【正文】 域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開發(fā)低層低密度住宅。而城北上風(fēng)上水的優(yōu)勢也吸引了北京有錢人到這個區(qū)域購置產(chǎn)業(yè)，城北正在成為以自住為特色的、經(jīng)濟(jì)型別墅或獨立住宅較多的區(qū)域。 l 北四環(huán)沿線項目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多沿線在售的項目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類物業(yè)。這點顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，四環(huán)這樣的交通主干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務(wù)物業(yè)的吸引力則越來越大。這個特點應(yīng)引起正在開發(fā)建設(shè)的西四環(huán)、南四環(huán)的注意，西四環(huán)、南四環(huán)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)該借鑒北四環(huán)的經(jīng)驗。 l 城北目前正在蓄勢調(diào)整從北四環(huán)沿線分布的樓盤廣告還不難看出，從近幾年的供應(yīng)量看，城北的房地產(chǎn)供應(yīng)似乎沒有城東、城西甚至城南大，而城北擁堵的交通也是大家公認(rèn)的，但2008年的奧運會、五環(huán)路的免收費、立湯路的改造，加上“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢，城北正在“蓄勢調(diào)整”，無論是寬house、林溪別墅這樣的郊區(qū)低密度住宅，還是俊峰華亭、銀谷大廈這樣的商務(wù)物業(yè)，城北的房地產(chǎn)項目正在自信而又耐心地等待北京買房人的選擇。——南部地區(qū)l 交通優(yōu)勢成為南城項目最大優(yōu)勢　　長期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對北三環(huán)房價平均要低1000—2000元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時帶來市政條件的改善。而且四環(huán)路的周邊將建設(shè)北京的環(huán)城綠化帶，這對于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。 　　南四環(huán)的開通一下拉近了南城物業(yè)項目與買房人的心理距離，以往南三環(huán)周邊對于很多買房人來說還是很遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四環(huán)開通了，城市向外拓展，無疑會對南城物業(yè)項目產(chǎn)生利好影響。 以位于南四環(huán)西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對項目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠(yuǎn)了。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠(yuǎn)的感覺，而現(xiàn)在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。因為南城的項目在價位上有優(yōu)勢，因此四環(huán)開通短期內(nèi)就產(chǎn)生了利好因素。l 南城的高品質(zhì)項目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯道路的改善將使周邊項目受益，但不會對項目銷售產(chǎn)生決定性影響，房地產(chǎn)競爭進(jìn)入散戶時代以來，品質(zhì)將成為占領(lǐng)市場的關(guān)鍵，例如觀筑、風(fēng)格與林兩個品質(zhì)，價格非常適中的低密度住宅。其實，隨著南城的高品質(zhì)項目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介本文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍(lán)靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。本項目地處西四環(huán)，西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來越優(yōu)美。雖然是人工景觀，但依托西山優(yōu)美的自然原生態(tài)景觀，加上四周高校林立、交通便捷，也算是“上風(fēng)上水”的風(fēng)水寶地。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟(jì)實力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進(jìn)行置業(yè)的中產(chǎn)階級或收入較高的知識階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質(zhì)的教育文化環(huán)境。二、區(qū)域樓市分析西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)五大價格提升因素 景觀優(yōu)勢，西區(qū)樓盤的獨享資源 西北四環(huán)的賣點是自然及人文景觀非常優(yōu)越。京城西北部是香山、頤和園等眾多名勝風(fēng)景的聚集地，不僅山清水秀，而且文化氣息濃厚。其得天獨厚、不可再生、獨一無二的自然、文化環(huán)境對于追求生活質(zhì)量及文化品味的富有階層及知識階層具有巨大的吸引力。對于這部分人群來說，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實力或文化品味。路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 　 西北四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路高校區(qū)車程不足20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進(jìn)入動物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進(jìn)入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購物的需求。此外，此地公共交通發(fā)達(dá)，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的價值更加突出。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價比高 　 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價比得到很大提升。如誠品建筑、觀瀾國際花園、綠波漫板、湯泉逸墅。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發(fā)燙的項目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是四季青板塊中獨一無二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費者的強(qiáng)烈關(guān)注。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地?zé)釡厝⒔ㄔ炝舜笮蜏厝境?、溫泉廣場。四季溫泉水景韻致獨具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價漸漲，銷售前景看好 　　西北四環(huán)新盤的價格比城區(qū)其它區(qū)域新盤的價格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長期、土地政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值，是個最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非?？春?。 　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，高收入的私營企業(yè)主、國家企事業(yè)單位中高級管理人員、外企或私企的高級管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者越來越多，這些人的共同特點是追求自然、健康、文化、舒適的高品質(zhì)生活。為此，他們愿意、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機(jī)關(guān)、軍隊，各大高校及科研機(jī)構(gòu)，這些單位的職工收入較高，可能會因為喜歡西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。 “西奧運中心”催動北京西區(qū)樓市“西奧運中心”的形成，必然帶動北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的再優(yōu)化，因此，“西奧運中心”的興建必將成為北京城市規(guī)劃發(fā)展的領(lǐng)軍者，最終將“綠色奧運、科技奧運、人文奧運”的宗旨貫徹于北京西部地區(qū)的整體發(fā)展，并輻射于奧運會前后，使該區(qū)域得到徹底的升級，從而帶動全北京的城市平衡發(fā)展。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點本區(qū)域項目都一般樓為主注重文化與品質(zhì)的營造。本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質(zhì)上做文章，相對于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。由于本區(qū)域得天獨厚的區(qū)域特征優(yōu)勢，各開發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡量提高產(chǎn)品性價比已經(jīng)成為一種時尚。本區(qū)域項目產(chǎn)品三居室主打。本區(qū)域住宅多數(shù)項目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和酈城的１．２６。在硬件系統(tǒng)方面，幾個高端住宅產(chǎn)品項目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復(fù)式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。 本區(qū)域項目供應(yīng)量保持平穩(wěn)本區(qū)域在售樓盤大約有１５個，其中規(guī)模在百萬以上項目有３個。２００１年各項目累加的供應(yīng)面積是９７萬平方米，２００２年預(yù)計在８０萬平方米。由于一些項目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計在售樓盤的未來供應(yīng)量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將會逐步釋放。另外，西四環(huán)外還有很多地塊尚處于前期運作階段，預(yù)計在未來一、二年內(nèi)上市。 本區(qū)域客戶群素質(zhì)高由于本區(qū)域具有獨特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價格和大面積戶型而形成的高總價，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成多為一些成功人士，包括文化人、學(xué)者、留學(xué)歸國人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些三資企業(yè)白領(lǐng)和其它較高收入人群。這類人群的突出特點是對自然景觀有特殊的偏好，在生活上有相當(dāng)?shù)钠肺?。三、周邊競爭項目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準(zhǔn)。l 通過8個代表性樓盤了解北京西部市場的總體特征；l 通過暢銷樓盤所反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品及價格 l 通過該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征；1. 位置及配套分析：項目名稱位 置交 通 狀 況周 邊 配 套誠品建筑四季青橋東南角西臨西四環(huán)，北接萬柳、中關(guān)村，東達(dá)紫竹橋公交線路: 734212905等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏綠波漫板阜成路八里莊東北角項目緊鄰昆玉河，距阜成路僅300米公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等世紀(jì)城3期海淀區(qū)藍(lán)靛廠東到昆玉河，西到西四環(huán)北路，南到板井路，北到藍(lán)靛廠路公交線路: 71360、83運通104等68萬平米分兩期建設(shè)的大型shoppingmall——金源時代購物中心。觀瀾國際花園海淀紫竹橋西昆玉河畔項目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏北京印象海淀區(qū)阜成路西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局樂府江南半壁店永定路一號緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。公交線路: 337433850、370等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全湯泉逸墅四季青橋南300米路西緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏酈城西四環(huán)北路四季青橋畔緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏本案海淀區(qū)八里莊西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局分析：l 本地區(qū)多數(shù)項目位處三—四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)，從區(qū)域大環(huán)境上講,本地區(qū)經(jīng)過幾年的市政建設(shè)，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠(yuǎn)大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡(luò)。l 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學(xué)、幼兒園、商場、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。 l 本案所處的位置是定慧寺地區(qū)以及八里莊地區(qū)的交匯處，正是這個地區(qū)的核心地段。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。應(yīng)以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個引導(dǎo)客戶的區(qū)域價值認(rèn)知構(gòu)架。另外，十幾條公交線路四通八達(dá)，可快捷迅速的到達(dá)市內(nèi)各個地區(qū)。憑借這些優(yōu)越的自然條件以及硬件配套設(shè)施，本案應(yīng)充分發(fā)揮所處位置的地段優(yōu)勢，作為的一個推廣工作中的一個宣傳重點。l 本案從配套設(shè)施上來講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全，作為居住地非常理想?？梢约?zhèn)渖鲜鰞蓚€地區(qū)的地段配套優(yōu)勢，今后為本案的業(yè)主提供全面的服務(wù)。：項目名稱占地面積建筑面積容積率建 筑 設(shè) 計 特 色誠品建筑59300㎡148000㎡低密度板式小高層，半圍合布局,360度環(huán)景設(shè)計綠波漫板37000㎡37000㎡建筑形式為7層純電梯板樓，使用率達(dá)到88%。世紀(jì)城3期1200000㎡2480000㎡板塔結(jié)合，分為十個園區(qū)。每個園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對獨立的園林綠化和生活配套，復(fù)雜的錯板設(shè)計，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進(jìn)式布局觀瀾國際花園81000㎡200000㎡項目由5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會所組成，月牙弧形板樓在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的最佳觀景位置架起的百米長橋北京印象49800㎡170000㎡由德國著名建筑師奧托?施泰德勒(OTTO?STEIDLE)設(shè)計。融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點，圍合式“之”字型的建筑布局。外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機(jī)的序列變化，輔以欄板、窗棱等強(qiáng)烈的黑白對比樂府江南110000㎡300000㎡徽派風(fēng)格。建筑外觀現(xiàn)代簡約，融入中國建筑元素。湯泉逸墅70000㎡90000㎡湯泉逸墅新古典主義建筑風(fēng)格，全石材外掛。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達(dá)。酈城1030000㎡872700㎡超現(xiàn)實主義建筑設(shè)計大師六角鬼丈建筑設(shè)計。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。由云樓、山樓、點塔、聯(lián)排別墅、獨立別墅組成。本案28326㎡114552㎡圍合式,（其他待定）整體規(guī)劃分析：l 建筑面積除世紀(jì)城的建筑面積為248萬平米，區(qū)域內(nèi)的項目規(guī)模多在1020萬平米左右，而這兩個項目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣點?？梢钥闯?，規(guī)模大的項目是以勢取勝，而較小的項目則以品質(zhì)取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導(dǎo)因素。l