【正文】 域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開發(fā)低層低密度住宅。而城北上風(fēng)上水的優(yōu)勢(shì)也吸引了北京有錢人到這個(gè)區(qū)域購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，城北正在成為以自住為特色的、經(jīng)濟(jì)型別墅或獨(dú)立住宅較多的區(qū)域。 l 北四環(huán)沿線項(xiàng)目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多沿線在售的項(xiàng)目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類物業(yè)。這點(diǎn)顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，四環(huán)這樣的交通主干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務(wù)物業(yè)的吸引力則越來越大。這個(gè)特點(diǎn)應(yīng)引起正在開發(fā)建設(shè)的西四環(huán)、南四環(huán)的注意，西四環(huán)、南四環(huán)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)該借鑒北四環(huán)的經(jīng)驗(yàn)。 l 城北目前正在蓄勢(shì)調(diào)整從北四環(huán)沿線分布的樓盤廣告還不難看出，從近幾年的供應(yīng)量看，城北的房地產(chǎn)供應(yīng)似乎沒有城東、城西甚至城南大，而城北擁堵的交通也是大家公認(rèn)的，但2008年的奧運(yùn)會(huì)、五環(huán)路的免收費(fèi)、立湯路的改造，加上“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢(shì)，城北正在“蓄勢(shì)調(diào)整”，無論是寬house、林溪?jiǎng)e墅這樣的郊區(qū)低密度住宅，還是俊峰華亭、銀谷大廈這樣的商務(wù)物業(yè)，城北的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在自信而又耐心地等待北京買房人的選擇。——南部地區(qū)l 交通優(yōu)勢(shì)成為南城項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)　　長(zhǎng)期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對(duì)北三環(huán)房?jī)r(jià)平均要低1000—2000元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對(duì)外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時(shí)帶來市政條件的改善。而且四環(huán)路的周邊將建設(shè)北京的環(huán)城綠化帶，這對(duì)于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。 　　南四環(huán)的開通一下拉近了南城物業(yè)項(xiàng)目與買房人的心理距離，以往南三環(huán)周邊對(duì)于很多買房人來說還是很遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四環(huán)開通了，城市向外拓展，無疑會(huì)對(duì)南城物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生利好影響。 以位于南四環(huán)西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對(duì)項(xiàng)目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠(yuǎn)了。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠(yuǎn)的感覺，而現(xiàn)在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。因?yàn)槟铣堑捻?xiàng)目在價(jià)位上有優(yōu)勢(shì)，因此四環(huán)開通短期內(nèi)就產(chǎn)生了利好因素。l 南城的高品質(zhì)項(xiàng)目的不斷推出，加上南城本身的價(jià)位優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)才會(huì)更加明顯道路的改善將使周邊項(xiàng)目受益，但不會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生決定性影響，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入散戶時(shí)代以來，品質(zhì)將成為占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵，例如觀筑、風(fēng)格與林兩個(gè)品質(zhì)，價(jià)格非常適中的低密度住宅。其實(shí)，隨著南城的高品質(zhì)項(xiàng)目的不斷推出，加上南城本身的價(jià)位優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)才會(huì)更加明顯。第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介本文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍(lán)靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長(zhǎng)線，西到玉泉路的南北延伸線。本項(xiàng)目地處西四環(huán)，西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來越優(yōu)美。雖然是人工景觀，但依托西山優(yōu)美的自然原生態(tài)景觀，加上四周高校林立、交通便捷，也算是“上風(fēng)上水”的風(fēng)水寶地。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進(jìn)行置業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)或收入較高的知識(shí)階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質(zhì)的教育文化環(huán)境。二、區(qū)域樓市分析西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)五大價(jià)格提升因素 景觀優(yōu)勢(shì)，西區(qū)樓盤的獨(dú)享資源 西北四環(huán)的賣點(diǎn)是自然及人文景觀非常優(yōu)越。京城西北部是香山、頤和園等眾多名勝風(fēng)景的聚集地，不僅山清水秀，而且文化氣息濃厚。其得天獨(dú)厚、不可再生、獨(dú)一無二的自然、文化環(huán)境對(duì)于追求生活質(zhì)量及文化品味的富有階層及知識(shí)階層具有巨大的吸引力。對(duì)于這部分人群來說，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實(shí)力或文化品味。路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 　 西北四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路高校區(qū)車程不足20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進(jìn)入動(dòng)物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進(jìn)入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購(gòu)物的需求。此外，此地公共交通發(fā)達(dá)，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的價(jià)值更加突出。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價(jià)比高 　 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價(jià)比得到很大提升。如誠(chéng)品建筑、觀瀾國(guó)際花園、綠波漫板、湯泉逸墅。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發(fā)燙的項(xiàng)目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是四季青板塊中獨(dú)一無二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢(shì)外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地?zé)釡厝?，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場(chǎng)。四季溫泉水景韻致獨(dú)具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動(dòng)，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價(jià)漸漲，銷售前景看好 　　西北四環(huán)新盤的價(jià)格比城區(qū)其它區(qū)域新盤的價(jià)格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)期、土地政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值，是個(gè)最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非常看好。 　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，高收入的私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)家企事業(yè)單位中高級(jí)管理人員、外企或私企的高級(jí)管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者越來越多，這些人的共同特點(diǎn)是追求自然、健康、文化、舒適的高品質(zhì)生活。為此，他們?cè)敢?、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機(jī)關(guān)、軍隊(duì)，各大高校及科研機(jī)構(gòu)，這些單位的職工收入較高，可能會(huì)因?yàn)橄矚g西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。 “西奧運(yùn)中心”催動(dòng)北京西區(qū)樓市“西奧運(yùn)中心”的形成，必然帶動(dòng)北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的再優(yōu)化，因此，“西奧運(yùn)中心”的興建必將成為北京城市規(guī)劃發(fā)展的領(lǐng)軍者，最終將“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”的宗旨貫徹于北京西部地區(qū)的整體發(fā)展，并輻射于奧運(yùn)會(huì)前后，使該區(qū)域得到徹底的升級(jí)，從而帶動(dòng)全北京的城市平衡發(fā)展。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)本區(qū)域項(xiàng)目都一般樓為主注重文化與品質(zhì)的營(yíng)造。本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項(xiàng)目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質(zhì)上做文章，相對(duì)于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢(shì)，各開發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡量提高產(chǎn)品性價(jià)比已經(jīng)成為一種時(shí)尚。本區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品三居室主打。本區(qū)域住宅多數(shù)項(xiàng)目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和酈城的１．２６。在硬件系統(tǒng)方面，幾個(gè)高端住宅產(chǎn)品項(xiàng)目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復(fù)式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。 本區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)量保持平穩(wěn)本區(qū)域在售樓盤大約有１５個(gè)，其中規(guī)模在百萬以上項(xiàng)目有３個(gè)。２００１年各項(xiàng)目累加的供應(yīng)面積是９７萬平方米，２００２年預(yù)計(jì)在８０萬平方米。由于一些項(xiàng)目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計(jì)在售樓盤的未來供應(yīng)量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將會(huì)逐步釋放。另外，西四環(huán)外還有很多地塊尚處于前期運(yùn)作階段，預(yù)計(jì)在未來一、二年內(nèi)上市。 本區(qū)域客戶群素質(zhì)高由于本區(qū)域具有獨(dú)特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價(jià)格和大面積戶型而形成的高總價(jià)，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成多為一些成功人士，包括文化人、學(xué)者、留學(xué)歸國(guó)人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些三資企業(yè)白領(lǐng)和其它較高收入人群。這類人群的突出特點(diǎn)是對(duì)自然景觀有特殊的偏好，在生活上有相當(dāng)?shù)钠肺?。三、周邊?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為中冠家園制定營(yíng)銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。l 通過8個(gè)代表性樓盤了解北京西部市場(chǎng)的總體特征；l 通過暢銷樓盤所反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格 l 通過該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征；1. 位置及配套分析：項(xiàng)目名稱位 置交 通 狀 況周 邊 配 套誠(chéng)品建筑四季青橋東南角西臨西四環(huán)，北接萬柳、中關(guān)村，東達(dá)紫竹橋公交線路: 734212905等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏綠波漫板阜成路八里莊東北角項(xiàng)目緊鄰昆玉河，距阜成路僅300米公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等世紀(jì)城3期海淀區(qū)藍(lán)靛廠東到昆玉河，西到西四環(huán)北路，南到板井路，北到藍(lán)靛廠路公交線路: 71360、83運(yùn)通104等68萬平米分兩期建設(shè)的大型shoppingmall——金源時(shí)代購(gòu)物中心。觀瀾國(guó)際花園海淀紫竹橋西昆玉河畔項(xiàng)目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏北京印象海淀區(qū)阜成路西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局樂府江南半壁店永定路一號(hào)緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。公交線路: 337433850、370等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全湯泉逸墅四季青橋南300米路西緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購(gòu)物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏酈城西四環(huán)北路四季青橋畔緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購(gòu)物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏本案海淀區(qū)八里莊西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局分析：l 本地區(qū)多數(shù)項(xiàng)目位處三—四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)，從區(qū)域大環(huán)境上講,本地區(qū)經(jīng)過幾年的市政建設(shè)，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠(yuǎn)大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯(cuò)、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡(luò)。l 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學(xué)、幼兒園、商場(chǎng)、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國(guó)最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨(dú)一無二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。 l 本案所處的位置是定慧寺地區(qū)以及八里莊地區(qū)的交匯處，正是這個(gè)地區(qū)的核心地段。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。應(yīng)以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個(gè)引導(dǎo)客戶的區(qū)域價(jià)值認(rèn)知構(gòu)架。另外，十幾條公交線路四通八達(dá)，可快捷迅速的到達(dá)市內(nèi)各個(gè)地區(qū)。憑借這些優(yōu)越的自然條件以及硬件配套設(shè)施，本案應(yīng)充分發(fā)揮所處位置的地段優(yōu)勢(shì)，作為的一個(gè)推廣工作中的一個(gè)宣傳重點(diǎn)。l 本案從配套設(shè)施上來講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全，作為居住地非常理想。可以兼?zhèn)渖鲜鰞蓚€(gè)地區(qū)的地段配套優(yōu)勢(shì)，今后為本案的業(yè)主提供全面的服務(wù)。：項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率建 筑 設(shè) 計(jì) 特 色誠(chéng)品建筑59300㎡148000㎡低密度板式小高層，半圍合布局,360度環(huán)景設(shè)計(jì)綠波漫板37000㎡37000㎡建筑形式為7層純電梯板樓，使用率達(dá)到88%。世紀(jì)城3期1200000㎡2480000㎡板塔結(jié)合，分為十個(gè)園區(qū)。每個(gè)園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對(duì)獨(dú)立的園林綠化和生活配套，復(fù)雜的錯(cuò)板設(shè)計(jì)，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進(jìn)式布局觀瀾國(guó)際花園81000㎡200000㎡項(xiàng)目由5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會(huì)所組成，月牙弧形板樓在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的最佳觀景位置架起的百米長(zhǎng)橋北京印象49800㎡170000㎡由德國(guó)著名建筑師奧托?施泰德勒(OTTO?STEIDLE)設(shè)計(jì)。融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點(diǎn)，圍合式“之”字型的建筑布局。外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機(jī)的序列變化，輔以欄板、窗棱等強(qiáng)烈的黑白對(duì)比樂府江南110000㎡300000㎡徽派風(fēng)格。建筑外觀現(xiàn)代簡(jiǎn)約，融入中國(guó)建筑元素。湯泉逸墅70000㎡90000㎡湯泉逸墅新古典主義建筑風(fēng)格，全石材外掛。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達(dá)。酈城1030000㎡872700㎡超現(xiàn)實(shí)主義建筑設(shè)計(jì)大師六角鬼丈建筑設(shè)計(jì)。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。由云樓、山樓、點(diǎn)塔、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。本案28326㎡114552㎡圍合式,（其他待定）整體規(guī)劃分析：l 建筑面積除世紀(jì)城的建筑面積為248萬平米，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模多在1020萬平米左右，而這兩個(gè)項(xiàng)目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣點(diǎn)?？梢钥闯觯?guī)模大的項(xiàng)目是以勢(shì)取勝，而較小的項(xiàng)目則以品質(zhì)取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導(dǎo)因素。l