精品資料-江蘇鎮(zhèn)江商業(yè)項目提案-中住商業(yè)項目-文庫吧
2025-01-04 00:50 本頁面
【正文】 區(qū)域競爭 ● 市場如此說： 鎮(zhèn)江缺少特色綜合性商業(yè)項目！ ●經(jīng)營者如此說： 金水灣總經(jīng)理 —— 客人們吃完飯有時不知道接下去干什么！ ●消費者如此說： 某私營企業(yè)老板 —— 外地客戶來經(jīng)常不知道能帶他們?nèi)? 哪里坐、哪里吃、哪里玩、哪里??！ 機會： 鎮(zhèn)江當前餐前、餐中、餐后服務(wù)脫節(jié)！ 優(yōu)勢 ●周邊環(huán)境好 ●緊鄰金山公園 ●項目規(guī)模大 劣勢 ●不臨長江 ●周邊老小區(qū)現(xiàn)狀不佳 ●車位數(shù)量不夠多 對應(yīng)策略 機會 ●中山北路從地塊東側(cè)貫通至長江路 ●可借用金山公園資源，包括景觀、游客等 ●項目建筑定位民族風格 ●市場缺少規(guī)模性休閑類商業(yè) 風險 ●總建筑面積大，高銷售率難度大 規(guī)避方式 區(qū)域內(nèi) SWOT分析 區(qū)域炒作 增加地下面積 賦予產(chǎn)品文化特征 錯位競爭 租賃、銷售、自營結(jié)合 合理銷售價格 出路 錯位競爭 ——綜合性餐飲休閑商業(yè)定位！ ——菜系豐富！ 找尋新客群 ——突破區(qū)域客群限制！ 引導(dǎo)消費 ——原有客群新消費習慣！ （餐前、餐后消費） 手段 餐前、餐中、餐后一條龍！ 與區(qū)域其他項目不同，對金山的旅游客群本案在位置上有先天的導(dǎo)入優(yōu)勢。齋宴、休憩、欣賞、文化 …… 等針對功能或項目的設(shè)置在吸引游客的同時也吸引了商務(wù)、大眾的消費。 矛盾四：留不住的消費 Vs長時間的消費 在景點游玩后，總感覺缺點什么，似乎有點遺憾 …… 是的，為什么就沒有讓我們放松，讓我們休憩，讓我們更加了解鎮(zhèn)江的地方呢！ 這就是來鎮(zhèn)江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！ 出路 打造一個游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方，進而進餐、住宿的項目。 ——不單單是餐前、餐中、餐后這么簡單！ 商業(yè)榜樣六元素在此得以結(jié)合： 游客在金山公園游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在項目內(nèi)，人性化的尺度空間，各種包含文化、歷史內(nèi)涵小品雕塑，使得游客流連往返。 之后的餐飲、娛樂、住宿也就是簡單的事了！ ——如此就真正留了游客，留住了消費！ 矛盾五：三分鐘消費熱度 Vs持續(xù)消費 鎮(zhèn)江消費者如此說： 有新的吃的、新的玩的地方好啊！可就是我吃了幾次、玩了幾次就膩了，又回到原來了！ 如何讓消費者經(jīng)常性的光顧我們的項目呢？ 如何讓消費者成為本案的忠實客戶呢？ 思考：百年老店經(jīng)營方式！ 出路 業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營方式！ 兩種方式吸引忠實顧客： 百吃不膩，就如百年老店！ 多種不同菜系，循環(huán)消費，感受新鮮！ 兩者的結(jié)合是最好的出路！ 手段 ● 菜系的劃分單就漢族的飲食特點而言，目前有四大菜系、八大菜系、十大菜系之說，而且劃分系類仍有繼續(xù)增加的趨勢。不過，從總體上來說，我國菜系大致劃分為 四川、廣東、江蘇、山東 四大菜系。 ●從鎮(zhèn)江市場分析，江蘇菜是主流，四川菜、廣東菜已占據(jù)一定市場份額。而山東菜是市場基本空白菜系。 引進百年老店，各種菜系的百年老店的引進（以主力店方式引進），最純正的口感，最持久的消費。 四大菜系及其他特色餐飲設(shè)置于四大組團及步行街，餐飲配合各種休閑、娛樂業(yè)種，形成合理業(yè)態(tài)組合，各業(yè)種間互動經(jīng)營，組合消費。 項目定位 ● 市場定位： 鎮(zhèn)江市 的特色休閑商業(yè)項目！ ●功能定位： 集餐飲、購物、娛樂、休閑等于一體 的商業(yè)功能。 ●經(jīng)營定位： 即主題特色定位， 文化休閑餐飲 的商業(yè)榜樣！ ● 檔次定位： 中檔消費水平，高檔消費環(huán)境！ ●形象定位： 鎮(zhèn)江城市經(jīng)典，鎮(zhèn)江商業(yè)坐標！ 客群定位 項目客群： ●主力店為鎮(zhèn)江或國內(nèi)餐飲、休閑娛樂連鎖品牌，以長租方式居多。 ●步行街與宅院分割店面客群來自兩方面： 鎮(zhèn)江商鋪投資者和在鎮(zhèn)江經(jīng)營商鋪者 ，后者自己經(jīng)營可能性較大。在次類客群中，投資者投資方式為購買；經(jīng)營者為購買或租賃都有可能。 消費客群： ●鎮(zhèn)江普通消費者 此類客群是本案的主要客群， 如何吸引此類客群的消費是本案成敗的關(guān)鍵！ ●金山公園 游客 金山公園年游客總數(shù)約為 50萬人，其中整體消費能力不高的香客占一定比例，故此類客群只能作為組成部分， 不可能成為消費主體，消費比例不超過 30%。 ●鎮(zhèn)江商務(wù) 客群（包括外來及本地） 商務(wù)客群是本案的高端消費客群，滯留性比較強，對組合業(yè)態(tài)有較高需求。 ? 住宅客群：價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務(wù)、配套 ? 商業(yè)客群：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、資產(chǎn)增值 ? 商業(yè)客戶更關(guān)心 投資潛力 客群關(guān)注不同 商業(yè)客群與住宅客群 產(chǎn)品分析 ● 本案產(chǎn)品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，地上面積共 25612平方米 ●建筑限高 12米， 2層建筑， 便于層高設(shè)置 ●地塊西北角入口與金山公園路口隔街相對， 便于人口導(dǎo)入 ●地塊東南角設(shè)置博物館 產(chǎn)品與業(yè)態(tài) ● 基本形成餐飲包圍休閑娛樂的格局。 建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合 ● 餐飲約 ，占總商業(yè)營業(yè)面積的42%左右。 由宅院的主力店、美食街的特色餐廳、齋宴廳及體驗區(qū)四部分組成 。 ●客房面積約 3000平方米，占 12%經(jīng)營面積，可以滿足 120人左右住宿需求。 客棧是本項目的一大亮點，與鎮(zhèn)江歷史上文人佚事典故緊密結(jié)合 ●休閑、娛樂共占 38%左右的營業(yè)面積，即 9700平方米左右。 由步行街（內(nèi)街）、宅院娛樂休閑區(qū)、單體店等組成 ●博物館面積共 2056平方米，占總營業(yè)面積 8%。 業(yè)種分布表 業(yè)態(tài) 業(yè)種 形態(tài) 面積（平方米） 數(shù)量 餐飲 江蘇菜 主力店 2022 1 四川菜 主力店 5001000 2 廣東菜 主力店 5001000 2 齋宴 主力店 600 1 特色店 普通店 需后期計算 1015 國外店 普通店 需后期計算 36 住宿 文化客棧 主力店 3000 1 休閑 桑拿洗浴 主力店 15002022 1 茶藝 主力店 700 1 茶餐廳 普通店 500 23 棋牌 普通店 400 12 體驗區(qū) 普通店 900 12 酒吧 普通店 需后期計算 24 咖啡廳 普通店 需后期計算 23 娛樂 迪廳 普通店 500 1 夜總會 主力店 2022 1 量販 KTV 普通店 800 1 購物 旅游紀念品 普通店 需后期計算 25 超市 普通店
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