【正文】 華潤萬家、國美電器工程進度 工程完工，現(xiàn)正招商開業(yè)時間 首層 2023年 1月 28日開業(yè)，二、三、四層 2023年 4月開業(yè)備注 沃爾瑪、臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花都曾對此地表示出濃厚的興趣57潛在商業(yè)項目分析項目名稱 翠前路商業(yè)項目規(guī)模 建筑面積： 15000平方米地理位置 翠前路開 發(fā) 商 珠海市泰隆發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)特征 購物、餐飲、休閑、娛樂綜合商場工程進度 2023年初動工開業(yè)時間 2023年初開業(yè)備注 發(fā)展商原為 “ 珠海舊貨調(diào)濟市場 ”58潛在商業(yè)項目分析項目名稱 翰林苑二期商業(yè)部分 — 卡都商業(yè)城（暫定名）規(guī)模 商業(yè)建筑面積： 162800平方米地理位置 逸仙路開 發(fā) 商 珠海市卡都海俊房產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 規(guī)劃為綜合商場、商業(yè)步行街、超市、餐飲、銀行、郵局等。主要商戶 家樂福工程進度 尚未動工開業(yè)時間 未知備注 珠海重點舊城改造項目之一。占地 223113平方米，總建筑規(guī)模 536960平方米。59翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖商業(yè)步行街專業(yè)類商品龍頭店購物休閑廣場大型商業(yè)中心家樂富綜合類商品龍頭店批發(fā)市場商業(yè)步行街60觀點提煉o 前山區(qū)域已經(jīng)開始進駐大型商業(yè)巨頭，如華潤萬家、家樂福等。o 前山區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，項目周邊商業(yè)中高檔區(qū)域性商業(yè)缺乏。61T:市場態(tài)勢 （ Trend） 僅表達有效信息即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析前山的商業(yè)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析前山的商業(yè)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。62宏觀市場分析微觀市場分析市場分析珠海商業(yè)市場態(tài)勢前山商業(yè)市場態(tài)勢63宏觀市場分析o 一系列房地產(chǎn)市場政策使全國對房地產(chǎn)住宅市場加強管理，更多資金進商業(yè)地產(chǎn)。o 《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》有利于外資在國內(nèi)長線投資商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好64　　　 　珠海商業(yè)市場態(tài)勢65珠海交通在改變路通、財通66珠海商業(yè)在改變o 珠海 GDP每年正以 10個百分點的速度增長o 工業(yè)的發(fā)展，大大帶動了人流、物流的增長o 珠海臨近澳門，珠港澳合作的進一步深入發(fā)展o 港珠澳大橋方案出臺o 輕軌等交通設施不斷地完善o 商業(yè)建設成為熱點珠海商機大增67珠海商業(yè)市場分析 珠海商業(yè)地產(chǎn)呈環(huán)狀排開，分布較為零散且相對獨立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯，拱北商圈和吉大商圈為珠海主要兩大商圈，輻射力較遠； 　　 前山商圈教為特殊，主要經(jīng)營家具建材等專業(yè)市場，輻射力相對較大。68珠海商業(yè)市場分析o 市級商業(yè)中心 2個 吉大商圈：吉大景山路一帶； 拱北商圈：拱北迎賓路與蓮花路一帶。o 區(qū)級商業(yè)中心 2個 位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心 。 位于井岸的斗門區(qū)商業(yè)中心。o 居住區(qū)級商業(yè)中心 16個 主城區(qū) 7個，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業(yè)路西側(cè)、拱北夏灣 。 前山逸仙路與前山大道交叉地帶 、南屏舊區(qū)、南灣大道西側(cè)的灣仔區(qū)； 金灣次中心城 1個，位于紅旗； 斗門次中心城 1個，位于白蕉； 唐家灣新城 2個，分別位于原金鼎鎮(zhèn)區(qū)與唐家鎮(zhèn)區(qū)； 橫琴新城 1個； 三灶新城 2個，分別位于原三灶與三灶東部新區(qū)； 港區(qū)組團 1個，位于南水； 平沙 1個。69珠海商業(yè)市場分析施工面積下降，竣工、銷售面積上升；空置率下降；商業(yè)日趨成熟。70吉大片區(qū)的改造規(guī)劃o 建立吉大旅游商務區(qū)城市中心廣場，珠海百貨廣場以東、石景山以南、海濱公園以西約１０公頃的區(qū)域，將集ＣＩＴＹ ＭＡＬＬ大型購物中心、大型中心廣場于一體，成為未來的珠海ＲＢＤ（旅游商務區(qū)）。將拆除國貿(mào)海天城，整合該地段各種資源，利用獨有的自然稟賦，顯山露水，打造山、海、城、公園融為一體的全國少有的城市中心廣場。珠海賓館將打造風格獨特的情景化高檔商業(yè)街區(qū)。o 市民集會活動的觀禮區(qū)位于九洲城博物館門前；水滴狀螺旋上升的特區(qū)建設紀念館造型獨特，將集中展示珠海２０年規(guī)劃建設成就；大型音樂噴泉蔚為壯觀；主題雕塑顯示珠海活躍進取的珠海精神；購物休憩區(qū)組合各種方式的水景觀，創(chuàng)造各種親水、觀水空間，增添購物樂趣，同時也是生態(tài)設計的理念；露天劇場區(qū)可坐在露天劇場和大臺階上觀賞廣場大屏幕的精彩節(jié)目；此外還有下沉的商業(yè)步行街等。 形成大的步行系統(tǒng)，把交通弱化到地下。將構成一個珠海市最高檔、極富活力、開放的珠海ＲＢＤ（旅游商務區(qū)）71綠景地塊的規(guī)劃將建成文化購物公園72珠海和大福商業(yè)連鎖有限公司（原名為珠海和大福百貨發(fā)展有限公司）　　從事百貨商品流通的大型零售連鎖企業(yè)，利用毗鄰港澳，以 “ 城市品牌帶動企業(yè)品牌的提升 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市開設了 19家不同業(yè)態(tài)的直營門店和物流配送中心，逐步由區(qū)域市場向全國擴張。 2023年 8月 公司成立暨珠海市南屏店開業(yè) 2023年 12月 珠海市吉大店開業(yè) 2023年 9月 珠海市香洲店開業(yè) 2023年 2月 珠海市新香洲區(qū)香華店、 前山區(qū)翠微店開業(yè) 2023年 5月至 12月 河源市河源店、龍川店、南門店開業(yè) 2023年 11月 河源市大同店開業(yè) 2023年 12月 梅州市五華購物廣場 2023年 珠海市吉大區(qū)園林店、拱北店、南屏區(qū)環(huán)屏店、 斗門區(qū)白蕉店、斗門區(qū)井岸店、金灣區(qū)平沙店開業(yè) 2023年 8月 公司總部新辦公行政大樓、配送中心落成 2023年 11月 中山市坦洲店開業(yè) 2023年 1月 河源市源城購物廣場開業(yè)本土商業(yè)巨頭擴張歷程73本土商業(yè)巨頭擴張歷程泰鋒電器（珠海市泰鋒電業(yè)有限公司） 經(jīng)營理念 —— 珠海人的泰鋒，服務珠海更專注 1997年 公司成立 1998年 珠海首家大型電器商場 — 泰鋒電視音響商場開業(yè) 1999年 泰鋒電器主題廣場 — 拱北總店開業(yè) 2023年 泰鋒空調(diào)廚房電器廣場 — 前山分店開業(yè) 2023年 新一佳平價商場開業(yè) 2023年 泰鋒數(shù)碼家電廣場（位于吉大海天城）開業(yè) 華南區(qū)最大型的家電賣場，泰鋒電器旗艦店開業(yè) 2023年 公司總部移師至珠海第一家自有物業(yè)的家電辦公賣場 成為山水平板電視在珠海的獨家代理商74本土商業(yè)巨頭擴張歷程珠海又一家超市商業(yè)有限公司 前身是珠海新七星百貨（珠海的首家超市） 2023年 10月 公司成立 2023年 12月 拱北店開業(yè)（營業(yè)面積： 6000平方米） 2023年 1月 香洲店開業(yè)（營業(yè)面積： 4500平方米） 2023年 9月 吉大店開業(yè)（營業(yè)面積： 20230平方米）75本土商業(yè)巨頭擴張歷程珠海市揚名（集團）有限公司 是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集百貨、旅業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)為一體的多元化綜合性的大型民營企業(yè)集團。擁有揚名房產(chǎn)開發(fā)有限公司、揚名酒店、揚名百貨、揚名物業(yè)等全資及控股下屬企業(yè)共 9家。 2023年 12月 揚名廣場一期開業(yè) 2023年 吉之島進駐揚名廣場一期 2023年 7月 揚名廣場一期商鋪啟動銷售 2023年 揚名廣場二期動工 二期落成后的揚名廣場將集大型品牌百貨、大型超市吉之島、國際連鎖餐飲業(yè)巨頭麥當勞、星級影視城、超級兒童反斗城、五星級酒店、ＫＴＶ、主題風味食街、書城等各種消費形態(tài)于一體，形成真正的休閑、娛樂、購物一體化的商業(yè)城。76本土商業(yè)巨頭擴張歷程珠海市免稅企業(yè)集團有限公司 成立于八十年代，是以口岸免稅品供應服務為龍頭，集百貨零售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理、國內(nèi)外貿(mào)易、倉儲物流為一體的集團式企業(yè)。 擁有關外免稅店公司、新恒基發(fā)展有限公司、國營外幣免稅商場、（珠澳跨境工業(yè)區(qū)）大鵬倉儲物流有限公司、大鵬貿(mào)易有限公司、恒超發(fā)展有限公司等境內(nèi)外企業(yè)。關外免稅店公司 地處中國第二大陸路口岸 —— 拱北口岸，負責經(jīng)營拱北、九洲、灣仔、橫琴、萬山等口岸免稅店。各口岸免稅店主要經(jīng)營國際著名的香煙、洋酒、巧克力、香水、化妝品、精品、食品和港澳特色商品等近 30000種。 珠海國營外幣免稅商場 位于珠海吉大商業(yè)中心，以經(jīng)營國內(nèi)外中、高檔商品為主。為集購物、飲食、娛樂、休閑為一體的大型 “Shopping Mall” 。77建材巨頭逐鹿珠海建材巨頭逐鹿珠海 世界第三、歐洲第一的國際大型建材超市連鎖企業(yè) —— 百安居于 2023年１１月１８日悄然試業(yè)（營業(yè)面積達面積９０００多平方米），曾言 “ 欲做珠海建材市場占有率第一 ” 。 珠海本土建材巨頭 —— 世邦國際裝飾廣場 4號廳在正式動工，并推出 “ 旗艦家居 SHOPPING MALL總代理大本營 ” 的定位。在前山結(jié)合 3號廳打出 “17 萬平方米，連綿 2公里家居航母 ” 的口號。78外來商業(yè)巨頭搶灘珠海已進駐：79各巨頭搶攤前山明珠廣場 沃爾瑪 2023年沃爾瑪全球高級副總裁、亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官鐘浩威曾來 前山 考察。并未停止進入珠海的努力，本市招商局也正在積極協(xié)助沃爾瑪尋找新的位置。吉大、拱北、前山等處的商業(yè)旺地，都有可能成為沃爾瑪未來的選擇。 華潤萬家 2023年進駐珠海，所開拱北店有效吸引了澳門的客源。 2023年又開設鳳凰北店， 2023年又開新香洲店，現(xiàn)前山店即將開業(yè)。華潤萬家表示，計劃用 2－ 3年時間，在珠海達到 7間店，相關計劃已在進行中。華潤萬家勝出；沃爾瑪尋機進駐；臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花表示強烈進入意向。 80外來商業(yè)巨頭搶灘珠海易初蓮花 加快尋址步伐 前山明珠商業(yè)廣場的招商，除引起了華潤萬家、沃爾瑪?shù)母叨汝P注，也引起了易初蓮花的極大興趣。雖其并未參與最終的搶奪戰(zhàn)，但現(xiàn)易初蓮花方高層已連同珠海市招商局，加緊于珠海尋址，加快搶攤珠海步伐。家樂福 登陸前山 家樂福在城市廣場成功經(jīng)營后，又于 2023年簽訂進駐翰林苑二期商業(yè)部分 —— 卡都商業(yè)城（暫定名）的意向協(xié)議，繼簽約進駐明珠商業(yè)廣場的華潤萬家之后，成功搶攤前山。其將與華潤萬家前山店于一公里半徑范圍內(nèi)近距離對壘。 現(xiàn)在的前山正吸引著各大商業(yè)巨頭的興趣81外來商業(yè)巨頭搶灘珠海國美、蘇寧加快布局 國美電器 2023年 5月 1日在珠海的首家店面隆重登場 。 蘇寧電器 2023年 11月 27日宣布珠海鳳凰北店將于 12月 16日開業(yè)，其并宣布：蘇寧將在一年時間里，占據(jù)珠海家電市場 35％－ 40％的份額，未來將在珠海開 5－ 6家店。 國美電器 11月 28日宣稱 “ 珠海家電即將邁入國美時代 ” 。國美在珠海的第二家店面，國美旗艦拱北店將于 12月 2日開業(yè)。 而國美在珠海目標是占據(jù)家電市場的一半份額，同時在珠海有更長遠的戰(zhàn)略計劃。年內(nèi)爭取開設 3到 5家店鋪，近期總投資將近 2億元，擴張 8家店鋪，并將網(wǎng)絡拓展到珠海西區(qū)，進軍農(nóng)村的二三級市場。國美電器 2023年決定進駐前山明珠百貨廣場82外來商業(yè)巨頭搶灘珠海外來商業(yè)巨頭搶灘珠海1. 來源于他們對于珠海今天以及未來市場環(huán)境的認可。2. 珠海 GDP每年正以 10個百分點的速度增長。 尤其是工業(yè)的發(fā)展，大大帶動了人流、物流的增長；再加上珠海地理位置與澳門臨近的優(yōu)勢，近年珠海與港澳合作的進一步深入發(fā)展以及交通設施不斷地完善，珠海的商機大增。 3. 前山一帶包括外來人口有 30萬人， 飽含無限商機。4. 商業(yè)巨頭搶灘前山給我們帶來了積極信號5. 同時也帶給本項目很多的機會83珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間逐步擴大，后勢較為樂觀n 珠海商業(yè)資本的競爭越來越激烈　　本地一些支柱企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)浪潮，外地商業(yè)巨頭大舉進軍珠海在很大程度上推動了珠海商業(yè)的迅猛發(fā)展，也促進了商業(yè)地產(chǎn)的升級。n 珠海商業(yè)地產(chǎn)進入調(diào)整期　　從 2023開始的，珠海商業(yè)市場出現(xiàn)眾多利好消息，帶動了商業(yè)發(fā)展。n 交通布局的變化將為珠海帶來人流和商機　　　　港珠澳大橋、珠三角城市輕軌年底動開、廣珠鐵路復工、粵西高速通車、 珠三角高速公路網(wǎng)以及珠海城市新規(guī)劃確定區(qū)域中心城市地位等，交通布局的變化直接推動城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，為珠海帶來周邊地區(qū)大量的人流和物流，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的商機。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　n 個別商業(yè)項目的旺銷促進了投資者的投資熱情　　　　迎賓廣場、米蘭麗都等創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績，提升市場投資信心。84珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高n 純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少　　　　主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿(mào)海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨、揚名廣場少數(shù)幾個地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務商業(yè)物業(yè)。n 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少　　　　開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。n 業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場　　 　　項目