【正文】 裝城；第一層主營(yíng)服裝；第二層主營(yíng)服裝鞋類及美容；第三層為百和超市，主營(yíng)日用百貨。43C:競(jìng)爭(zhēng)者 （ Competitor） —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征分析了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 。n 商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。持。n 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好，還可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者也最有保障。o 經(jīng)營(yíng)者信息靈通，對(duì)珠海的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報(bào)刊傳播o 經(jīng)營(yíng)者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識(shí)和要求強(qiáng)烈。經(jīng)營(yíng)情況較好，市場(chǎng)人氣旺盛。o 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》有利于外資在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)線投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 2023年 8月 公司成立暨珠海市南屏店開業(yè) 2023年 12月 珠海市吉大店開業(yè) 2023年 9月 珠海市香洲店開業(yè) 2023年 2月 珠海市新香洲區(qū)香華店、 前山區(qū)翠微店開業(yè) 2023年 5月至 12月 河源市河源店、龍川店、南門店開業(yè) 2023年 11月 河源市大同店開業(yè) 2023年 12月 梅州市五華購(gòu)物廣場(chǎng) 2023年 珠海市吉大區(qū)園林店、拱北店、南屏區(qū)環(huán)屏店、 斗門區(qū)白蕉店、斗門區(qū)井岸店、金灣區(qū)平沙店開業(yè) 2023年 8月 公司總部新辦公行政大樓、配送中心落成 2023年 11月 中山市坦洲店開業(yè) 2023年 1月 河源市源城購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程73本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程泰鋒電器（珠海市泰鋒電業(yè)有限公司） 經(jīng)營(yíng)理念 —— 珠海人的泰鋒，服務(wù)珠海更專注 1997年 公司成立 1998年 珠海首家大型電器商場(chǎng) — 泰鋒電視音響商場(chǎng)開業(yè) 1999年 泰鋒電器主題廣場(chǎng) — 拱北總店開業(yè) 2023年 泰鋒空調(diào)廚房電器廣場(chǎng) — 前山分店開業(yè) 2023年 新一佳平價(jià)商場(chǎng)開業(yè) 2023年 泰鋒數(shù)碼家電廣場(chǎng)（位于吉大海天城）開業(yè) 華南區(qū)最大型的家電賣場(chǎng)，泰鋒電器旗艦店開業(yè) 2023年 公司總部移師至珠海第一家自有物業(yè)的家電辦公賣場(chǎng) 成為山水平板電視在珠海的獨(dú)家代理商74本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海又一家超市商業(yè)有限公司 前身是珠海新七星百貨（珠海的首家超市） 2023年 10月 公司成立 2023年 12月 拱北店開業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 6000平方米） 2023年 1月 香洲店開業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 4500平方米） 2023年 9月 吉大店開業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 20230平方米）75本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市揚(yáng)名（集團(tuán)）有限公司 是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集百貨、旅業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)為一體的多元化綜合性的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。 2023年又開設(shè)鳳凰北店， 2023年又開新香洲店，現(xiàn)前山店即將開業(yè)。國(guó)美在珠海的第二家店面，國(guó)美旗艦拱北店將于 12月 2日開業(yè)。n 底層商鋪的銷售速度較快　　底層商鋪的銷售速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進(jìn)度。已經(jīng)成為華南地區(qū)首屈一指的建材商圈，以世邦為核心的麗晶燈飾、永晟家居城、浩益花園臨街商鋪、富康苑臨街商鋪、翰林苑商業(yè)中心等幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一層的出租率均達(dá) 100%。p 華潤(rùn)萬(wàn)佳、家樂(lè)福、國(guó)美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場(chǎng)，不但為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力，同時(shí)意味前山商業(yè)已擺脫中、低端路線的窠臼，邁向針對(duì)中高端客戶發(fā)展的新篇章。120業(yè)態(tài)定位日常消費(fèi)所需的 /新生活品質(zhì)的改變前山傳統(tǒng)生活消費(fèi)的非傳統(tǒng)建材類的如精品超市 /特色餐飲 /特色服飾 /特色生活館 /特色休閑特色運(yùn)動(dòng) /特色娛樂(lè)等城市化生活業(yè)態(tài) 。n 從銷售實(shí)現(xiàn)的可能性來(lái)看，如果商業(yè)層數(shù)越高，實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售的可能性越小。商業(yè)中心 n 地塊 Bo 未來(lái)建材商業(yè)放盤量大。181已建創(chuàng)意園區(qū)o 南方文化產(chǎn)業(yè)園n 由教育部高等教育出版社規(guī)劃投資３９億元、占地３７萬(wàn)平方米的南方文化產(chǎn)業(yè)園已落戶珠海金鼎。o 珠海每月新注冊(cè)成立的企業(yè)數(shù)量非常多，大多數(shù)企業(yè)剛剛起步的階段。o 酒店三、四層：面積為 400多平方米的桑拿房、 24間豪華裝修的桑拿按摩房。 183改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海藝術(shù)家 9號(hào)倉(cāng) n 2023年底組建，位于吉大南山工業(yè)區(qū)第 9號(hào)倉(cāng)庫(kù)。o 可以在靠近世邦四號(hào)廳部分做家居廣場(chǎng)，增加商業(yè)面積，提升價(jià)值176o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做坎式街鋪o 面積為：（ 185+160+200） *15*2=16350㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280㎡o B地塊內(nèi)街 150*15=2500 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 18000㎡（三層）o B地塊藍(lán)色部分做家居廣場(chǎng) 10000㎡（二層）商業(yè)布局規(guī)劃三177確定商業(yè)規(guī)模三o 建筑指標(biāo)（平方米） 總規(guī)劃用地面積 .n 總建筑面積 341188n 地塊 A n 地塊 B n 地塊 B商業(yè)面積 35780 坎式街鋪 5280 商業(yè)中心 18000(三層 ) 家居廣場(chǎng) 10000 內(nèi)街 2500n 地塊 A商業(yè)面積 16350n 總商業(yè)建筑面積 52130n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 %178確定商業(yè)均價(jià)三n 商業(yè)總銷售額（元） （商業(yè)中心三層自留） B地塊為： n 街鋪為： 2640*20230+2640*10000=79’200’000n 商業(yè)中心為：6000*18000+6000*10000+6000*5000=198’000’000n 家居廣場(chǎng)為： 5000*18000+5000*10000=140’000’000n 內(nèi)街為： 2500*16000=40’000’000 A地塊為： n 街鋪為： 8175*20230+8175*10000=245’250’000 A+B=702’450’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 52130n 均價(jià) =702450000/52130= /平米179B 　 　 工廠改成 創(chuàng)意工作室補(bǔ)充論證180改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)巨大n 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化旅游業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)和相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)四大板塊在內(nèi)的三十個(gè)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了簽約儀式，總簽約金額達(dá)七十二點(diǎn)五二億元。項(xiàng)目規(guī)劃示意 — 街鋪 +主力店內(nèi)街商業(yè)中心商業(yè)中心 街鋪街鋪街鋪商業(yè)中心商業(yè)中心161項(xiàng)目規(guī)劃示意 — 街鋪162商業(yè)和住宅的全盤考慮o 從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)考慮商業(yè)人流、車流和住宅部分的人流、車流o 從整體上考慮商業(yè)人流、餐飲、廣場(chǎng)等對(duì)住宅部分的影響，把影響降到最低163第四部分　補(bǔ)充論證 → 提升價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)定位 → 提升價(jià)值164工廠現(xiàn)況工廠現(xiàn)況教差，外立面、樓頂要翻新電話咨詢珠海市規(guī)劃局說(shuō)：珠海以前沒(méi)受理過(guò)廠房改新產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用途的申請(qǐng)，也不會(huì)考慮。o B地塊做開發(fā)時(shí)周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費(fèi)需求大增。坎式街鋪二層 n 地塊 B136項(xiàng)目周邊物業(yè)售價(jià)租金情況o 旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)街鋪售價(jià)為 10000—14000 元 /㎡o 蘭鋪花園永春茗茶 2023年 11500元 /㎡o 明珠路街鋪街鋪餐飲租金大約在 100元 /㎡o 翠峰街口波斯貓文具 166元 /㎡o 嘉園街鋪（大門口）精品租金 / ㎡o 嘉園街鋪五金店租金 48元 /㎡137項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格預(yù)計(jì)o 項(xiàng)目地價(jià)格市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì) (市場(chǎng)對(duì)比法、收益還原法）n 一層街鋪售價(jià)： 20230元 /㎡n 二層街鋪售價(jià)： 10000元 /㎡n 內(nèi)街街鋪位售價(jià)： 16000元 /㎡n 一層商場(chǎng)鋪位售價(jià)： 18000元 /㎡n 二層商業(yè)售價(jià)： 10000元 /㎡n 三層商業(yè)售價(jià)： 5000元 /㎡138如何確定商業(yè)規(guī)模？第二步： 從市場(chǎng)可行性角度分析139如何確定商業(yè)規(guī)模？o 市場(chǎng)可行性分析n 大商家進(jìn)駐的可行性n 銷售實(shí)現(xiàn)的可行性140如何確定商業(yè)規(guī)模？o 大商家進(jìn)駐的可行性n 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)?？梢宰鼋咒丅地塊西側(cè)A地塊南側(cè)216。o 前山建材產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉動(dòng)了周邊商業(yè)地產(chǎn)租金上漲，價(jià)格上揚(yáng)，催生了該地域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繁榮興盛，造就了商圈規(guī)模迅速擴(kuò)大。88　　　 　前山商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)89前山概況 o 1987年前山正式建鎮(zhèn)， 2023年 8月 “ 撤鎮(zhèn)改街 ” 。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　n 個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目的旺銷促進(jìn)了投資者的投資熱情　　　　迎賓廣場(chǎng)、米蘭麗都等創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績(jī)，提升市場(chǎng)投資信心。雖其并未參與最終的搶奪戰(zhàn)，但現(xiàn)易初蓮花方高層已連同珠海市招商局，加緊于珠海尋址，加快搶攤珠海步伐。 珠海本土建材巨頭 —— 世邦國(guó)際裝飾廣場(chǎng) 4號(hào)廳在正式動(dòng)工，并推出 “ 旗艦家居 SHOPPING MALL總代理大本營(yíng) ” 的定位。將拆除國(guó)貿(mào)海天城，整合該地段各種資源，利用獨(dú)有的自然稟賦，顯山露水，打造山、海、城、公園融為一體的全國(guó)少有的城市中心廣場(chǎng)。占地 223113平方米，總建筑規(guī)模 536960平方米。區(qū)域內(nèi)唯一一家受歡迎的中檔購(gòu)物廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)不完善旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析47惠發(fā)百貨 項(xiàng)目概要 明珠南路西側(cè)，業(yè)態(tài)以超市、百貨為主。p 做裝修在前山區(qū)域買鋪開公司業(yè)務(wù)更好做 靚家居陶總252。自身資源：自身資源：項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)、項(xiàng)目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)能項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)、項(xiàng)目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)能夠控制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的夠控制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的SWOT分析分析 。出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 自己做建材的 ,不愿意總租別人的鋪 永豐天花總匯老板羅總252。業(yè)態(tài)主要為超市、零售業(yè)。主要商戶 家樂(lè)福工程進(jìn)度 尚未動(dòng)工開業(yè)時(shí)間 未知備注 珠海重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目之一。ＭＡＬＬ大型購(gòu)物中心、大型中心廣場(chǎng)于一體，成為未來(lái)的珠海ＲＢＤ（旅游商務(wù)區(qū)）。77建材巨頭逐鹿珠海建材巨頭逐鹿珠海 世界第三、歐洲第一的國(guó)際大型建材超市連鎖企業(yè) —— 百安居于 2023年１１月１８日悄然試業(yè)（營(yíng)業(yè)面積達(dá)面積９０００多平方米），曾言 “ 欲做珠海建材市場(chǎng)占有率第一 ” 。 80外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海易初蓮花 加快尋址步伐 前山明珠商業(yè)廣場(chǎng)的招商，除引起了華潤(rùn)萬(wàn)家、沃爾瑪?shù)母叨汝P(guān)注，也引起了易初蓮花的極大興趣。n 交通布局的變化將為珠海帶來(lái)人流和商機(jī)　　　　港珠澳大橋、珠三角城市輕軌年底動(dòng)開、廣珠鐵路復(fù)工、粵西高速通車、 珠三角高速公路網(wǎng)以及珠海城市新規(guī)劃確定區(qū)域中心城市地位等，交通布局的變化直接推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為珠海帶來(lái)周邊地區(qū)大量的人流和物流，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)新的商機(jī)。n 很多社區(qū)都缺乏銀行、超市等基本的便民型商業(yè)，社區(qū)居民一般都在核心及次核心的商圈采購(gòu)物品，社區(qū)生活的便利性明顯不足。 廣珠輕軌建設(shè)提升前山交通地位、商業(yè)價(jià)值95前山商業(yè)發(fā)展利好o 建材業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)。鄰翠前北路216。o 南廈豐澤園 平均售價(jià) 12473元 /㎡；另一部分為非臨街商鋪或臨街位置較差的商鋪，平均售價(jià) 8370元 /㎡；南廈豐澤園總體均價(jià)10749元 /㎡； 小面積鋪位租金約 110㎡；夏美路段約為 60元 /㎡。27780%150確定商業(yè)均價(jià)一n 商業(yè)總銷售額 （元）（商業(yè)中心三層自留） B地塊為： ? 街鋪為： 2640*20230+2640*10000=79’200’000? 商業(yè)中心為：6000*18000+6000*10000+6000*5000=198’000’000? 內(nèi)街為： 4500*16000=72’000’000 A地塊為： ? 街鋪為： 8175*20230+8175*10000=245’250’000 A+B=594’400’000 億n 可售商業(yè)建筑面積： 44130平方n 均價(jià) =594400000/44130= /平米151外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心外街鋪超市外街鋪商業(yè)布局規(guī)劃二152布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但消費(fèi)力差．做街鋪可以有效吸引人流，同時(shí)做個(gè)小超市滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求