【正文】 第二章 : CCTI運(yùn)營(yíng)模式下的定位體系展開(kāi) 112　類(lèi)似商業(yè)分析113五洲花城（世派街）o 老香洲于新香洲交界處o 依托建筑面積 100萬(wàn)平方米的大型住宅社區(qū)o 總規(guī)劃面積 10萬(wàn)㎡。120業(yè)態(tài)定位日常消費(fèi)所需的 /新生活品質(zhì)的改變前山傳統(tǒng)生活消費(fèi)的非傳統(tǒng)建材類(lèi)的如精品超市 /特色餐飲 /特色服飾 /特色生活館 /特色休閑特色運(yùn)動(dòng) /特色娛樂(lè)等城市化生活業(yè)態(tài) 。81=18777 元 /㎡n 與城市風(fēng)景比，項(xiàng)目均價(jià) =21277247。o 春澤明園 2023年 6月 20日開(kāi)盤(pán)，一層臨街商鋪的均價(jià)為 17000元 /㎡ ；內(nèi)街商鋪的均價(jià)為 12023元 /㎡；一層臨街商鋪?zhàn)饨馂槊吭?00～ 150元 /每平方米；內(nèi)街商鋪?zhàn)饨馂槊吭?80～ 100元 / ㎡。n 這類(lèi)商家經(jīng)營(yíng)檔次與業(yè)態(tài)和街鋪無(wú)沖突，是對(duì)街鋪業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。n 從銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的可能性來(lái)看，如果商業(yè)層數(shù)越高，實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷(xiāo)售的可能性越小。o B地塊做開(kāi)發(fā)時(shí)周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費(fèi)需求大增。.n 總建筑面積 341188n 地塊 An 地塊 B商業(yè)面積 商業(yè)中心 4500（單層）n 地塊 A商業(yè)面積 153o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做一層街鋪及超市o 街鋪面積為： 8000 ㎡o 超市面積為： 3000 ㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 （ 96+102） *15*2=5940㎡o B地塊內(nèi)街 170*15=2550 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 21000㎡（三層）商業(yè)布局規(guī)劃二154確定商業(yè)規(guī)模二o 建筑指標(biāo)（平方米）n 總規(guī)劃用地面積 n 地塊 B%155確定商業(yè)均價(jià)二n 商業(yè)總銷(xiāo)售額 （元）（商業(yè)中心三層自留） B地塊為： ? 街鋪為： 2970*20230+2970*10000=89‘100’000? 商業(yè)中心為：7000*18000+7000*10000+7000*5000=231’000’000? 內(nèi)街為： 2550*16000=40’800’000 A地塊為： ? 街鋪為： 8000*20230=160’000’000? 超市為：1500*18000+1500*10000+1500*5000=49’500’000 A+B=570’400’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 40490n 均價(jià) =570’400’000/40490= 元 /平米156設(shè)計(jì)提示 → 體現(xiàn)價(jià)值第三部分 設(shè)計(jì)提示 → 體現(xiàn)價(jià)值157設(shè)計(jì)提示 → 體現(xiàn)價(jià)值o 概念設(shè)計(jì)創(chuàng)作源泉o 依據(jù)發(fā)展商要求o 依據(jù)價(jià)值論證及項(xiàng)目定位推導(dǎo)過(guò)程及結(jié)論o 旨在體現(xiàn)我司提煉總結(jié)的項(xiàng)目六大價(jià)值點(diǎn)o 從建筑規(guī)劃角度對(duì)項(xiàng)目的理解158概念設(shè)計(jì)與創(chuàng)意o 商業(yè)產(chǎn)品建議n 結(jié)合二層街鋪不易銷(xiāo)售、租金　低的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合街鋪易銷(xiāo)易用　的特性，獨(dú)創(chuàng) “ 坎式街鋪 ” 。159坎式街鋪示意圖二樓商鋪一樓商鋪 車(chē)庫(kù)地面街道空中走廊創(chuàng)作思路 調(diào)查發(fā)現(xiàn)街鋪二層售價(jià)盡為一層鋪位的 60%；項(xiàng)目周邊商業(yè)人流量大，商業(yè)環(huán)境擁擠，盡可能的增加街鋪前的商業(yè)配套面積非常重要關(guān)于車(chē)庫(kù)的停車(chē)安排問(wèn)題 進(jìn)車(chē)出車(chē)線(xiàn)路分開(kāi)在二旁，寬約（ 3*2） 6米，停車(chē)位有 9米，足夠停車(chē)。　　　　周邊市民對(duì)工業(yè)區(qū)總體印象不好，改變用途很難改變傳統(tǒng)印象。o 未來(lái)建材商業(yè)放盤(pán)量大。主要商戶(hù) 招商未啟動(dòng)工程進(jìn)度 挖地基開(kāi)業(yè)時(shí)間 未知備注 世邦國(guó)際裝飾廣場(chǎng)為前山第一家大型建材商場(chǎng)，也 是珠海規(guī)模最為龐大的建材市場(chǎng)。o B地塊做開(kāi)發(fā)時(shí)周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費(fèi)需求大增。n 投資４．９億元計(jì)劃在斗門(mén)建設(shè)動(dòng)畫(huà)科技園的亞洲傳奇有限公司。181已建創(chuàng)意園區(qū)o 南方文化產(chǎn)業(yè)園n 由教育部高等教育出版社規(guī)劃投資３９億元、占地３７萬(wàn)平方米的南方文化產(chǎn)業(yè)園已落戶(hù)珠海金鼎。n 教育動(dòng)漫、教育資源平臺(tái)、國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)研究院、國(guó)際圖書(shū)版權(quán)貿(mào)易中心、南方特色新形態(tài)教材研發(fā)編輯出版基地等項(xiàng)目將落戶(hù)園區(qū)。 n 消費(fèi)群體： LOFT是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。n 9號(hào)倉(cāng)的倉(cāng)源都來(lái)自于民間各個(gè)不同層面，同時(shí)也容納了多種樣式的藝術(shù)形態(tài)，成為珠海民間最大的自發(fā)式藝術(shù)創(chuàng)作實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所。o 珠海每月新注冊(cè)成立的企業(yè)數(shù)量非常多，大多數(shù)企業(yè)剛剛起步的階段。 空置率為 30%，且租金水平較低。雖然市場(chǎng)有一定的需求，但贏利能力較低191　　E 　 　 商業(yè)形態(tài)－－酒店補(bǔ)充論證192北京酒店o 三星級(jí)酒店o 酒店首層：設(shè)有中餐廳、西餐廳 。o 平時(shí)開(kāi)房率３５％193大金山酒店o 標(biāo)準(zhǔn)間 /單人間： 138元o 豪華標(biāo)準(zhǔn)間； 178元o 3人間： 198元o 商務(wù)套房： 228元o 60間o 平時(shí)開(kāi)房。o 酒店三、四層：面積為 400多平方米的桑拿房、 24間豪華裝修的桑拿按摩房。 189珠海的寫(xiě)字樓狀況o 在分布上，吉大最多，香洲、拱北次之，前山最少；o 價(jià)格上，吉大最貴，拱北次之，然后香洲，最后前山； o 價(jià)格上，吉大最貴，拱北次之，然后香洲，最后前山；o 周?chē)h(huán)境上，吉大最好，拱北次之，香洲、前山最差o 項(xiàng)目旁的永晟五金建材城寫(xiě)字樓部分均價(jià)： 5000元 /㎡?！　　￠_(kāi)發(fā)公寓盈利能力相對(duì)較差187　　D 　 　 商業(yè)形態(tài)－－寫(xiě)字樓補(bǔ)充論證188珠海寫(xiě)字樓狀況o 珠海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常快速而且有很大的潛力。 183改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海藝術(shù)家 9號(hào)倉(cāng) n 2023年底組建，位于吉大南山工業(yè)區(qū)第 9號(hào)倉(cāng)庫(kù)。 n 藝術(shù)家在廠(chǎng)房提供的大空間中，自由構(gòu)筑各種生活方式，在那里創(chuàng)作行為藝術(shù)，或辦畫(huà)展、雕塑展。建成后的南方文化產(chǎn)業(yè)園將成為珠海市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭之一。n 將建文化博覽為主題的 “ 華夏之光 ” 珠海文化博覽城。o 可以在靠近世邦四號(hào)廳部分做家居廣場(chǎng)，增加商業(yè)面積，提升價(jià)值176o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做坎式街鋪o 面積為：（ 185+160+200） *15*2=16350㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280㎡o B地塊內(nèi)街 150*15=2500 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 18000㎡（三層）o B地塊藍(lán)色部分做家居廣場(chǎng) 10000㎡（二層）商業(yè)布局規(guī)劃三177確定商業(yè)規(guī)模三o 建筑指標(biāo)（平方米） 總規(guī)劃用地面積 .n 總建筑面積 341188n 地塊 A n 地塊 B n 地塊 B商業(yè)面積 35780 坎式街鋪 5280 商業(yè)中心 18000(三層 ) 家居廣場(chǎng) 10000 內(nèi)街 2500n 地塊 A商業(yè)面積 16350n 總商業(yè)建筑面積 52130n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 %178確定商業(yè)均價(jià)三n 商業(yè)總銷(xiāo)售額（元） （商業(yè)中心三層自留） B地塊為： n 街鋪為： 2640*20230+2640*10000=79’200’000n 商業(yè)中心為：6000*18000+6000*10000+6000*5000=198’000’000n 家居廣場(chǎng)為： 5000*18000+5000*10000=140’000’000n 內(nèi)街為： 2500*16000=40’000’000 A地塊為： n 街鋪為： 8175*20230+8175*10000=245’250’000 A+B=702’450’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 52130n 均價(jià) =702450000/52130= /平米179B 　 　 工廠(chǎng)改成 創(chuàng)意工作室補(bǔ)充論證180改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)巨大n 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化旅游業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)和相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)四大板塊在內(nèi)的三十個(gè)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了簽約儀式，總簽約金額達(dá)七十二點(diǎn)五二億元。為傳統(tǒng)夏村建材市場(chǎng)的中心。經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要有 陶瓷、瓷器、室外園林用品、衛(wèi)浴、五金、櫥柜、木門(mén)、木地板、燈飾、整體衣柜、家具、窗簾、飾品。建材商鋪?zhàn)饨鹚奖?70家居生活館論證o 前山的建材商業(yè)非常發(fā)達(dá)，為華南區(qū)域最大規(guī)模之一。項(xiàng)目規(guī)劃示意 — 街鋪 +主力店內(nèi)街商業(yè)中心商業(yè)中心 街鋪街鋪街鋪商業(yè)中心商業(yè)中心161項(xiàng)目規(guī)劃示意 — 街鋪162商業(yè)和住宅的全盤(pán)考慮o 從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)考慮商業(yè)人流、車(chē)流和住宅部分的人流、車(chē)流o 從整體上考慮商業(yè)人流、餐飲、廣場(chǎng)等對(duì)住宅部分的影響，把影響降到最低163第四部分　補(bǔ)充論證 → 提升價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)定位 → 提升價(jià)值164工廠(chǎng)現(xiàn)況工廠(chǎng)現(xiàn)況教差，外立面、樓頂要翻新電話(huà)咨詢(xún)珠海市規(guī)劃局說(shuō)：珠海以前沒(méi)受理過(guò)廠(chǎng)房改新產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用途的申請(qǐng)，也不會(huì)考慮。n 結(jié)合項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)尚無(wú)大型超市的特點(diǎn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面考慮以大型超市帶動(dòng)項(xiàng)目其余商業(yè)部分。超市 2550n 地塊 A商業(yè)面積 商業(yè)中心 5940n 地塊 B商業(yè)面積 341188n 地塊 A.n 總建筑面積 o B地塊做開(kāi)發(fā)時(shí)周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費(fèi)需求大增。44130n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 2640坎式街鋪二層 n 地塊 B148o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做坎式街鋪o 面積為 :(185+160+200)*15*2=16350㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280㎡o B地塊內(nèi)街 300*15=4500 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心 18000㎡商業(yè)布局規(guī)劃一149確定商業(yè)規(guī)模一o 建筑指標(biāo)（平方米）n 總規(guī)劃用地面積 145如何確定商業(yè)規(guī)模？o 商業(yè)規(guī)模確定　 商業(yè)面積應(yīng)控制在 5萬(wàn)平方米以下，在確定面積控制的情況下，根據(jù)建筑密度要求，盡量減少商業(yè)層數(shù)。）o 較小的店（ Sales area10000M178。136項(xiàng)目周邊物業(yè)售價(jià)租金情況o 旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)街鋪售價(jià)為 10000—14000 元 /㎡o 蘭鋪花園永春茗茶 2023年 11500元 /㎡o 明珠路街鋪街鋪餐飲租金大約在 100元 /㎡o 翠峰街口波斯貓文具 166元 /㎡o 嘉園街鋪（大門(mén)口）精品租金 / ㎡o 嘉園街鋪五金店租金 48元 /㎡137項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)o 項(xiàng)目地價(jià)格市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì) (市場(chǎng)對(duì)比法、收益還原法）n 一層街鋪售價(jià)： 20230元 /㎡n 二層街鋪售價(jià)： 10000元 /㎡n 內(nèi)街街鋪位售價(jià)： 16000元 /㎡n 一層商場(chǎng)鋪位售價(jià)： 18000元 /㎡n 二層商業(yè)售價(jià)： 10000元 /㎡n 三層商業(yè)售價(jià)： 5000元 /㎡138如何確定商業(yè)規(guī)模？第二步： 從市場(chǎng)可行性角度分析139如何確定商業(yè)規(guī)模？o 市場(chǎng)可行性分析n 大商家進(jìn)駐的可行性n 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的可行性140如何確定商業(yè)規(guī)模？o 大商家進(jìn)駐的可行性n 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)。n 利用市場(chǎng)收益還原法保守估算物業(yè)價(jià)格，這里以投資者常規(guī)收回投資的心理年限 15年來(lái)計(jì)算，則可保守估算本項(xiàng)目首層價(jià)格估算為：n X2=1101215=19800 元 /㎡價(jià)格定位 — 收益還原法127o 最終價(jià)格建議：n 項(xiàng)目均價(jià) =70%市場(chǎng)比較價(jià)位 +30%收益還原價(jià)位n 即本項(xiàng)目商業(yè)部分建議均價(jià)為=2023870%+1980030%=20239 元 /㎡n 根據(jù)整數(shù)定價(jià)一層臨街鋪售價(jià)為： 20230元 /㎡n 二層臨街鋪售價(jià)為一層的 50%： 20230*=10000元 /㎡n 一層內(nèi)街鋪售價(jià)為一層臨街鋪的 80%： 20230*=16000元 /㎡ n 集中式商業(yè)一層售價(jià)為一層臨街鋪的 90%：20230*=18000元 /㎡n 集中式商業(yè)二層售價(jià)為集中式商業(yè)一層售價(jià)的 56%：18000*=10080（整數(shù)定價(jià)為： 10000元 /㎡）n 集中式商業(yè)三層售價(jià)為集中式商業(yè)二層售價(jià)的50%=10000*=5000元 /㎡ 價(jià)格定位128價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格為：o 一層臨街鋪售價(jià)： 20230元 /㎡ o 二層臨街鋪售價(jià)： 10000元 /㎡ o 一層內(nèi)街鋪售價(jià)： 16000元 /㎡ o 集中式商業(yè)一層售價(jià)： 18000元 /㎡ o 二層售價(jià)： 10000元 /㎡ o 三層售價(jià)： 5000元 /㎡