【正文】 道怎樣去統(tǒng)籌和與商家商談。 主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合這后、規(guī)劃之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品 ——商業(yè)設(shè)施，即“定制式”。 商家選定了，但要成功引進(jìn)商家，并不是一件簡(jiǎn)單的事。 經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu) 負(fù)一層：電器城 一二層：名店城 三四層：零售之王法國(guó)家樂(lè)福超市 五層以上：萬(wàn)國(guó)王朝家居城，萬(wàn)國(guó)銀座商業(yè)街，萬(wàn)國(guó)美食城 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第三、一箭中的選擇最佳商家策略 示范 1：一個(gè)中庭換回一個(gè)家樂(lè)福 在招商合同談判過(guò)程中，萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)中庭的去留問(wèn)題，一度是雙方談判的焦點(diǎn)，家樂(lè)福不希望超市中有一個(gè)中庭，認(rèn)為既浪費(fèi)面積又不利于消費(fèi)者的購(gòu)物，建議萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)拿掉中庭（家樂(lè)福在全國(guó)的超市中都沒(méi)有中庭這種賣(mài)場(chǎng)形式）。家樂(lè)福理入萬(wàn)商，讓萬(wàn)國(guó)的后期招商獲得了事半功倍的效果。最后卻失望而歸。 誘惑 1：強(qiáng)勁上升的商業(yè)態(tài)勢(shì) 廣州商業(yè)目前主要集中在三大老城區(qū)以及新城區(qū)天河區(qū)，這些地區(qū)的商業(yè)布局呈現(xiàn)密集的態(tài)勢(shì)。 海珠儼然已成為包括商業(yè)大鱷在內(nèi)的商家必爭(zhēng)之地。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第三、一箭中的選擇最佳商家策略 誘惑 3：價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 萬(wàn)國(guó)招商創(chuàng)造了在沒(méi)有任何廣告宣傳的情況下，一個(gè)月就招了個(gè)滿堂紅的奇跡。 樓層 鋪號(hào) 面積 售價(jià) 月租金 年租金 投資回報(bào)率 首層 1075 239466 2023 24000 % M層 2070 632289 4800 57600 % 五層 5816 172543 1500 18000 % 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。與天河城和北京路天文數(shù)字的租價(jià)的租金最貴的是首層名店城，而其平均租金不過(guò)每平方米 160元，而天河城需要 1000元，北京路需要 2023元。超市的主流消費(fèi)群為周邊 10分鐘車(chē)程范圍內(nèi)的居家人士，賣(mài)場(chǎng)地點(diǎn)附近的交通狀況（主要是公交站店的設(shè)置）和賣(mài)場(chǎng)停車(chē)位的預(yù)留，是經(jīng)營(yíng)大型超市必須的前提條件。相反，隨著市政配套設(shè)施的不斷完善，海珠區(qū)呈現(xiàn)出一股強(qiáng)勁上升的商業(yè)態(tài)勢(shì)。 5年來(lái)，家樂(lè)福已在 16個(gè)城市里開(kāi)設(shè)了29家直接投資的商場(chǎng)以及使用家樂(lè)福品牌的零售企業(yè)，公僅在廣東省內(nèi)，就已經(jīng)在深圳、珠海、東莞等地鋪設(shè)了銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，但在廣州，卻一直是個(gè)空白。 曾五年按兵不動(dòng) 家樂(lè)福對(duì)分店選址之嚴(yán)格在業(yè)界是出了名的，有這樣一個(gè)故事： 6年前，為了找到一個(gè)合意的銷(xiāo)售場(chǎng)地，一位來(lái)自家樂(lè)福香港分部的法國(guó)人騎著自行車(chē)滿廣州城選址，找啊找，從珠江岸邊找到白云山下，從西關(guān)騎樓找到空曠的開(kāi)發(fā)區(qū)。 但萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)在招大型商家的商業(yè)定位和大量詳盡的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，毅然拿掉了二、三層的中庭，交給家樂(lè)福的是一個(gè)令其滿意的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，總建筑面積 ，銷(xiāo)售面積 8000平方米，沒(méi)有中庭。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第三、一箭中的選擇最佳商家策略 萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)檔案 招商的 基本情況 萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)建筑面積 5萬(wàn)平方米，全開(kāi)放后共有九層，包括地下停車(chē)場(chǎng)，各類(lèi)商業(yè)功能健全，其招商布局均衡基本能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物休閑需要。 要義 1：明確開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力與定位： 要義 2：明確商家與項(xiàng)目利益對(duì)接效益程度； 要義 3：建立可持續(xù)經(jīng)營(yíng)策略體系； 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第三、一箭中的選擇最佳商家策略 三、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)招商雙贏機(jī)密檔案 在萬(wàn)國(guó)的招商中，有“零售之王”之稱的法國(guó)家樂(lè)福一直是萬(wàn)國(guó)招商目標(biāo)的首選。由于房地產(chǎn)商建成物業(yè)后將商鋪賣(mài)散，經(jīng)營(yíng)及管理權(quán)統(tǒng)一不了，商鋪就算有商家感興趣也談不了，最后造成物業(yè)沒(méi)有商家要，投資買(mǎi)鋪的投資者收不到租不供款，按揭銀行要發(fā)展商回購(gòu)物業(yè)的三輸局面。 原因二：外行人做不了內(nèi)行事 商來(lái)零售是一門(mén)專業(yè)行業(yè)，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商都沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)，涉及到不同零售行業(yè)更有不同的專業(yè)技術(shù)要求，比如大賣(mài)場(chǎng)零售商家，每家都有他們自己要求的面積、柱距、層高、電量、冷氣以及經(jīng)營(yíng)牌照和稅收等具體問(wèn)題。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第三、一箭中的選擇最佳商家策略 商場(chǎng)招婿著急上火，商家入贅“好家”難尋，商業(yè)物業(yè)的鞍馬相配問(wèn)題歷來(lái)就是個(gè)老大難問(wèn)題，但也是必須解決好的問(wèn)題，惟有做到商業(yè)物業(yè)與經(jīng)營(yíng)商家的最佳契合，才能最大限度規(guī)避日后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證商場(chǎng)的長(zhǎng)旺不衰。 贏得了廣告受眾的強(qiáng)烈反響，促成了不少客戶的簽約，給哈客來(lái)的招商工作帶來(lái)生機(jī)。 贏得了廣告受眾的強(qiáng)烈反響，促成了不少客戶的簽約，給哈客來(lái)的招商工作帶來(lái)生機(jī)。 選取了在電腦行業(yè)內(nèi)有很大知名度的《 IT快訊》連續(xù)投放六期頭版（整版）廣告。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第二 、引爆投資熱潮的招商管理法則 策略二：招商三步走 第一步，以高屋建瓴之勢(shì)使目標(biāo)群體對(duì)哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹哈客來(lái)，使得哈客來(lái)能夠讓更多的人來(lái)關(guān)注，同時(shí)使本來(lái)熟知的哈客來(lái)的目標(biāo)群體則感受到哈客來(lái)即將有大的動(dòng)作推出。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第二、引爆投資熱潮的招商管理法則 案例：“絕處逢生”之術(shù)（哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)） 一、存在的危機(jī) 危機(jī)一：市場(chǎng)接近飽和 危機(jī)二：定位不明確、價(jià)位太高 危機(jī)三：地段偏、人流不大 危機(jī)四：招商與經(jīng)營(yíng)思路不當(dāng) 危機(jī)五：廣告策略失效 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第二 、引爆投資熱潮的招商管理法則 二、對(duì)癥下藥，招商先行 哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)有一個(gè)閃光點(diǎn)，那就是它的配套設(shè)施，廣場(chǎng)前面近 1000平方米的音樂(lè)噴水廣場(chǎng)，后面有 4000平米的停車(chē)場(chǎng)，是其它電腦場(chǎng)場(chǎng)所無(wú)法比擬的。 一般的主題店招商時(shí)的做法是：“先到先得”。而三樓以上，以品牌成為主流，定位為國(guó)際高檔名牌?；谶@一點(diǎn)，在頂層招商時(shí)引入品牌店，可直接利用品牌店的價(jià)值來(lái)吸引消費(fèi)者，顯示出其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)能力。 招式三：競(jìng)爭(zhēng)差異化 一棟商用樓本來(lái)就是一個(gè)小商圈，本身就存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，在商圈里生存的原因就變得很簡(jiǎn)單了，做得和別人不一樣，做出個(gè)性，做出差異化。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 第二、引爆投資熱潮的招商管理法則 招式二：運(yùn)用專業(yè)化 首先，要認(rèn)清頂層在整個(gè)商場(chǎng)中地位和性質(zhì)：頂樓業(yè)態(tài)的目的是給消費(fèi)者提供其它需要，是整個(gè)商場(chǎng)的配套部