【正文】 商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購買行為情況 4）類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項目規(guī)劃設計及銷售資料 .項目的基本定位 .購房客戶的基本情況 大客戶群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設計方案等，選擇具有明顯特征的社會群體 . 收集相關(guān)消費意向 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴密，確保樣本與總體的呼應，數(shù)據(jù)之間能夠相互 印證；對于宏觀經(jīng)濟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要給予適當?shù)谋ｋU系數(shù)， 項目的競爭樓盤的戶型是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項目地塊的優(yōu)勢 2）項目地塊的劣勢 3）項目地塊的機會點 4）項目地塊的威脅及困難點 消費心理 /動機分析 1）住房的消費動機和目標（小區(qū)整體、戶型、總價等） 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 49 頁 2）投資房的消費動機和投資方向 3）國內(nèi)和當?shù)爻晒潜P分析 4）可能的客戶群體分析 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤評價 1）定位分析 2）銷售進展分析 3）定價分析 4）總體評價，并與問卷調(diào)查結(jié)果進行對比分析 項目定位的經(jīng)濟分析 1）商品住宅項目價值分析 .商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比 值 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類比可實現(xiàn)價值決定因 素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風格和立面的設計、材質(zhì) B 單體戶型設計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 49 頁 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 A 經(jīng)濟因素 B 政策因素 2）項目可實現(xiàn)價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 3）項目定價模擬 均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)） .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎均價 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價模擬 4）項目投入產(chǎn)出分析 a、項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬 .項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 49 頁 .首期經(jīng)濟技術(shù)指標 b、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 c、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 開發(fā)節(jié)奏分析 1）影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制 因素 .市場供求因素 .上市時間要求 2）項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測 .項目開發(fā)步驟 .項目投入產(chǎn)出評估 .結(jié)論 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 49 頁 三、 產(chǎn)品定位結(jié)論 項目確定系列市場目標，即賣給誰，賣什么，怎么賣？參與定位分析會的分析人員需要重新審視分析的過程或邏輯，是否由現(xiàn)有的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標準是否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗和感覺的結(jié)果，有多少是基于對公司運作能力的考慮，等等。 以范本的形式進行表述，最終的產(chǎn)品定位將會描述以下內(nèi)容：戶型、面積、戶型的比例、 園林配套、容積率、賣點等。同時，產(chǎn)品定位結(jié)論必須由公司相關(guān)領導人審核批準，才能進入項目開發(fā)的下一環(huán)節(jié)。 產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求 . 目標客戶群體 . 檔次定位 . 產(chǎn)品類型定位 . 功能定位 . 建筑風格定位 . 容積率等指標確定 . 價格定位 . 賣點定位 . 產(chǎn)品細節(jié)建議 五 成本分析與監(jiān)控 一、成本分析與監(jiān)控工作由工程預算部負責 二、成本分析的依據(jù) 項目區(qū)域周 邊類似結(jié)構(gòu)形式建安造價調(diào)查分析。 項目定位與方案定位。 土地成本。 已建同類結(jié)構(gòu)形式建安費用分析。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 49 頁 各項配套 、手續(xù)費用分析。 其他費用分析。 三、成本分析內(nèi)容 （一）土地費用 購地款 土地契稅 （二）前期工程費 規(guī)劃設計費 總體規(guī)劃設計 擴初設計 施工圖設計 園景設計 其他設計 自來水設計 電力設計 天然氣設計 熱力設計 裝修設計 綜合管網(wǎng)設計 地質(zhì)勘探 文物鉆探 三通一平 臨時供電 平整場地 活動用房 臨時道路 臨時用水 外墻 圍欄 臨時大門 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 49 頁 前期其它費用 （三）基礎設施建設費 供水工程 生活給水管網(wǎng) 消防給水管網(wǎng) 消防生活水池 熱力工程 熱力集資費 二次熱網(wǎng) 熱交換站 供電工程 室外電力電纜工程 電貼費 電力監(jiān)理費 電力工程其他費用 雨水污水工程 室外雨水工程 室外污水工程 燃氣管道工程 室外燃氣管理 氣表費 檢測費 ＩＣ卡費 點火費 綠化道路 園林道 路景觀 綠化 安裝 智能化工程 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 49 頁 家庭安防 周界防范 樓宇對講 閉路監(jiān)控 車輛管理系統(tǒng) 背景音樂 電子巡更 標識牌 標識牌 夜間照明系統(tǒng)工程 （四）建筑安裝工程費 建安費用 材料設備采購 塑鋼門窗工程 進戶防盜門 英紅瓦 成品挑檐天溝 配電箱 采暖壁掛爐 單元對講門 電梯 水泵、風機 散熱器 外墻面磚 外墻涂料 消防設備 其他 樁基費用 大堂裝修 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 49 頁 （五）公共配套建設費 小學 幼兒園 地下車庫 會所 其他公共建筑 （六）管理費用 工資、福利 辦公費、差旅費 業(yè)務費 其他 （七）財務費用 貸款利息 地款利息 （八）銷售費用 銷售人員工資 銷售辦公費用 廣告策劃宣傳費 預售許可證申領費 （九）開發(fā)期稅費 市政配套費 綠化費 人防費 基礎設施配套費 用地規(guī)劃許可證 開工許可證 建設工程監(jiān)督費 勞保 基金及待業(yè)保險 （十）其它費用 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 49 頁 施工監(jiān)理費 工程質(zhì)監(jiān)費 招標管理費 圖紙審查費 合同印花稅 預算招標代理費 檢測費 結(jié)構(gòu)檢測 環(huán)境監(jiān)測 塑鋼檢測 土壤檢測 消防檢測 樁基檢測 電氣檢測 其它費用 評估費 登記費 放線費 售樓部裝修 樣板間 測繪費 日照分析費 拔地定樁費 房租 項目咨詢論證費 地震測試費 （十一）不可預見費 泛 會所裝修 健身器材 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 49 頁 門衛(wèi)房 石凳 鴿子房 垃圾房 信報箱 其它費用 四、成本監(jiān)控 由工程預算部牽頭組織，對項目建設進行全面造價管理。 以成本分析內(nèi)容為項目分類監(jiān)控，確保實際成本在控制范圍之內(nèi)。 每一個項目開發(fā)完成以后，由工程預算部總結(jié)出項目成本監(jiān)控報告。 六 項目設計 項目設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計及配套專業(yè)設計四個方面的工作內(nèi)容，項目