【正文】 商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài) .各種檔次商品住宅客戶(hù)情況 .商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為情況 4）類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料 .項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料 .項(xiàng)目的基本定位 .購(gòu)房客戶(hù)的基本情況 大客戶(hù)群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶(hù)型設(shè)計(jì)方案等，選擇具有明顯特征的社會(huì)群體 . 收集相關(guān)消費(fèi)意向 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴(yán)密，確保樣本與總體的呼應(yīng)，數(shù)據(jù)之間能夠相互 印證；對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要給予適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)系數(shù)， 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶(hù)型是市場(chǎng)的選擇還是開(kāi)發(fā)商的選擇，確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)是新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 消費(fèi)心理 /動(dòng)機(jī)分析 1）住房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和目標(biāo)（小區(qū)整體、戶(hù)型、總價(jià)等） 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 49 頁(yè) 2）投資房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和投資方向 3）國(guó)內(nèi)和當(dāng)?shù)爻晒潜P(pán)分析 4）可能的客戶(hù)群體分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)評(píng)價(jià) 1）定位分析 2）銷(xiāo)售進(jìn)展分析 3）定價(jià)分析 4）總體評(píng)價(jià)，并與問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析 項(xiàng)目定位的經(jīng)濟(jì)分析 1）商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 .商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類(lèi)比項(xiàng)目 確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比 值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因 素：類(lèi)比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶(hù)型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 49 頁(yè) F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2）項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算 3）項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶(hù)型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 4）項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 a、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 49 頁(yè) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) b、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 c、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷(xiāo)售收入模擬： 銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè) 銷(xiāo)售收入模擬表 .利潤(rùn)模擬及說(shuō)明： 模擬說(shuō)明 利潤(rùn)模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 開(kāi)發(fā)節(jié)奏分析 1）影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制 因素 .市場(chǎng)供求因素 .上市時(shí)間要求 2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) .項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 .項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 .結(jié)論 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 49 頁(yè) 三、 產(chǎn)品定位結(jié)論 項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣(mài)給誰(shuí)，賣(mài)什么，怎么賣(mài)？參與定位分析會(huì)的分析人員需要重新審視分析的過(guò)程或邏輯，是否由現(xiàn)有的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標(biāo)準(zhǔn)是否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)的結(jié)果，有多少是基于對(duì)公司運(yùn)作能力的考慮，等等。 以范本的形式進(jìn)行表述，最終的產(chǎn)品定位將會(huì)描述以下內(nèi)容：戶(hù)型、面積、戶(hù)型的比例、 園林配套、容積率、賣(mài)點(diǎn)等。同時(shí)，產(chǎn)品定位結(jié)論必須由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人審核批準(zhǔn)，才能進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的下一環(huán)節(jié)。 產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求 . 目標(biāo)客戶(hù)群體 . 檔次定位 . 產(chǎn)品類(lèi)型定位 . 功能定位 . 建筑風(fēng)格定位 . 容積率等指標(biāo)確定 . 價(jià)格定位 . 賣(mài)點(diǎn)定位 . 產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 五 成本分析與監(jiān)控 一、成本分析與監(jiān)控工作由工程預(yù)算部負(fù)責(zé) 二、成本分析的依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)域周 邊類(lèi)似結(jié)構(gòu)形式建安造價(jià)調(diào)查分析。 項(xiàng)目定位與方案定位。 土地成本。 已建同類(lèi)結(jié)構(gòu)形式建安費(fèi)用分析。 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 49 頁(yè) 各項(xiàng)配套 、手續(xù)費(fèi)用分析。 其他費(fèi)用分析。 三、成本分析內(nèi)容 （一）土地費(fèi)用 購(gòu)地款 土地契稅 （二）前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 園景設(shè)計(jì) 其他設(shè)計(jì) 自來(lái)水設(shè)計(jì) 電力設(shè)計(jì) 天然氣設(shè)計(jì) 熱力設(shè)計(jì) 裝修設(shè)計(jì) 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘探 文物鉆探 三通一平 臨時(shí)供電 平整場(chǎng)地 活動(dòng)用房 臨時(shí)道路 臨時(shí)用水 外墻 圍欄 臨時(shí)大門(mén) 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 49 頁(yè) 前期其它費(fèi)用 （三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 供水工程 生活給水管網(wǎng) 消防給水管網(wǎng) 消防生活水池 熱力工程 熱力集資費(fèi) 二次熱網(wǎng) 熱交換站 供電工程 室外電力電纜工程 電貼費(fèi) 電力監(jiān)理費(fèi) 電力工程其他費(fèi)用 雨水污水工程 室外雨水工程 室外污水工程 燃?xì)夤艿拦こ? 室外燃?xì)夤芾? 氣表費(fèi) 檢測(cè)費(fèi) ＩＣ卡費(fèi) 點(diǎn)火費(fèi) 綠化道路 園林道 路景觀 綠化 安裝 智能化工程 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 49 頁(yè) 家庭安防 周界防范 樓宇對(duì)講 閉路監(jiān)控 車(chē)輛管理系統(tǒng) 背景音樂(lè) 電子巡更 標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)牌 夜間照明系統(tǒng)工程 （四）建筑安裝工程費(fèi) 建安費(fèi)用 材料設(shè)備采購(gòu) 塑鋼門(mén)窗工程 進(jìn)戶(hù)防盜門(mén) 英紅瓦 成品挑檐天溝 配電箱 采暖壁掛爐 單元對(duì)講門(mén) 電梯 水泵、風(fēng)機(jī) 散熱器 外墻面磚 外墻涂料 消防設(shè)備 其他 樁基費(fèi)用 大堂裝修 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 49 頁(yè) （五）公共配套建設(shè)費(fèi) 小學(xué) 幼兒園 地下車(chē)庫(kù) 會(huì)所 其他公共建筑 （六）管理費(fèi)用 工資、福利 辦公費(fèi)、差旅費(fèi) 業(yè)務(wù)費(fèi) 其他 （七）財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息 地款利息 （八）銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售人員工資 銷(xiāo)售辦公費(fèi)用 廣告策劃宣傳費(fèi) 預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi) （九）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 市政配套費(fèi) 綠化費(fèi) 人防費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 用地規(guī)劃許可證 開(kāi)工許可證 建設(shè)工程監(jiān)督費(fèi) 勞保 基金及待業(yè)保險(xiǎn) （十）其它費(fèi)用 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 49 頁(yè) 施工監(jiān)理費(fèi) 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 招標(biāo)管理費(fèi) 圖紙審查費(fèi) 合同印花稅 預(yù)算招標(biāo)代理費(fèi) 檢測(cè)費(fèi) 結(jié)構(gòu)檢測(cè) 環(huán)境監(jiān)測(cè) 塑鋼檢測(cè) 土壤檢測(cè) 消防檢測(cè) 樁基檢測(cè) 電氣檢測(cè) 其它費(fèi)用 評(píng)估費(fèi) 登記費(fèi) 放線費(fèi) 售樓部裝修 樣板間 測(cè)繪費(fèi) 日照分析費(fèi) 拔地定樁費(fèi) 房租 項(xiàng)目咨詢(xún)論證費(fèi) 地震測(cè)試費(fèi) （十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 泛 會(huì)所裝修 健身器材 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 49 頁(yè) 門(mén)衛(wèi)房 石凳 鴿子房 垃圾房 信報(bào)箱 其它費(fèi)用 四、成本監(jiān)控 由工程預(yù)算部牽頭組織，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全面造價(jià)管理。 以成本分析內(nèi)容為項(xiàng)目分類(lèi)監(jiān)控，確保實(shí)際成本在控制范圍之內(nèi)。 每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成以后，由工程預(yù)算部總結(jié)出項(xiàng)目成本監(jiān)控報(bào)告。 六 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及配套專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)四個(gè)方面的工作內(nèi)容，項(xiàng)目