房地產(chǎn)類：決勝房地產(chǎn)市場的一縷曙光-文庫吧
2025-04-28 18:47 本頁面
【正文】 求得房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康的發(fā)展？這些都是擺在我們面前的亟待解決的重大問題。 我們認為，當前房地產(chǎn)市場疲軟的狀況，除了受國民經(jīng)濟周期性調(diào)整等因素的影響之外，主要有以下幾個方面的原因： 一、 社會購買能力下降，購買欲望降低。據(jù)有關(guān)材料統(tǒng)計， 1994 年我國城鄉(xiāng)平均住房價格，每平方米北京為 2400 元，上海為 1900 元，天津為 1681 元，而當年城鄉(xiāng)居民家庭收入（戶）現(xiàn)金為 4298 元，其中低收入為 2087 元，中等收入為 4004 元，高收入為 6270 元。以此推算，房價與家庭年收入的比例高達 20：1 乃至 30∶ 1，對于許多居民來說，購房款仍然是一個天文數(shù)字。加之近年來國內(nèi)宏觀經(jīng)濟調(diào)整，地產(chǎn)的保值增值系數(shù)下降，致使人們的期望值降低，購買欲望不高。 二、資金匱乏，后勁不足。過去房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源基本包括三個方面，即 1／ 3 自有， l／ 3 信貸， 1／ 3 預售款?，F(xiàn)在國家規(guī)定要投入 20％的開發(fā)費拿到預售證才可以銷售，加上土地轉(zhuǎn)讓費高達開發(fā)總額的 40％～ 50％，啟動資金增大等，致使許多企業(yè)難以進行開發(fā)，步履十分艱 難。 管理資料瘋狂下載 三、各項費用過多，企業(yè)負擔過重。據(jù)業(yè)內(nèi)人士不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)的各種稅費項目約有 40 多個，費用約占開發(fā)成本的 20％多。這對于本來資金就不充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。 四、安居工程對房地產(chǎn)市場的沖擊。近年來，我國實施安居工程取得了積極的成效。就很多城市而言，這一舉措確實解決了相當一部分人尤其是外來人員的居住問題，對于留住人才，為人才提供良好的生活保障起了很大的作用。但是，不可否認，由于購買解困房在資格認定、監(jiān)督機制以及收入標準劃分等方面尚存在種種問題，造成解困房分配不公， 一些有能力購買商品房的人卻得到了解困房。這在某種程度上對房地產(chǎn)業(yè)也造成了一定的負面影響。 五、急功近利，盲目開發(fā)經(jīng)營。房地產(chǎn)尤其是住宅應當屬于消費資料的范疇，因此，它必然要受到市場供求規(guī)律的制約。當前，部分企業(yè)無視房地產(chǎn)市場的實際需要，急功近利，盲目開發(fā)經(jīng)營，致使某些品類的商品房供大于求，商品房空置現(xiàn)象十分嚴重。據(jù)建設部《統(tǒng)計年報》的資料顯示，僅到 1995 年 6 月底，我國商品房空置面積已達 4232 萬平方米，其中大部分為住宅。過高的商品房空置率，嚴重影響了房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。許多企業(yè)甚至不堪重負，難以 為繼。 通過對房地產(chǎn)商品特殊性的分析和房地產(chǎn)發(fā)展近況的研究，加之世界經(jīng)濟全球化和新經(jīng)濟的興起，正改變著我們的營銷環(huán)境，影響著市場營銷的方方面面，以營銷創(chuàng)新為主題的新營銷革命風暴在國內(nèi)外掀起。因此，為了使企業(yè)能在激烈的市場競爭中生存發(fā)展，擺脫舊思維、舊理念，建立新的開發(fā)、經(jīng)營管理策略，便成為業(yè)界共識。導入 4C 營銷戰(zhàn)略，幫助發(fā)展商走出困境、決勝市場帶來一縷曙光。 4C 市場營銷理論概述 1990 年，美國企業(yè)營銷專家勞特朋教授提出了 4C 營銷理論，強調(diào)用 4C 組合來進行營銷策略安排 ， 4C 即消費者的欲望和需求（ Consumer wants and needs）， 管理資料瘋狂下載 消費者獲取滿足的成本（ Cost），消費者購買的方便性（ Convenience），企業(yè)與消費者的有效溝通（ Communications）。也就是說， 4C 營銷理論主張重視消費者導向，其精髓是一切以消費者為中心，由消費者定位產(chǎn)品。 4C 營銷理論認為，在傳統(tǒng)的營銷組合中，產(chǎn)品、定價、銷售渠道、促銷等營銷變數(shù)都可能被競爭者仿效甚至超越，唯獨商品品牌的價值難以替代，而這與消費者的認可程度緊密相關(guān)，因此，企業(yè)必須以消費者為中心，從消費 者的角度安排營銷組合策略。 一、 不要賣你能制造的房屋，而是賣消費者想購買的房屋?，F(xiàn)代社會崇尚個性發(fā)展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。具體到房地產(chǎn)營銷來看，所有的購買沒有誰不希望所購房屋能使自己最大限度 得到 滿足，但現(xiàn)在還有不少開發(fā)商依然停留于傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)銷售階段，不注意研究消費者的 真正需求，炒作概念，盲目跟從，導致推出的房地產(chǎn)品幾乎千篇一律，漏洞百出。事實上，購買商品房對消費者無疑是一項數(shù)目巨大的投資，沖 動型永遠也不會成為樓市特征。因此，只有拋棄傳統(tǒng)的生產(chǎn)銷售觀念，踏踏實實研究消費者的真正需求，分析消費者 的 購房動機、消費者 的 承受能力，了解消費 者 的層次、習慣、興趣，并據(jù)此進行設計開發(fā)，才能確保項目的最終成功。特別是在有的房地產(chǎn)市場已充分細分，任何一 種 類型、一種建筑風格都難以獨占市場風 騷 ，消費者需求已出現(xiàn)高度多樣化趨勢，
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