【正文】 加強(qiáng) 及時(shí)檢驗(yàn)工序活動效果的質(zhì)量 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)） 進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。一般設(shè)置原則或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)的問題。以便在一定時(shí)期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收，驗(yàn)收合格前嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序 工序質(zhì)量控制點(diǎn)應(yīng)按檢驗(yàn)批劃分要求，進(jìn)行責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置原則： 控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為： 控制材料的質(zhì)量和性能： 控制關(guān)鍵工序的操作行為： 控制關(guān)鍵的施工順序： 控制合理的技術(shù)間歇： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 控制常見的施工質(zhì)量通病： 控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用： 控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序： 控制關(guān)鍵的施工工法： 控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù)： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 ： 穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí)： 施工單位為穿墻螺桿的回收利用，結(jié)構(gòu)往往套上塑料管 施工單位堵洞時(shí)，往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞，無法保證填塞密實(shí)。極易產(chǎn)生外墻滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 廁浴間穿樓板 UPVC管道工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 ： 廁浴間大量采用的 UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 ： 常見的門窗采取后塞口安裝時(shí)密封膠打膠形式 發(fā)泡膠并不能直接防水，僅起填充和軟連接的作用 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 應(yīng)加強(qiáng)對施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo)： 國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問題。幾乎沒有人愿意去當(dāng)施工單位的總工 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年項(xiàng)目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工工法控制的示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 首層小院圍墻施工順序控制的示例： 某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場施工。同時(shí)小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開裂，引起業(yè)主投訴 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工圖中設(shè)計(jì)小院圍墻的常見形式 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 現(xiàn)已要求改為專門定制的異形角磚 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 510201000入戶門門扇1m控 制線精裝修層樓梯間或電梯間裝修地面入戶門門框門坎石室內(nèi)303～528～30工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的依據(jù)： 國家相關(guān)法律、法規(guī)等 國家、地方及行業(yè)相關(guān)規(guī)范、圖集等 建設(shè)方和工程供方的合約 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分，對有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象： 合約由法務(wù)專業(yè)人員編寫，其條款設(shè)計(jì)根本無法指導(dǎo)實(shí)際的工程管理 以罰代管體現(xiàn)突出，單純依靠處罰，并不能真正解決工程管理遇到的問題 合約中存在大量不合理的、甚至無法操作的霸王條款 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象： 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在工程合約條款設(shè)計(jì)中，依然采用傳統(tǒng)目標(biāo)管理的方式。工程管理要求不清晰，對實(shí)際工程管理過程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制。不利于甲方工程部依據(jù)合約對施工方進(jìn)行有效的管理 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作： 提要求 審核 實(shí)際結(jié)果與最終需求的 符合性 付款 房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結(jié)果 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補(bǔ)充協(xié)議 國家建設(shè)施工合同（范本）中的合約條款大多是保護(hù)施工企業(yè)。根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程過程管理和精細(xì)化管理的需要。有效的利用合同范本允許的補(bǔ)充協(xié)議，對協(xié)議條款精心設(shè)計(jì)，是關(guān)系到工程管理最終效果好壞的重要因素 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約條款設(shè)計(jì)涉及的一些合同： 建設(shè)工程施工合同 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 設(shè)備安裝合同 物資采購合同 …… 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題一：工程質(zhì)量目標(biāo)不清晰 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合約中約定的工程質(zhì)量要求大多填寫為：合格、優(yōu)良或達(dá)到 ＊＊＊杯要求 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)明確施工檢驗(yàn)的質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)： 實(shí)行以客戶驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向的工程質(zhì)量目標(biāo)明確并細(xì)化質(zhì)量目標(biāo)的重點(diǎn)要求，避免施工單位在施工及交驗(yàn)過程中與甲方產(chǎn)生歧義 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 對施工方無工程質(zhì)保體系的管理要求 問題二：關(guān)于工程質(zhì)量管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實(shí)際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的質(zhì)量生產(chǎn)活動 對施工方無工程質(zhì)量過程管控的管理要求 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 無關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗(yàn)批驗(yàn)收、質(zhì)量停止點(diǎn)設(shè)置等管理要求 無工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、企業(yè)工程標(biāo)準(zhǔn)等明確執(zhí)行優(yōu)先順序的管理約定 對施工單位不遵守合約質(zhì)量控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 如補(bǔ)充協(xié)議不對合同范本的缺陷進(jìn)行修正： 施工單位工程無質(zhì)保體系或不健全，工程質(zhì)量管理責(zé)任劃分不明確 施工單位管理人員不到位或不合格，管理人員配備不能滿足甲方的工程質(zhì)量管控需要 施工單位不重視施工過程的工程質(zhì)量控制，以包代管，導(dǎo)致甲方及監(jiān)理的人員成為施工單位的質(zhì)檢員 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 如補(bǔ)充協(xié)議不對合同范本的缺陷進(jìn)行修正： 施工單位不重視關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗(yàn)批驗(yàn)收質(zhì)量控制，不重視技術(shù)方案先行、樣板引路等質(zhì)量手段的應(yīng)用 施工單位以工程常規(guī)或國家沒有明確約定等理由拒絕甲方工程精細(xì)化管理要求 施工單位不重視總分包工序交接質(zhì)量控制和分包工程成品質(zhì)量保護(hù)措施的管理 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題三：房屋交付質(zhì)量與施工單位的考核管理脫鉤，只罰不獎的合約條款對施工方促進(jìn)作用不明顯 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程委托監(jiān)理合同存在的缺陷： 工程監(jiān)理質(zhì)量目標(biāo)不清晰，監(jiān)理責(zé)任與 監(jiān)理合約對于質(zhì)量管理的責(zé)任和要求主要是滿足甲方對承包方的質(zhì)量目標(biāo)管理要求。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對施工單位的質(zhì)量目標(biāo)及檢驗(yàn)要求作為監(jiān)理合約附件予以明確 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 對關(guān)鍵質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)重視度不足 ： 工程質(zhì)量管理過程中如不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個(gè)關(guān)于門窗滲漏的細(xì)節(jié)處理 ： 此部位在國家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒有具體表述，近年來在對一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中，見到了各種 “ 五花八門 ” 的處理方式。 其中真正做對，并掌握關(guān)鍵防滲漏、防開裂 節(jié)點(diǎn)質(zhì)量控制要點(diǎn)的，不足 5％ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：鋼附框高度超過 60㎜ ，對其剛度、壁厚等要求大幅上升，造價(jià)急劇升高 解決措施一：增加鋼附框填空間隙 解決措施二：用聚合物抗裂砂漿加鋼絲網(wǎng)填堵縫隙 錯誤：聚合物抗裂砂漿抹灰厚度過厚，即使采取增加抗裂措施，也極易出現(xiàn)開裂。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點(diǎn)滲水通道直接與室內(nèi)相連 解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上 解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)外墻增加出挑的窗垛 錯誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫 否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化 ： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。就很難對其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核 反過來，如果一個(gè)員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。其工作不可能得到有效的保障 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量 ： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。就很難對其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核 反過來，如果一個(gè)員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。其工作不可能得到有效的保障 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程計(jì)劃管理體系不健全 施工進(jìn)度計(jì)劃管理過程中存在的問題 工程合約條款工程進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 壞了壞了，期限到了，忙不完了！ 不行啊，情況變化，我們的項(xiàng)目進(jìn)程恐怕也要變動了！ 下一步該干什么 ?還沒想好，正在作新計(jì)劃呢。 ■ 邊計(jì)劃 ■ 邊實(shí)施 ■ 邊修改 造成 “ 三邊行動 ” 的根本原因是在目標(biāo)未清、職責(zé)未明的情況下就倉促開始往下做細(xì)節(jié)，結(jié)果常會因?yàn)樵谝恍┬∈律铣镀?dǎo)致項(xiàng)目被不斷地延期。即使最后勉強(qiáng)完成了，也與最初的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度計(jì)劃管理的基本流程 ： 計(jì)劃、執(zhí)行、評估、改進(jìn) 目標(biāo)計(jì)劃產(chǎn)生行動計(jì)劃產(chǎn)生計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控行動計(jì)劃執(zhí)行目標(biāo)計(jì)劃下達(dá)計(jì)劃執(zhí)行分析目標(biāo)計(jì)劃調(diào)整P D C A工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法對公司各部門、各專業(yè)計(jì)劃等與工程進(jìn)度計(jì)劃管理相關(guān)的活動進(jìn)行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 目標(biāo)管理 根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)，以項(xiàng)目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的最終工作目標(biāo) 以交付為各部門的最終目標(biāo)，是為了避免各業(yè)務(wù)部門之間過于強(qiáng)調(diào)部門職責(zé)和部門利益，不能從整體思考項(xiàng)目利益 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個(gè)維護(hù)公司利益、控制施工成本的案例 ： 某項(xiàng)目工程部計(jì)劃采取一項(xiàng)新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過專業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進(jìn)度。其中出 177。 40d，項(xiàng)目交付可提前 60d。因其施工成本需要增加 20萬元，報(bào)公司成本部審批時(shí)，被成本管理人員超出“ 目標(biāo) ” 成本控制為由否決。 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為起點(diǎn)，采用關(guān)門倒推、層層分解的管理方法確定各部門業(yè)務(wù)工作在整體項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門之間的工作成果要求，明確所需工作條件、自身業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)、明確時(shí)限要求和工作配合要求 編制各部門業(yè)務(wù)工作計(jì)劃（業(yè)務(wù)流的過程分解計(jì)劃） 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 責(zé)任管理 匯總各部門的部門業(yè)務(wù)工作計(jì)劃 評價(jià)不同部門業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的協(xié)