【正文】 下表 ： 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑基地面積 ㎡ 1136 3 總建筑面積 ㎡ 9088 其 中 商業(yè)面積 ㎡ 1136 住宅 面積 ㎡ 7952 4 戶總數(shù) 戶 63 5 容積率 6 建筑密度 % 7 綠化率 % 10 3 項目建設(shè)背景 近些年來， 永州市 城市 取得了飛速發(fā)展，隨著城市建設(shè)步伐的進一步加快，為促進永州經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，妥善處理居民住房問題，已成為城市建設(shè)工作的重點。 隨著市場經(jīng)濟體制的逐步完善和健全，商品 和人口的流動更加頻繁，人居環(huán)境空前高漲。 聯(lián) 城發(fā) 展勢在并行， 項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合國家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、合理，符合當?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、 性 價 比 優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風險較小，投資效益較高。 該 項目建成后，對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，將起到積極地推動作用。因此，本項目的實施是必要的。 項目規(guī)劃 技術(shù)方案 長泰大廈 商住樓項目 的總平面 規(guī)劃 設(shè)計在滿足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、功能明確 的人居空間， 圍繞 大廈 四周設(shè)置 綠化小道 ，為居民提供便利的交往休憩場所，在滿足日照間距的基礎(chǔ)上合理布置建筑群落，住宅采用 排列式多層 布局，有效方便住戶的生活需求。 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計的指導思想及原則 本規(guī)劃設(shè)計定 位為 公租房 大廈 ，設(shè)計原則上綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，群 4 體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完整的而又相對獨立的有機整體。 本規(guī)劃設(shè)計的特點是： 居民生活方便，有利于統(tǒng)一的物業(yè)管理 ，營造居住 大廈 的歸屬感和 私密性 。 合理組織人流、車流、有利于安全防衛(wèi)和避免相互干擾； 符合永州市人民政府提出的建設(shè) 生態(tài)、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的效益型城市建設(shè)的戰(zhàn)略思想。 （ 2） 功能分區(qū)和布局 該 大廈 規(guī)劃 1 棟 多 層建筑 ， 設(shè)置樓層為 8 層 。在用地 臨鳳凰 路 設(shè)置大廈 出入口， 機動車道路寬度為 5 米 。 大廈 通 過綠化景觀與步行軸線 圍繞大廈四周 。 主要規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標為： 居住總?cè)丝?63 戶 ，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 5%。 （ 3） 道 路交通系統(tǒng) 道路系統(tǒng)是 大廈 規(guī)劃的脈絡(luò)，根據(jù) 大廈 的功能和現(xiàn)狀， 結(jié)合該用地的紅線范圍， 采用環(huán)形道路 ，確保交通流暢，進出有序。既滿足功能區(qū)分的有機聯(lián) 系的需要，又要滿足人車分流，動靜交通組織 ， 安全防護以及塑造 大廈 內(nèi)景觀和對外聯(lián)系的需求，著力強化交通系統(tǒng)的完整性。 （ 4） 綠化系統(tǒng) 滿足物質(zhì)與 精神文明的需要，規(guī)劃要求規(guī)劃區(qū)內(nèi)合理控制綠地率， 5 除建筑道路及必要的硬地外，全部進行綠化，不裸土揚塵。 圍繞 大廈 建筑物，在 大廈四周 設(shè)置綠地 、植物特色景觀空間 ，滿足 大廈 居民 休閑散步，加強鄰里之間的交流和互動。 （ 5） 給排水系統(tǒng) 生活、消防給水系統(tǒng) 水源為城市自來水 。 消防栓用水量 20L/S， 采用低壓制，由市政給水官網(wǎng)兩路進水。室外布置一定數(shù)量地上消火栓 ， 建筑滅火器的配置，在每棟建筑物各設(shè)置有一定數(shù)量的手提式滅火器 。 生活污水、雨水排水系統(tǒng) 室外采用生活污水、雨水分流制。 室外設(shè)置化糞池一座 。 室外排水管及雨水管采用鋼筋混凝土管，室內(nèi)排水管采用 UPVC 排水管。 可行性研究的依據(jù) （ 1）《永州市 20xx 年度統(tǒng)計年鑒》 （ 2）永州市城市總體規(guī)劃 （ 20xx2020）（ 20xx 年修訂 ） ； （ 3） 永州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行） （ 4） 有關(guān) 國家 、省、市的 設(shè)計規(guī)范； （ 5） 長泰大廈 商住樓項目 規(guī)劃設(shè)計方案 ； （ 6）其他有關(guān)資料 研究結(jié)論與建議 本項目 建設(shè)單位 符合相關(guān)行業(yè)準入標準的規(guī)定，符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 的需要，符合永州市城市規(guī)劃，項目內(nèi)容符合規(guī)劃要求，符合 6 國家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)要求。 該項目依托已有的市場條件，位置優(yōu)越、交通便捷，利用已有土地，水、電俱通，內(nèi)、外部條件良好，為市場建設(shè)打下了良好的基礎(chǔ)。 本項目能耗指標按照相關(guān)規(guī)范、規(guī)定取值，并采取有效措施，優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，保證能源消耗在正常水平，可以達到節(jié)能的目的。 本項目建設(shè)不占用耕地，符合土地集約利用要求，不會對社會造成負面影響。 本項目投入使用后，對可能對生態(tài)環(huán)境造成輕微污染的生活廢水、生活垃圾，及建設(shè)過程中產(chǎn)生的揚塵、噪音等污染，將采取切 實可行的治理措施，不會對環(huán)境造成危害。 本項目規(guī)模不大，對房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟影響甚微。 本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標表明，該項目設(shè)計合理，建設(shè)方案可 靠，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，社會適應(yīng)性良好。 由此可見， 永州市長泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長泰大廈商住樓項目 無論是從建設(shè)的必要性，還是經(jīng)濟合理性以及技術(shù)可行性等方面來論都是切實可行的，建議盡早付諸實施。 7 第二章 城市概況及建設(shè)條件 城市概況 永州市冷水灘區(qū)地處湘江和瀟水匯合處，素有”湘西南門戶”和”瀟湘第一城” 之稱；是永州市兩個中心城區(qū)之一，為 永州市的文化中心和教育中心 。 全區(qū)總面積 平方千米（即 萬平方千米），地區(qū)戶籍人口 580 萬人（ 20xx 年），常住人口 5180235（ 20xx 第六次人口普查數(shù)據(jù)）；其中永州市轄區(qū)面積 3200 平方千米，市轄區(qū)戶籍人口 110 多萬（ 20xx 年），市轄區(qū)城市人口 40 多萬 ,是現(xiàn)市委 ,市政府所在地。 交通通訊便捷 :南臨兩廣，北通長武，西望渝貴川，東接衡岳；是華中、華南兩大經(jīng)濟區(qū)域的結(jié)合部。國道 20 322 線和永藍高速公路（即省道 1830 線，永連公路），衡昆高速公路貫穿全境，洛湛鐵路建成運營使冷水灘成為 全省第四個鐵路樞紐站 ,距市中心 8 公里有軍民兩用永州零陵機場 ,可升降波音 757 型大型飛機 。 冷水灘區(qū)水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善 。并開通數(shù)字傳輸、可視會議電話、電話語言信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 教育旅游文化中心 :永州其文化底蘊非常深厚，歷史悠久，人文薈萃、物華天寶 , 是中國共產(chǎn)黨創(chuàng)始人之一、著名馬克思主義思想家李達故居地。據(jù)權(quán)威專家的最新研究成果表明：永州地區(qū)是世界稻作農(nóng)業(yè)之源、中國陶瓷工業(yè)之源、中華文明道德之源。舜的開明治國、任人唯賢，柳宗元深刻的惜民愛民思想，周敦頤樸素的唯物主義思想和“出污泥而不 8 染”的高風亮節(jié) ，“女書”的神秘莫測和瑤文化的千姿百態(tài)，以及道縣玉蟾巖文物的出土，永州遠古文化的出現(xiàn)，無一不豐富中華文化的寶庫。永州山水，融“奇、絕、險、秀”與美麗傳說于一體，匯自然情趣與歷史文化于一身。永州柳子廟、永州文廟、永州“瀟湘平湖”、寧遠九嶷山舜帝陵、祁陽浯溪碑林、祁陽文昌塔、雙牌陽明山、東安舜皇山、江華“瑤城”、江永“女書”、道縣湘源溫泉等已成為新的旅游熱點。 商業(yè)貿(mào)易金融發(fā)達 : 冷水灘在冷、零兩區(qū)一體化的整體戰(zhàn)略布局中具有極為重要的地位。一個開放的冷水灘逐漸成為永州市極具凝聚力的區(qū)域性中心城市，隨著中部崛起 戰(zhàn)略的實施，城市將以其獨特的魅力吸引大量的投資者和消費者，各地客商對冷水灘的投資需求將迅猛發(fā)展。近年來，由于冷水灘城市化持續(xù)而穩(wěn)定的發(fā)展，城市形象，生活環(huán)境不斷改善，初步形成了以商業(yè)、供銷、物資、糧食、礦產(chǎn)品、肉食水產(chǎn)、外貿(mào)、醫(yī)藥、輕機