【正文】 /㎡ 商鋪： 4500元 /㎡ 預(yù)計(jì)住宅價(jià)格 1200元 /㎡起 商鋪 4000元 /㎡起 預(yù)計(jì)住宅價(jià)格1200元 /㎡起 目標(biāo)客戶 城里企事業(yè)單位，生意人士為主 鐵路、教師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為主 中高端客戶 預(yù)計(jì)城里、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口 為主 宣傳賣點(diǎn) 店王之王 挑高 50000 ㎡大型健康生活社區(qū) 漳平 .150 畝都市生活第一城 由上表可知，祥和新城、萬成家天下、赤山路項(xiàng)目由于競爭市場形態(tài)，目標(biāo)客戶群體的不同，不作為本案的主要競爭對(duì)手，華龍廣場不管是市場類別形態(tài)、市場定位、目標(biāo)客戶等情況都與本案接近類似，已對(duì)本案產(chǎn)生最大的威脅。 華龍廣場 本案 地理位置 八一路 和平路（新華書店對(duì)面） 市場類別形態(tài) 大型商住地產(chǎn)，一、二期由 7棟多層組成，建筑面積約㎡ 商住類地產(chǎn)，帶電梯純板式小高層，建筑面積約20210㎡ 景觀 商業(yè)為主，景觀較弱 景觀有一定賣點(diǎn)，譽(yù)如“空中花園” 周圍配套 地處鬧市，學(xué)校、市場等配套完善、便捷 地處市區(qū)主干道，周圍配套完善 住宅 120 ㎡左右三房為主，大戶型（四房、樓中樓）滯銷，二期住宅約有單元 110㎡三房與 130㎡四房為主，共計(jì) 76戶 商鋪 由沿主街商鋪和內(nèi)街商鋪組成，內(nèi)街商鋪銷售有一定困難； 地處鬧市，無規(guī)劃定位二期商鋪約有單元 有較大量的內(nèi)街商鋪與二、三層商鋪，需對(duì)其統(tǒng)一定位，招商、銷售 銷售價(jià)格 住宅均價(jià)： 1250元 /㎡ 商鋪均價(jià)： 11000元 / 品牌知名度 樓盤知名度高，推廣形象較差，與定位不符 已有一定知名度，品牌形象定位高端 客戶群 市區(qū)內(nèi)中高端人群 市區(qū)內(nèi)中高端人群 由上可知，華龍廣場與本案在 地理位置、配套等方面各具優(yōu)勢(shì)，無分上下，具體競爭范圍轉(zhuǎn)為項(xiàng)目的價(jià)格，總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)與戶型的優(yōu)化，品牌推廣形象上的競爭。 第二章 項(xiàng)目產(chǎn)品研究 一、項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目名稱：盛世名都（暫定名） 地址：龍巖市閩西交易城內(nèi)雙洋路和北二環(huán)路交界處 規(guī)劃用地面積： ㎡ 建筑面積： 14042 ㎡（其中住宅 9242 ㎡，商業(yè) 4800 ㎡） 容積率： 建筑密度 :% 基底面積 :1670 ㎡ 控制高度 :50 米 住宅戶數(shù) :213 戶 停車位 :55 個(gè) (其中地下 50 個(gè) ,地上 5 個(gè) ) 二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析及建議 〈一〉住宅 從現(xiàn)規(guī)劃戶型統(tǒng)計(jì)，共有三房二廳、一房一廳等單元戶型計(jì)213 戶，各戶型配比如下表： 戶型 建筑面積 單元數(shù) 配比 一房一廳 29 ㎡～ 45 ㎡ 181 戶 85% 二房二廳 73 ㎡ 12 戶 % 四戶二廳② 95 ㎡～ 101 ㎡ 20 戶 % 1．從圖表可知 ,45 ㎡以下一房單身公寓格局的戶型占總配比的85%,其余的 15%由二房三房戶型組成。戶型結(jié)構(gòu)比例明顯失衡 ,一房 所型所占比例過大。戶型根據(jù)目前目標(biāo)客戶群消費(fèi)情況，以及受單元售價(jià)較高原因的影響，建議本案的戶型配比作出調(diào)整，增加 65 ㎡～ 70 ㎡兩房的比例，減少一房戶型的比例；建議一房戶型占總戶型配比的 40%左右，二房戶型面積控制在 70㎡左右，占 40%左右，三房戶樓中樓若是由于規(guī)劃等方面原因，無法調(diào)整，建議減少面積體量，調(diào)整在 200 ㎡以內(nèi)。 2．原四樓架空層，根據(jù)開發(fā)商提議改為建造小戶型，我們認(rèn)為 這個(gè)提議不錯(cuò)，我們建議一房一廳的小戶型面積在 40 ㎡左右，在戶型格局的設(shè)計(jì)上考慮兩個(gè)相鄰小戶型可合并成為一中等戶型的可操作性與便利性 。 〈二〉商鋪 1．一層商鋪 ① 沿和平路街面部分商鋪面積較大（近 100 ㎡），總售價(jià)較高，建議重新進(jìn)行調(diào)整分割，減少單元面積，增加單元數(shù)量。 ② A 座住宅的進(jìn)梯建議設(shè)在靠內(nèi)店處，這樣可保證外店的連貫，同時(shí)增加外店的面積，提高總銷金額。 ③ 從本案的整體規(guī)劃與周邊道路規(guī)劃考量，估計(jì)靠稅務(wù)宿舍一邊道路人流量要比靠銀豐大廈道路來的大，所以建議位于東北角的地下車庫入口更改至在本案南側(cè)靠銀豐大廈一邊，這樣一來可以減少地下車庫進(jìn)入對(duì)人流的影響，二來值班室與消防控制室相應(yīng)遷置西邊，原址作為商鋪規(guī)劃，提高相應(yīng)商業(yè)價(jià)值。 ④ 公共衛(wèi)生間的規(guī) 劃位置再予以商討研究。 2．二、三層商鋪 ① 位于二、三層的電影廳，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)條件允許，建議將格局遷移至靠中的位置，沿和平路邊的位置作為商鋪市場，商業(yè)價(jià)值要比靠里位置來得高。 ② 二、三層的商業(yè)空間格局布置，盡量要求規(guī)劃空間整齊大塊，考慮大面積整體出售的便利性。 3．地下車庫 ① 位于東北角的地下車庫入口遷置本案的南側(cè)。 ② 是否考慮公共停車位。 4．景觀規(guī)劃 ① 整體景觀的設(shè)計(jì)風(fēng)格建議趨于簡潔明朗，同整個(gè)樓盤風(fēng)格相一致，富予現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格。 ② 一層的景觀設(shè)計(jì)建議從吸引人流量方面因素考量規(guī)劃，建造本地罕見景觀配置（例如水晶噴泉等 ），以此吸引人流，提高人氣。 ③ 四層的景觀設(shè)計(jì)考慮防水等原因，建議以樹木綠化配以小品景觀為主，做到層次分明，錯(cuò)落有致，方便住宅業(yè)主休閑玩賞（同時(shí)建議住宅電梯可在四層?？浚煞奖阕≌瑯I(yè)主欣賞景觀）。 ① 本案定位高端，相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本地情況，適當(dāng)提高檔次，配套設(shè)施也要豐富完善，區(qū)別其它樓盤。 ② 如有可能，建議鋪設(shè)煤氣管道系統(tǒng)，它既可提高項(xiàng)目的檔次，又可增加本案的銷售賣點(diǎn)。 ③ 智能化系統(tǒng)建議： 樓盤各入口，公共走道，樓梯入口等重要通道均設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，并設(shè)監(jiān)控中心 24 小時(shí)影像監(jiān)控 可 視對(duì)講門鈴系統(tǒng) 智能刷卡門禁 車庫管制系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 煤氣泄露緊急報(bào)警系統(tǒng) 24 小時(shí)保安巡邏、電子巡邏系統(tǒng) 寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 6．物業(yè)管理 本案定位高端，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)相當(dāng)提升，與本案定位相批配，管理的模式應(yīng)是人性化的服務(wù)，需要更多細(xì)節(jié)的服務(wù)項(xiàng)目支撐。 本案物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議： ① 二十四小時(shí)保安、消防和車輛管理； ② 公共場所保潔； ③ 住宅生活垃圾收集和清倒； ④ 公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)； ⑤ 景觀