都薈名苑廣告推廣策略方案-文庫吧
2025-04-10 14:00 本頁面
【正文】 南至西北方向：人民小學、老式住宅區(qū)、曬布路；西北至東北方向：深運酒店、萬科彩園、鴻基集團；項目周邊配套商場：沃爾瑪購物中心、茂業(yè)百貨、萬佳百貨、東門商業(yè)街、太陽廣場等；醫(yī)院：市人民醫(yī)院、羅湖醫(yī)院學校：機關(guān)第三幼兒園、愛心幼兒園、財貿(mào)幼兒園、深圳中學、翠園中學、深圳小學銀行：中國銀行、商業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行公園：人民公園、兒童公園、洪湖公園賓館：迎賓館、新安酒店等步行街：發(fā)廊、洗腳屋、茶樓、店鋪、麥當勞、必勝客 項目優(yōu)勢【S】□地處黃金商圈核心，商業(yè)環(huán)境極為成熟，社會大配套極為完善，交通極為便利?！醣緟^(qū)域住宅市場以中小型戶型為主（港人青睞6575㎡戶型、投資客喜歡3045㎡戶型），因此，對以中小戶型為主力戶型的本項目市場承接力較強，銷售壓力不會太大； □街區(qū)價值的提升，彩園、南海中心等高檔住宅的良好形象使地段品質(zhì)得以提升； □港人對該區(qū)投資和居住的認同感和接受度都很高； □交通極為方便，路網(wǎng)交錯，多路公交大中巴通過；項目劣勢【W(wǎng)】□由于本項目為單體樓，使得樓盤難以營造大社區(qū)以及完善的自身配套，因此增加了樓盤定位和營銷的難度；□項目位于老住宅區(qū)，人居與人流密度都大，低層景觀較差、環(huán)境駁雜；□位處鬧市，居住不安靜；人員較雜，安全感不高；□24樓以下有的單位缺生活陽臺；部分住宅沒有陽臺；□三樓停車有尾氣污染；離曬布路和東門路近，交通及城市噪音較大；□到達本項目須過天橋，出入交通稍有不便；項目機會【O】□周邊商務(wù)氛圍濃厚，臨近東門老街，為本項目定位提供重要依據(jù)；□周邊同質(zhì)化競爭樓盤較少，銷售上不構(gòu)成太大威脅和壓力；□地鐵站口距本項目較近，便于深港往來；□24小時通關(guān)在即，為外銷迎來機遇；項目威脅【T】周邊競爭性樓盤和口岸物業(yè)較多，會對本項目的客戶帶來分流情況和爭奪有效購買力：《金眾經(jīng)典家園》銷售率達50%，距本項目稍遠，但與本項目檔次和戶型相當，具有一定威脅；《嘉寶田花園》銷售率達30%，距本項目較近，檔次和戶型相當，具有較大威脅；《旺業(yè)豪苑》銷售率達70，距本項目最近，檔次和戶型相當，但已接近尾盤，不存在威脅；《帝錦豪苑》銷售率達45%，距本項目稍遠，屬外銷盤，有一定威脅；《今日家園》銷售率達50%，距本項目較遠，不屬于同一檔次，因此威脅不大；《沁芳名苑》預計今年8月開盤，距本項目較近，檔次和戶型近似，具威脅。 《星光名庭》今年9月下旬開盤，距本項目較近，但不屬于同一檔次，基本不具威脅。從目前來看，本片區(qū)競爭并不激烈，但從今年下半年開始，翠竹片區(qū)將有大批項目面市，項目周邊的鵬運廣場，翠竹片區(qū)的太陽豪庭、翠擁華庭二期、源興居二期、鳳凰路五號等項目均有可能在下半年面市，對本項目造成一定沖擊與危脅，并會分流客戶，干擾銷售進程。因此，對本項目應密切關(guān)注周邊競爭對手的銷售進度和上市動態(tài)，掌握工程及銷售進度，走出一條差異化路線。 應對策略： 差異化定位，瞄準客戶的心理需求，鎖定客戶的特殊生存狀態(tài)、行為方式和思維模式； 宣傳推廣中充分利用和彰顯本項目的獨特地理位置； 緊緊圍繞本項目的中小戶型的特點進行市場攻擊； 對于項目本身的一些先天性問題，如安裝隔音玻璃減噪，用植物凈化空氣；交通道路不便可加強導示引導等彌補措施； 搶先入市，占據(jù)戰(zhàn)略上的主動權(quán)； 利用各階段的促銷活動弱化本項目的一些不利之處。We want the direction where? 我們要去向何處？瞄準目標市場，鎖定目標客戶 目標市場：羅湖區(qū)市場香港市場輔射區(qū)域：福田、布吉 目標客戶： 主要為區(qū)域客和本地客，可細分為：中高級白領(lǐng)、企事業(yè)單位的中級管理者羅湖人（羅湖原住民、羅湖新生代、早期移民）商人（經(jīng)商人士和潮汕籍的小商小販）港人（與本地有血緣、親緣或工作緣關(guān)系的香港客戶；深港家庭、退休返鄉(xiāng)之港老年人）置業(yè)目的：根據(jù)研判，項目的主力客戶群約分為兩大類：自用型和投資型。自用型的客戶中一部分白領(lǐng)人士會出于接近工作地的考量，免于在一天勞頓之后再長途奔波，便于上下班。另一部分為周邊的小生意人，這些人起早貪黑地開店，居住地太遠既花大筆車費又不方便照顧生意，所以他們購樓的目的很明確，就是就近置業(yè)。投資型的客戶會以港人和老羅湖居多，因為東門一帶始終是港人投資置業(yè)的首選，不論是商鋪，還是住宅，都希望在鬧市的中心，方便來往深港兩地和商業(yè)機遇的捕捉，同時，在香港生活慣了，自然有一種生活的慣性，這就是下樓就能喝茶，穿著睡衣行街，喜歡夜生活的氛圍和打麻將的方便等等。這些人置業(yè)目的是放租和以租抵供。目標受眾生活心態(tài)及行為模式：： 都市精英一族，喜歡追求生活的繁華度、舒適度、自由度和自主度；喜歡以自我為中心；喜歡張揚炫耀；熟悉片區(qū)環(huán)境，對生活敏感，習慣過慣性生活；喜歡和習慣緊跟時代潮流，凡事喜歡追風；有相當購買力和首期支付能力；在深圳居住時間長，尤其對東門非常熟悉，習慣東門濃郁的廣式生活氛圍，適應廣東人晚間消費及流連于娛樂場所的喜好；生活在城市中央才有歸宿感和歸屬感，往往寸步離不開城市生活。認同城市生活的大部分取向，是一群追求潮流的、時尚的先鋒派和前衛(wèi)派；要求生活成本低與生活質(zhì)量高；家庭經(jīng)濟狀況優(yōu)越，有多處放租物業(yè)和多處鋪頭，生活優(yōu)閑。無形中受香港和外來文化影響較深也較隱蔽；祟港心態(tài)和祟洋心態(tài)兼有；客戶邊緣生存狀態(tài)：城市囚徒、酷愛都市、欲望強烈；夜生活、夜行三種人、聲色犬馬，飲食男女、活色生香；（一小部分）人灰色收入、深港電器等物品走私中轉(zhuǎn)站；健身、打機、打麻將、蒲吧、上網(wǎng)；時尚前衛(wèi)、至IN、至酷、無厘頭、飄一代、包二奶、溝女、功夫茶、喝早茶、茶餐廳、桑拿、粵曲、煲湯、賺錢、做生意、信用卡、旅游；自我、小資調(diào)。How is our product? 市場定位、表現(xiàn)主題與核心概念產(chǎn)品定位：都薈名苑是以居住功能為主，以商務(wù)和投資功能為輔，實用價值和投資價值并重的綜合性物業(yè)。形象定位都薈名苑是都市核心地帶的高品質(zhì)、高價位、高價格性能比的高檔住宅。東門步行街0距離生活會館市場定位： 都市先鋒派生活大本營定位延展：最適合港人居住的商務(wù)驛站城市動靜分界線上的菁英派生活領(lǐng)地淘金地上的金匙居停功能定位：復合型物業(yè)不同物業(yè)功能合一（居住功能/商住功能/投資功能）；街市型物業(yè)——地緣歷史積淀/商業(yè)文化/生活文化/現(xiàn)代建筑文化的融合； 商圈型物業(yè)處在商圈核心位置的物業(yè)，現(xiàn)代商業(yè)氛圍濃郁，生活極其方便。核心概念： 都 心 生 活，金 匙 居 亭主題詞： 時尚一族、前衛(wèi)一族、飄一族生活先鋒派、流行風、時尚潮金錢色彩、財源廣進、獲利金匙自我領(lǐng)地，便利為我支取，城市為我為服務(wù) 敏感一些，懶隋一些，放縱一些主題及概念的闡釋：在本案，提升出城市人唯一的生活基礎(chǔ)、生活價值，生活品質(zhì)和最適合
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