【正文】 政策簡析 ◆ 吉安板塊分析 ◆ 區(qū)域競爭分析 2022年度營銷策略推廣分析 營銷核心策略 項(xiàng)目 2022年?duì)I銷回顧分析 市場背景分析 項(xiàng)目綜合分析 營銷推廣策略 營銷促進(jìn)策略 9號樓營銷細(xì)解 策略階段 執(zhí)行階段 宏觀政策簡析 自 2022年 12月 14日起，新一輪國家宏觀調(diào)控政策就開始陸續(xù)出臺： 2022年 12月 14日 國務(wù)院常務(wù)會議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措； 3天后， 財政部、國土部等五部委出臺文件，規(guī)定開發(fā)商拿地首付不低于五成； 9天后， 財政部和國稅總局公布營業(yè)稅細(xì)則，規(guī)定不足 5年普通二手房按差額征營業(yè)稅； 1天后， 國務(wù)院總理溫家寶在中南海紫光閣接受新華社記者獨(dú)家專訪再次強(qiáng)調(diào)，要 支持改善性購房、抑制投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格；打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價 等違法違規(guī)行為。 國務(wù)院連續(xù)釋放調(diào)控信號和出臺一系列政策措施，是希望控制資產(chǎn)泡沫過度膨脹，同時增大供給使過快增長的房價降溫，以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。 鉅太視點(diǎn)： 就目前出臺的政策來看，還不足讓樓價下降，因此預(yù)測可能還會出臺一些后續(xù)政策。從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林的表示來看 “其實(shí)現(xiàn)在才剛剛開始，金融、稅收等措施還沒出來，土地管理措施只是第一步，還有市場管理、經(jīng)營管理，都還沒出來?！笨梢灶A(yù)知在 2022年度，相關(guān)的宏觀調(diào)控政策還將陸續(xù)出臺。 當(dāng)前在售樓盤 即將推出樓盤 ?一江兩岸，三大分區(qū)，城北板塊最為成熟，片區(qū)供應(yīng)量最大，競爭也最為激烈；城南發(fā)展最快，迅速崛起；河?xùn)|占據(jù)一隅，穩(wěn)步增長。 河?xùn)|分區(qū) 城南分區(qū) 城北分區(qū) 星港奧園 香榭麗都 帝景灣 天集青原明珠小區(qū) 鴻泰華庭 水岸名都 穗華名郡 宜家公園 凱旋華府 同昇國際 華夏新村 錦繡文山 時代廣場 匯鑫國際華城 江岸新城 鵬華國際華城 鷺洲府邸 國際都會 濱江學(xué)府豪園 天府花園 天立花園 東方蘭園 井大陽光城 盛唐華都 創(chuàng)天麗景城 濱江六合盛世 文勤華庭 吉安板塊分析 創(chuàng)天麗景城 凱旋華府 濱江六合盛世 系列 1 2500 3100 340005001000150020222500300035004000單價 城南板塊 城南板塊發(fā)展最為迅速，同時也表現(xiàn)在價格上，當(dāng)前片區(qū)整體均價已增長與城北相當(dāng)在 3000元左右。 文勤華庭 東方蘭園 和濟(jì)春天 濱江學(xué)府豪園 天集青原明珠 小區(qū) 天府花園 系列 1 2600 2600 2350 2700 2100 1950050010001500202225003000單價 河?xùn)|塊板 河?xùn)|板塊穩(wěn)步增長，商品住宅均價隨著吉安市場的整體增長，片區(qū)均價也攀升至 2500元左右。 城東 /南板塊分析 天龍花園 錦繡文山 多層 錦繡文山 別墅 匯賢國際 都會 鴻泰華庭 水岸名都 穗華名郡 宜家公園 華夏新村 同昇國際 桃源盛景 系列 1 3120 3000 4300 3040 3093 2903 2850 3000 2600 3010 38500500100015002022250030003500400045005000單價 城北板塊 城北板塊最為成熟，競爭也最為激烈。 片區(qū)整體均價最高多集中在 3000元左右。 城北板塊分析 城北板塊為當(dāng)前開發(fā)最為成熟的一個區(qū)域，目前片區(qū)樓盤售價同比其他區(qū)域較高， 約在 2600－ 4000元 /平米之間 ，目前可售樓盤中大多數(shù)產(chǎn)品僅剩余高層物業(yè)，剩余極少量樓盤多層產(chǎn)品受市場追捧。 回過頭看吉安 09年的樓市發(fā)展歷程，初步可以總結(jié)出以下幾種現(xiàn)象： 一是供不應(yīng)求的不均衡現(xiàn)象： 受 08年樓市環(huán)境的影響， 08年和 09年市場基本上沒有什么新項(xiàng)目入市，有的也是搭上 09年最后市場的末班車，如城南的凱旋華府；其他就是 08年及 08年以前推出市場的在售項(xiàng)目，從而形成了市場放量相當(dāng)減少，所以在很大程度上導(dǎo)致 09年樓市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場現(xiàn)象； 二是房價快速攀升的非理性現(xiàn)象： 受市場供求關(guān)系的作用和國家樓市政策不穩(wěn)定的雙重刺激下，吉安 09年房價在 612月份月月攀漲，平均每個月的漲幅高達(dá) 80— 120元 /平米，有的樓盤半年內(nèi)價格上漲幅度高達(dá) 1200元 /平米； 三是市場銷售去化快速熱銷現(xiàn)象： 因 08年消費(fèi)者對市場觀望心態(tài)的釋放和 09年市場供不應(yīng)求的市場關(guān)系，共同刺激了吉安 09年樓市火爆熱銷的現(xiàn)象； 四是多層越來越稀缺、高層逐步發(fā)展成為市場的主力產(chǎn)品： 無論是從目前在售樓盤項(xiàng)目的后期開發(fā)還是到即將入市的項(xiàng)目，多層產(chǎn)品已經(jīng)越來越稀缺，高層產(chǎn)品將逐步占有市場絕大部分的比例。 09年發(fā)展簡析 1 2 3 4 5 9 7 8 11 10 12 15 16 18 17 19 24 22 21 23 20 城北分區(qū) 城南分區(qū) 河?xùn)|分區(qū) 6 13 14 25 26 27 28 本案 鷺洲府邸 江岸新城 國際華城 29 同昇國際花園 時代廣場 31 30 盛唐華都 井大陽光城 吉安樓市經(jīng)歷 0 09年的調(diào)整過渡，由于近兩年市場供應(yīng)量相當(dāng)性的減少，造成 09年市場階段性的供不應(yīng)求的需求關(guān)系。因出現(xiàn)了這樣的市場現(xiàn)象，致使在未來一段時期內(nèi)，出現(xiàn)了多個項(xiàng)目并發(fā)上市，目前包括本案在內(nèi)的就有 8個項(xiàng)目，總量約在 100萬平米。據(jù)知還有 35項(xiàng)目正在報批中，以及加上一些正在建項(xiàng)目的后期陸續(xù)推出，初步保守統(tǒng)計： 2022年吉安市場入市總建面積將突破 200萬平米！ 【 鉅太看點(diǎn) 】 ： ，形成市場競爭嚴(yán)峻！ 09年房價上漲過快的影響， 2022年吉安房價上漲幅度緩慢，基本上維持一定市場價格！ ， 2022年的樓市發(fā)展，也將呈現(xiàn)出平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。 2022年發(fā)展形勢 1 2 3 4 5 9 7 8 11 10 12 15 16 18 17 19 24 22 21 23 20 城北分區(qū) 城南分區(qū) 河?xùn)|分區(qū) 6 13 14 25 26 27 28 本案 鷺洲府邸 江岸新城 國際華城 29 同昇國際花園 時代廣場 31 30 總體量將超 70萬 平米 片區(qū)， 區(qū)域內(nèi)樓盤多、開發(fā)量大 ； ， 城北區(qū)域優(yōu)勢將進(jìn)一步被弱化 ； 新入市項(xiàng)目 增多 、 老盤新推、項(xiàng)目后期 房源推了等因素影響，未來 市場供應(yīng)