【正文】 政策簡(jiǎn)析 ◆ 吉安板塊分析 ◆ 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 2022年度營(yíng)銷策略推廣分析 營(yíng)銷核心策略 項(xiàng)目 2022年?duì)I銷回顧分析 市場(chǎng)背景分析 項(xiàng)目綜合分析 營(yíng)銷推廣策略 營(yíng)銷促進(jìn)策略 9號(hào)樓營(yíng)銷細(xì)解 策略階段 執(zhí)行階段 宏觀政策簡(jiǎn)析 自 2022年 12月 14日起，新一輪國(guó)家宏觀調(diào)控政策就開始陸續(xù)出臺(tái)： 2022年 12月 14日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措； 3天后， 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)文件，規(guī)定開發(fā)商拿地首付不低于五成； 9天后， 財(cái)政部和國(guó)稅總局公布營(yíng)業(yè)稅細(xì)則，規(guī)定不足 5年普通二手房按差額征營(yíng)業(yè)稅； 1天后， 國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海紫光閣接受新華社記者獨(dú)家專訪再次強(qiáng)調(diào)，要 支持改善性購(gòu)房、抑制投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格；打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià) 等違法違規(guī)行為。 國(guó)務(wù)院連續(xù)釋放調(diào)控信號(hào)和出臺(tái)一系列政策措施，是希望控制資產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹，同時(shí)增大供給使過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)降溫，以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展。 鉅太視點(diǎn)： 就目前出臺(tái)的政策來(lái)看，還不足讓樓價(jià)下降，因此預(yù)測(cè)可能還會(huì)出臺(tái)一些后續(xù)政策。從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林的表示來(lái)看 “其實(shí)現(xiàn)在才剛剛開始，金融、稅收等措施還沒(méi)出來(lái)，土地管理措施只是第一步，還有市場(chǎng)管理、經(jīng)營(yíng)管理，都還沒(méi)出來(lái)?！笨梢灶A(yù)知在 2022年度，相關(guān)的宏觀調(diào)控政策還將陸續(xù)出臺(tái)。 當(dāng)前在售樓盤 即將推出樓盤 ?一江兩岸，三大分區(qū)，城北板塊最為成熟，片區(qū)供應(yīng)量最大，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈；城南發(fā)展最快，迅速崛起；河?xùn)|占據(jù)一隅，穩(wěn)步增長(zhǎng)。 河?xùn)|分區(qū) 城南分區(qū) 城北分區(qū) 星港奧園 香榭麗都 帝景灣 天集青原明珠小區(qū) 鴻泰華庭 水岸名都 穗華名郡 宜家公園 凱旋華府 同昇國(guó)際 華夏新村 錦繡文山 時(shí)代廣場(chǎng) 匯鑫國(guó)際華城 江岸新城 鵬華國(guó)際華城 鷺洲府邸 國(guó)際都會(huì) 濱江學(xué)府豪園 天府花園 天立花園 東方蘭園 井大陽(yáng)光城 盛唐華都 創(chuàng)天麗景城 濱江六合盛世 文勤華庭 吉安板塊分析 創(chuàng)天麗景城 凱旋華府 濱江六合盛世 系列 1 2500 3100 340005001000150020222500300035004000單價(jià) 城南板塊 城南板塊發(fā)展最為迅速，同時(shí)也表現(xiàn)在價(jià)格上，當(dāng)前片區(qū)整體均價(jià)已增長(zhǎng)與城北相當(dāng)在 3000元左右。 文勤華庭 東方蘭園 和濟(jì)春天 濱江學(xué)府豪園 天集青原明珠 小區(qū) 天府花園 系列 1 2600 2600 2350 2700 2100 1950050010001500202225003000單價(jià) 河?xùn)|塊板 河?xùn)|板塊穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品住宅均價(jià)隨著吉安市場(chǎng)的整體增長(zhǎng)，片區(qū)均價(jià)也攀升至 2500元左右。 城東 /南板塊分析 天龍花園 錦繡文山 多層 錦繡文山 別墅 匯賢國(guó)際 都會(huì) 鴻泰華庭 水岸名都 穗華名郡 宜家公園 華夏新村 同昇國(guó)際 桃源盛景 系列 1 3120 3000 4300 3040 3093 2903 2850 3000 2600 3010 38500500100015002022250030003500400045005000單價(jià) 城北板塊 城北板塊最為成熟，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈。 片區(qū)整體均價(jià)最高多集中在 3000元左右。 城北板塊分析 城北板塊為當(dāng)前開發(fā)最為成熟的一個(gè)區(qū)域，目前片區(qū)樓盤售價(jià)同比其他區(qū)域較高， 約在 2600－ 4000元 /平米之間 ，目前可售樓盤中大多數(shù)產(chǎn)品僅剩余高層物業(yè)，剩余極少量樓盤多層產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧。 回過(guò)頭看吉安 09年的樓市發(fā)展歷程，初步可以總結(jié)出以下幾種現(xiàn)象： 一是供不應(yīng)求的不均衡現(xiàn)象： 受 08年樓市環(huán)境的影響， 08年和 09年市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么新項(xiàng)目入市，有的也是搭上 09年最后市場(chǎng)的末班車，如城南的凱旋華府；其他就是 08年及 08年以前推出市場(chǎng)的在售項(xiàng)目，從而形成了市場(chǎng)放量相當(dāng)減少，所以在很大程度上導(dǎo)致 09年樓市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)象； 二是房?jī)r(jià)快速攀升的非理性現(xiàn)象： 受市場(chǎng)供求關(guān)系的作用和國(guó)家樓市政策不穩(wěn)定的雙重刺激下，吉安 09年房?jī)r(jià)在 612月份月月攀漲，平均每個(gè)月的漲幅高達(dá) 80— 120元 /平米，有的樓盤半年內(nèi)價(jià)格上漲幅度高達(dá) 1200元 /平米； 三是市場(chǎng)銷售去化快速熱銷現(xiàn)象： 因 08年消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)觀望心態(tài)的釋放和 09年市場(chǎng)供不應(yīng)求的市場(chǎng)關(guān)系，共同刺激了吉安 09年樓市火爆熱銷的現(xiàn)象； 四是多層越來(lái)越稀缺、高層逐步發(fā)展成為市場(chǎng)的主力產(chǎn)品： 無(wú)論是從目前在售樓盤項(xiàng)目的后期開發(fā)還是到即將入市的項(xiàng)目，多層產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越稀缺，高層產(chǎn)品將逐步占有市場(chǎng)絕大部分的比例。 09年發(fā)展簡(jiǎn)析 1 2 3 4 5 9 7 8 11 10 12 15 16 18 17 19 24 22 21 23 20 城北分區(qū) 城南分區(qū) 河?xùn)|分區(qū) 6 13 14 25 26 27 28 本案 鷺洲府邸 江岸新城 國(guó)際華城 29 同昇國(guó)際花園 時(shí)代廣場(chǎng) 31 30 盛唐華都 井大陽(yáng)光城 吉安樓市經(jīng)歷 0 09年的調(diào)整過(guò)渡，由于近兩年市場(chǎng)供應(yīng)量相當(dāng)性的減少，造成 09年市場(chǎng)階段性的供不應(yīng)求的需求關(guān)系。因出現(xiàn)了這樣的市場(chǎng)現(xiàn)象，致使在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目并發(fā)上市，目前包括本案在內(nèi)的就有 8個(gè)項(xiàng)目，總量約在 100萬(wàn)平米。據(jù)知還有 35項(xiàng)目正在報(bào)批中，以及加上一些正在建項(xiàng)目的后期陸續(xù)推出，初步保守統(tǒng)計(jì)： 2022年吉安市場(chǎng)入市總建面積將突破 200萬(wàn)平米！ 【 鉅太看點(diǎn) 】 ： ，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻！ 09年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的影響， 2022年吉安房?jī)r(jià)上漲幅度緩慢，基本上維持一定市場(chǎng)價(jià)格！ ， 2022年的樓市發(fā)展，也將呈現(xiàn)出平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。 2022年發(fā)展形勢(shì) 1 2 3 4 5 9 7 8 11 10 12 15 16 18 17 19 24 22 21 23 20 城北分區(qū) 城南分區(qū) 河?xùn)|分區(qū) 6 13 14 25 26 27 28 本案 鷺洲府邸 江岸新城 國(guó)際華城 29 同昇國(guó)際花園 時(shí)代廣場(chǎng) 31 30 總體量將超 70萬(wàn) 平米 片區(qū)， 區(qū)域內(nèi)樓盤多、開發(fā)量大 ； ， 城北區(qū)域優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步被弱化 ； 新入市項(xiàng)目 增多 、 老盤新推、項(xiàng)目后期 房源推了等因素影響，未來(lái) 市場(chǎng)供應(yīng)