【正文】 □ 20%左右 □ 20%左右 □ 30%左右 □ 30%左右 □ 30%左右 □ 40%左右 □ 40%左右 □ 40%左右 □ 50%左右 □ 50%左右 □ 50%左右 □ 60%左右 □ 60%左右 □ 60%左右 □ 70%以上 □ 70%以上 □ 70%以上 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研表 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研表 項(xiàng)目名稱： 位置： 面積： 項(xiàng)目介紹： 樓層 平均租金 主力品牌 備注 租金收取方式 合同年限 保證金收取 優(yōu)惠政策 商戶來源 項(xiàng)目分析 商戶資源調(diào)查表 品 牌 調(diào) 查 表 序號(hào) 業(yè) 態(tài) 業(yè) 種 品牌 店面地址 經(jīng)營(yíng)面積 品牌描述 經(jīng)營(yíng)方式 商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查表 商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查表 20xx 年 xx 月 xx 日 區(qū)域 位置 類型 平均租金 面積 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 備注 第四部分 商業(yè)規(guī)劃階段 商業(yè)規(guī)劃的目的 步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)步行街的各業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行規(guī)劃，使得步行街內(nèi)業(yè)態(tài)及品牌符合商業(yè)規(guī) 律及顧客需求，從而達(dá)到步行街穩(wěn)場(chǎng)、旺場(chǎng)。 商業(yè)規(guī)劃的工作流程 根據(jù)市調(diào)報(bào)告及發(fā)展 部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，集團(tuán)商管公司招商部負(fù)責(zé)草擬新商業(yè)廣場(chǎng)步行街 業(yè)態(tài)規(guī)劃。 商業(yè)廣場(chǎng)步行街 業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標(biāo)品牌等。 新商業(yè)廣場(chǎng)步行街 業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由集團(tuán)商管公司招商部提報(bào)集團(tuán)商管公司論證，集團(tuán)商管公司總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、地方商業(yè)管理公司及集團(tuán)其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證，經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。 集團(tuán)商管公司招商部負(fù) 責(zé)依據(jù)經(jīng)審批后的步行街商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)各地商管公司制訂招商方案，并跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況； 步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，各地商管公司必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報(bào)調(diào)改方案，經(jīng)集團(tuán)商管公司招商部審核后報(bào)集團(tuán)商管公司審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。 商業(yè)規(guī)劃階段使用的工作標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)規(guī)劃的規(guī)劃要點(diǎn) 步行街業(yè)態(tài)分類一般分為三個(gè)品類：服裝、餐飲、特色服務(wù)。 XX 步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃的配比原則為加大餐飲的比例，一般占比 50%以上，按照整個(gè)步行街的業(yè)態(tài)占比來看，應(yīng)縮小服裝的比例，一般步行街的服裝占比控制在30%左右；其余的為特色服務(wù)，雖然特色服務(wù)品類較雜，但品牌總數(shù)較少，根據(jù)其定位設(shè)置在步行街內(nèi)的配比。 步行街總體定位： 根據(jù)項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況、居民情況、商業(yè)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、廣場(chǎng)位置及物業(yè)情況、主力店情況，通過對(duì)步行街的檔次定位、功能定位 、品牌定位、主題定位、客層定位、項(xiàng)目當(dāng)?shù)匚幕ㄎ弧⒎?wù)定位、商品定位、管理定位來進(jìn)行步行街的整體定位。 業(yè)態(tài)配比及位置分布： 做好充分的市調(diào)，充分了解項(xiàng)目周遍的業(yè)態(tài)的市場(chǎng)占有量，分布情況，以及周遍居民的收入水平，消費(fèi)層次。根據(jù)廣場(chǎng)整體功能定位、主 力店業(yè)態(tài)、 商戶資源 情況對(duì)步行街的業(yè)態(tài)配比進(jìn)行確定； 一般來說服裝服飾的商戶資源相對(duì)來說較多，對(duì)步行街的精品服裝服飾專賣店，甚至旗艦店支持較大。 根據(jù)步行街業(yè)態(tài)特征、物業(yè)條件、主力店關(guān)聯(lián)性、各業(yè)態(tài)租金承受標(biāo)準(zhǔn)及顧客消費(fèi)習(xí)慣對(duì)各業(yè)態(tài)位置進(jìn)行確定。 并根據(jù)品牌的形象、知名度、聚客度、承租力來確定各業(yè)態(tài)及各品牌的位置，比如：對(duì)于世界品牌或國(guó)內(nèi)一二線品牌承租較高的品牌可以考慮將其設(shè)置在一樓入口處的黃金位置，而對(duì)于餐飲業(yè)態(tài)扎堆經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，強(qiáng)聚客力的優(yōu)勢(shì)，我們可以將其設(shè)置在較高樓層以便引導(dǎo)客流向上運(yùn)動(dòng)。 步行街業(yè)態(tài) 規(guī)劃內(nèi)容規(guī)范 步行街總體定位描述：包括經(jīng)營(yíng)檔次、功能、業(yè)態(tài)種類、目標(biāo)顧客群體、經(jīng)營(yíng)主題、品牌定位 。 步行街是 XX 商業(yè)廣場(chǎng)的靈魂 和紐帶，通過步行街來串聯(lián)廣場(chǎng)的各個(gè)業(yè)態(tài)及主力店、室內(nèi)步行街是 XX 商業(yè) 廣場(chǎng)的交通樞紐中心，最容易組織顧客形成層間運(yùn)動(dòng)，從而達(dá)到提升 XX 商業(yè)廣場(chǎng)的整體客流， 通過對(duì)步行街的定位與主力店形成差異化亦即“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”，來提高 XX 商業(yè)整體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 檔次定位：對(duì)于步行街的檔次定位我們應(yīng)考慮百貨主力店的檔次定位，略低 于 XX 百貨，以次來襯托百貨。 功能定位：步行街的功能應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目立地 環(huán)境及所在商圈的 情況來確定。也是對(duì) XX 百貨的一種補(bǔ)充。對(duì)有些項(xiàng)目步行街而言，我們應(yīng)側(cè)重于功能型的業(yè)種招商。 品牌定位：由于考慮到百貨的因素，步行街的品牌應(yīng)考慮品牌旗艦店，以防與百貨同質(zhì)化，失去步行街的特色。 主題定位：既然是“街”，那我們必須注重景觀、休閑氛圍的營(yíng)造，使顧客真正能感覺到“街”的氣息。 客層定位：時(shí)尚消費(fèi)一族、社區(qū)居民、進(jìn)入到商業(yè)廣場(chǎng)的所有顧客。 a) 各樓層定位及業(yè)態(tài)描述： 一樓：作為步行街一樓來說，應(yīng)該是檔次、形象、品牌較好的樓層，具備引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚的作用，并且同時(shí)要考慮百貨一樓的定位和品類布局，是百貨一 樓定位、業(yè)種的提升和補(bǔ)充。 二樓：二樓的檔次應(yīng)略低于一樓，所面向的消費(fèi)群體應(yīng)適應(yīng)所在樓層百貨的客群，起到客群相通，客群互補(bǔ)，并應(yīng)綜合考慮到特色業(yè)種的添加以彌補(bǔ)百貨的不足，增加步行街的特色。 三樓：一般應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的立地環(huán)境和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行業(yè)種確定，使三樓成為整個(gè)步行街的聚焦點(diǎn)，一般多以老百姓最關(guān)心，生活不可或缺的餐飲為首選。 a) 各業(yè)種分布及目標(biāo)品牌： 將業(yè)種落位到平面圖，并將目標(biāo)品牌落位到各商鋪，每個(gè)商鋪確定 3 個(gè)以上目標(biāo)品牌 業(yè)種分布： 第五部分 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定階段 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定的目 的 制定租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策，為招商提供依據(jù)，保障招商工作順利進(jìn)行。 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定工作要點(diǎn) 制定年度總租金指標(biāo)、各樓層租金標(biāo)準(zhǔn)、各鋪位租金標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠期及優(yōu)惠執(zhí)行辦法、押金及租金交納方式、租賃年限、年度遞增率等。 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定的工作流程 集團(tuán)商管公司招商部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、集團(tuán)要求草擬新商業(yè)廣場(chǎng)步行街招商政策及租金方案。 招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨?、各業(yè)態(tài)租賃合同年限、保證金及租金交納方式、租金年增長(zhǎng)比率、優(yōu)惠政策。 新商業(yè)廣場(chǎng)步行街招商 政策及租金方案草擬后，由集團(tuán)商管公司招商部提報(bào)集團(tuán)商管公司論證，集團(tuán)商管公司總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、當(dāng)?shù)厣坦芄炯凹瘓F(tuán)其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證，經(jīng)討論、調(diào)整后的招商政策及租金方案報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。 經(jīng)營(yíng)期商業(yè)廣場(chǎng)步行街招商政策及租金方案形成后，經(jīng)集團(tuán)商管公司招商部 審核，報(bào)集團(tuán)商管公司審批。 集團(tuán)商業(yè)管理公司招商部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。 各地商管公司根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個(gè)鋪位的租金及招商政策，報(bào)集團(tuán)商管公司審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后， 各地商管公司需嚴(yán)格執(zhí)行。 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格 租金及招商政策制定工作標(biāo)準(zhǔn) 租金標(biāo)準(zhǔn)制定 A、樓層租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)可參照本城市商業(yè)項(xiàng)目樓層租金、項(xiàng)目地理位置、主力店情況、品牌資源情況等因素確定。 B、業(yè)態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)業(yè)態(tài)行業(yè)特點(diǎn)（比如：餐飲的租金普遍較低）以及當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)的市場(chǎng)租金情況確定。 C、鋪位租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)樓層、業(yè)態(tài)租金及鋪位所處位置的好壞差異、及主力店接臨程度及未來客流走向及數(shù)量來確定。 D、年度總租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)鋪位租金、招商滿場(chǎng)率、優(yōu)惠條件以及對(duì)未來租金的市場(chǎng)預(yù) 測(cè)來確定年度總租金。 招商政策制定 A、合作年限：根據(jù)不同的業(yè)態(tài)業(yè)種、商戶投資程度以及和 XX 戰(zhàn)略合作程度來確定，一般類別品牌。一般類別品牌 3 年以內(nèi)，餐飲采用在 3+2 形式，銀行及一些戰(zhàn)略品牌可適當(dāng)放寬年限。 B、優(yōu)惠條件及執(zhí)行方案：根據(jù)前期對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金的調(diào)查、對(duì)手與商戶合作條件以及項(xiàng)目所在地段商圈來確定。 C、遞增比例：根據(jù) XX 對(duì)項(xiàng)目地段的市場(chǎng)影響程度，以及對(duì)未來市場(chǎng)的提升情況來確定，同時(shí)亦考慮業(yè)態(tài)業(yè)種的行業(yè)特性。 D、押金及租金交納方式：根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，以及 XX 項(xiàng)目在市場(chǎng)的認(rèn)知和商 戶對(duì) XX 的忠誠(chéng)度 來確定，當(dāng)然還要結(jié)合業(yè)態(tài)業(yè)種以及戰(zhàn)略合作程度來確定。 租金匯總表 租金明細(xì)表 第六部分 招商準(zhǔn)備 6． 1 招商準(zhǔn)備工作的具體內(nèi)容 招商團(tuán)隊(duì)組建： A、 編制招商營(yíng)運(yùn)人員組織結(jié)構(gòu) ,經(jīng)審批后配合人力資源部招聘招商人員。 B、 成立招商小組，項(xiàng)目總經(jīng)理為組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)分管招商營(yíng)運(yùn)的副總經(jīng)理為副組長(zhǎng) C、 招聘有經(jīng)驗(yàn)的招商人員，策劃人員（會(huì) CAD 工程制圖）； 人員培訓(xùn) A、 編寫廣場(chǎng)規(guī)劃培訓(xùn)材料，對(duì)廣場(chǎng)及步行街的定位、租金標(biāo)準(zhǔn)、招商政策進(jìn)行培訓(xùn)。 B、 對(duì)企業(yè)文化、 管理制度、專業(yè)知識(shí) 、 招商計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程、談判技巧等進(jìn)行培訓(xùn)，以提高業(yè)務(wù)人員水平。 C、 招商洽談準(zhǔn)備培訓(xùn)：由于 租戶廣泛性 和豐富 性 ，要求洽談前 對(duì)每個(gè)承租戶進(jìn)行分級(jí)評(píng) 估，選 定談判方式 ，對(duì) 談判可能出現(xiàn)的問題 要有應(yīng)對(duì)措施； D、 招商洽談要求培訓(xùn)：招商 人員要從實(shí)際出發(fā) 注意談判的 原則性與靈活性，既要 遵守公司招商政策 不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商 計(jì)劃和 目標(biāo) 。 要求 招商 人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性 ，招商 人員要有比較好的 表達(dá) 能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。 E、 對(duì)出售產(chǎn)權(quán)商鋪、并且由我司接受委托的，要搜集業(yè)主自然 狀況、要求和建議、投資意向等資料進(jìn)行分類建檔；重點(diǎn)業(yè)戶單獨(dú)建檔，以便招商對(duì)接。 設(shè)備和物品準(zhǔn)備 A、 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司負(fù)責(zé)購(gòu)置招商辦公設(shè)備及辦公用品，購(gòu)置招商車輛； B、 負(fù)責(zé)招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置， 資料準(zhǔn)備 A、 意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同、營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)等文本資料準(zhǔn)備； B、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 房屋租賃許可證、 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可等國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的相關(guān)證照準(zhǔn)備； C、 項(xiàng)目整體規(guī)劃方案及建筑圖紙、商業(yè)布局、物業(yè)條件 、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積確認(rèn)； D、 工程進(jìn)度時(shí)間安排； E、 室內(nèi)、外裝修效果圖（規(guī)劃部 提供）； F、 鋪位平面圖，面積、租金明細(xì)表； G、 業(yè)務(wù)流程、管理制度：根據(jù)集團(tuán)相關(guān)規(guī)章制度擬制當(dāng)?shù)毓竟芾碇贫群蜆I(yè)務(wù)流程。擬制完成后 應(yīng)交集團(tuán)商業(yè)管理公司行政部存檔備案 ； H、 招商手冊(cè)，項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 不同時(shí)期的宣傳資料的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)保持一致，文字內(nèi)容應(yīng)保持連貫，招商宣傳資料方案須報(bào)經(jīng)集團(tuán)商業(yè)管理公司審批后方可制作，招商宣傳資料印制完成應(yīng)交集團(tuán)商業(yè)管理公司招商部存檔備案 ； I、 招商人員統(tǒng)一說辭（如：答商戶 100 問）： 其內(nèi)容應(yīng)與銷售宣傳資料和招商手冊(cè)內(nèi)容保持一致，不得夸大事實(shí)，不得有任何關(guān)于租賃價(jià)格、回報(bào)率等承諾（對(duì)產(chǎn)權(quán)銷售的商鋪）， 招商準(zhǔn)備工作的工作流程 招商準(zhǔn)備階段的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格 6． 3． 1XX 商業(yè)廣場(chǎng)客戶洽談?dòng)涗洷? 項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案確定 集團(tuán)批準(zhǔn)后的招商條件 項(xiàng)目招商人員到位 集團(tuán)商業(yè)管理公司派駐招商經(jīng)理 組建當(dāng)?shù)卣猩虉F(tuán)隊(duì) 制定招商工作計(jì)劃 啟動(dòng)、展開招商工作 合 同 審 批 流 程 招商工作完成開業(yè)一個(gè)月后移交當(dāng)?shù)?管理公司 招商宣傳資料到位 XX 商業(yè)廣場(chǎng)客戶洽談?dòng)涗? 客戶名稱： 經(jīng)營(yíng)品類品種： 聯(lián)系人： 電話： 性質(zhì)： 生產(chǎn)廠（ ） 代理（ ） 個(gè)人（ ） 洽談內(nèi)容： 面積需求： 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況及地點(diǎn)： 來訪次數(shù)： 合作意向：