江蘇鹽城玉龍商業(yè)街銷售招商方案-文庫吧
2025-02-07 13:17 本頁面
【正文】 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場魅力，而不是玩概念。 ? 面對市場 本案將定位于一個集餐飲、娛樂、休閑為一體的鄰里生活中心。爭取做到 “一店一品牌 ”“一家一特色 ”，多功能，全方位的商業(yè)空間。 ? 面對業(yè)主 （自用客、租賃客及投資客） 本案是一個有專業(yè)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營管理公司作為強(qiáng)大后盾支持的商業(yè)單位，商鋪代為租賃結(jié)和 市場的統(tǒng)一招商管理，建議采用所有權(quán)分散、經(jīng)營權(quán)集中的軟設(shè)計，來保障了業(yè)主利益地最大化，給投資者更大的信心。 總體原則：充分利用優(yōu)越的地理區(qū)位、前期研判的獨(dú)特思路以、設(shè)計格局上的前瞻性及后期招商管理上的完整操作 ， 塑造 鹽城 經(jīng)典的“地標(biāo)型”“錯業(yè)型”“完整型”商業(yè)街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場定位的依據(jù)： ? 區(qū)域市場的商業(yè)格局尚未完善； ? 區(qū)域競爭項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計理念與未來商業(yè)體系的發(fā)展具有差異性； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有成型的商業(yè)體系，明顯滯后與現(xiàn)代商業(yè)格局及功能的標(biāo)準(zhǔn)； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有 成型的商業(yè)體系業(yè)態(tài)的混亂性及沖突性； 5. 整體價格定位及定位依據(jù)： 商業(yè)街整合推廣 專業(yè)統(tǒng)一物業(yè)管理 業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營 鹽城 餐飲 /娛樂 /購物品牌商業(yè)街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 價格定位原則： 價格的制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個項(xiàng)目的投資回收期和利潤指標(biāo)等。從某種意義上來說，銷售周期與利潤指標(biāo)之間具有某種矛盾。預(yù)期利潤過高，往往會造成銷售期延長，甚至形成物業(yè)滯銷，損失的是資金的時間價值和機(jī)會成本，增加的是項(xiàng)目風(fēng)險；而低價入市策略盡管會造成旺銷局面，但卻以損失較多的預(yù)期利潤為代價，是否值得亦應(yīng)視個案實(shí)際情況而定。 價格策略指的是如何根 據(jù)市場的反映，進(jìn)行合理的價格組合，在努力擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面的同時，使利潤的實(shí)現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個合理的比率范圍之內(nèi)。 價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、最便于調(diào)控的一個因素，單價、總價、付款方式和各種優(yōu)惠折扣組成了價格的整體概念。營銷的價格策略，無非是根據(jù)目標(biāo)客戶的價格承受力進(jìn)行的單價與總價的調(diào)整和以上這些價格構(gòu)成因素順應(yīng)市場反應(yīng)的微調(diào)策略。 基于本案的優(yōu)勢，我們采用 “市場比較 ”的定位原則，而非 “隨行入市 ”的方法。 ? 本案全程價格擬定的考慮： 靜態(tài)價格大體建議如下： 1）兩棟獨(dú)立的綜合 商業(yè)樓整體均價控制在 8000－ 12021/平方米（考慮以包租的形式賣使用權(quán)帶35 年返租） 2）群房街鋪整體均價控制在 7000/平方米（在綜合商業(yè)樓引入主力店，確立商業(yè)街基本定位后，原則商采用純粹銷售方式。如果顧客提出包租要求，按包租方式計算售價） 3)整體商業(yè)部分均價控制在 8000/平方米 在地產(chǎn)大勢不明朗的前提下， 實(shí)際價格可基予建設(shè)進(jìn)度，應(yīng)制定 “低開高走 ”的市場銷售策略，銷售過程中價格走勢成階梯狀緩慢攀升。如遇銷售停滯，或大勢阻力，也有較大回旋盤整余地，不必走到“大削價”的尷尬地步。 6. 銷售策略思考： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 開發(fā)商操作模式： 面對眾多發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域敗北的現(xiàn)狀，關(guān)于中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一些反思的聲音。這其中，最常見的就是 放棄短線操作的觀點(diǎn) ，并似乎已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。然而， 真的只有長線操作才是唯一的解決只道嗎？ 根據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會的調(diào)查，目前在中國購物中心投資領(lǐng)域唱主角的是地產(chǎn)商。其它類型商業(yè)項(xiàng)目的投資情況也大致如此。按商業(yè)地產(chǎn)正常開發(fā)的實(shí)際情況 ， 如果按照國際上流行的長線操作模式，要收回全部投資可能需要十幾年甚至幾十年。這是絕大部分中國發(fā)展商所不能承受的。 所謂短線操作 ，主要是從資金回籠的角度而言。資金回籠快謂之短線操作。目前流行的短線操作之弊端在于，雖然資金能夠快速回籠，但由于產(chǎn)權(quán)分散在大量投資型小業(yè)主手中，因此埋下了后續(xù)經(jīng)營的隱患 ，影響開發(fā)商口碑，倘若物業(yè)銷售周期較長，物業(yè)交付后前期投資者散亂經(jīng)營直接給后期銷售造成壓力 。而通過策略的調(diào)整，這種短線操 作的弊端 在很大程度刪 是可以避免的。 真正的短線操作是與長線操作的結(jié)合。既可使開發(fā)商資金快速回籠，又能有效地規(guī)避后期經(jīng)營的風(fēng)險。對處于當(dāng)前市場環(huán)境下的開發(fā)商來說，無疑是兩全其美的可行之策。 當(dāng)然要做到這點(diǎn)也需要開發(fā)商有專業(yè) 度與耐心。 二．按投資者構(gòu)成決定銷售策略：
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