【正文】 級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 商業(yè)空白，是商業(yè)不能與消費(fèi)成均衡，潛在市場(chǎng)空間巨大。 通過(guò)對(duì)現(xiàn)已開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目中，本案的推廣因借鑒其優(yōu)勢(shì)和改進(jìn)不足之處。并理解認(rèn)識(shí)到商業(yè)地 產(chǎn)的特殊性在于開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者“四位一體”，在于共 贏 ，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡”過(guò)程。即： 四位一體，在于共贏 開(kāi)發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營(yíng)利益 消費(fèi)利益 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 /經(jīng)營(yíng)模式 通過(guò)對(duì)其它項(xiàng)目商業(yè)推廣理解和已程現(xiàn)的調(diào)查分析得出對(duì)商業(yè)推廣在本市需要整合的一些資源，通過(guò)對(duì)此的把握能更好的展示出產(chǎn)品影響力和加速銷(xiāo)售，并使其商業(yè)氛圍快速形成。 商業(yè) 項(xiàng)目 有 3 種可利用的資源： 視覺(jué)資源、環(huán)境資源、人流資源 充分打造、挖掘、展示、利用好這 3 種資源，將提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。 視覺(jué)資源 ： 即項(xiàng)目的整體外部形象是否具有聚焦力、 沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺(jué)資源是決定物業(yè)價(jià)值的要素之一。 環(huán)境資源： 包括購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，只有能給與消費(fèi)者良好消費(fèi)體驗(yàn)的場(chǎng)所才是有生命力、有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。 人流資源： 有人氣，才有商氣、財(cái)氣。如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流 到此消費(fèi) ,在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮滿足現(xiàn)有 消費(fèi)者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地 產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 的 需求 ， 視覺(jué)資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。 形象定位 案名：新天商業(yè)步行街 因商業(yè)街本身屬于項(xiàng)目的社區(qū)生活配套類(lèi)產(chǎn)品，而以“ 新天 ”取名不 僅溶入了社區(qū)與其形 成一體，還能以萬(wàn)象新天社區(qū)商業(yè)景觀的溶合突出“風(fēng)情和諧商業(yè)”。 從項(xiàng)目的“敢叫西城換新天”的氣 勢(shì) ， 到 達(dá) “在欣賞中購(gòu)物”的新體驗(yàn) 社區(qū)類(lèi) 購(gòu)物模式的目的 。 業(yè)態(tài)定位 從本案的 商業(yè)鋪面的交通路線上看 ,項(xiàng)目分為鄰里街、商業(yè)步行街、沿街商鋪。結(jié)合三類(lèi)商鋪的人流走向，進(jìn)行從商業(yè)業(yè)態(tài)及功能劃分上進(jìn)行定位。 ◇ 鄰里親情商鋪 該段商業(yè)與社區(qū)景觀、商業(yè)街景觀相溶合 是以后服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目的主力景觀商業(yè)的最好的展示，主要為社區(qū)服務(wù) 則更注重于 服務(wù)功能 價(jià)值 ，在功能分區(qū)上應(yīng)著重必免 破壞商業(yè)景觀和影響居住環(huán)境的商 業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)住。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)研究結(jié)果，結(jié)合前期對(duì)許昌的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求： 業(yè)種名稱 需求狀況 其他說(shuō)明 便利店 80% 具體的業(yè)態(tài) 區(qū)域劃分 ，將通過(guò) 商家進(jìn)住的類(lèi)型比例、 周邊消健身 49． 6% 洗衣?tīng)C熨 28． 2% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地 產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 花店 10． 45% 費(fèi)人群的市場(chǎng) 需求和業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行 確定。 音像店 8． 77% 照相彩擴(kuò) 8． 48% 水果店 26． 87% 蛋糕店、面包房 9． 82% 美容美發(fā) 58． 2% 藥店、藥品超市 42． 5% 茶室 21． 5% 書(shū)店、書(shū)吧 26． 53% ◇ 沿街獨(dú)立城市商業(yè)街 （待定）食尚休閑街 理由： （ 1）、 從本區(qū)域的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)和填補(bǔ)空白來(lái)看，周邊眾多 較 高質(zhì)量的社區(qū)居民和工廠，以其強(qiáng)大的號(hào)召力 和季節(jié)的理想運(yùn)用 ，必然形成大量的消費(fèi)人流，而 在西區(qū)的老城區(qū)內(nèi)特別是本地段 的餐飲休閑成為該 該區(qū)域 的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)。 （ 2）、 對(duì)于本段的商業(yè)則重于體現(xiàn)其 商業(yè)價(jià)值，一方面是提升價(jià)格 ；一方面是為了提高本案的商業(yè)人氣 來(lái)帶動(dòng)商業(yè)氛圍。 （ 3）、商業(yè)街道的環(huán)境和門(mén)前路況比較適合做為集中性的餐飲性商業(yè) 待解決問(wèn)題： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地 產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1）、本段的商業(yè)街雖然已是 現(xiàn)房可是在項(xiàng)目的三期、四期建設(shè)當(dāng)中其是工程車(chē)的唯一通道，必然影響商家的進(jìn)住和商業(yè)業(yè)態(tài)的氛圍形成。 （ 2）、飯店的建在住宅樓下的影響問(wèn)題 價(jià)格定位 由于本區(qū)域的商業(yè)環(huán)境較差、零散獨(dú)立、層次較低，在本案的銷(xiāo)售中可比性較小，因此本案的定價(jià)方式應(yīng)從多方面考慮 。 根據(jù)多次對(duì)市場(chǎng)的商業(yè)調(diào)查情況，依據(jù)租金、售價(jià)、和回報(bào)率的關(guān)系，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行定位。 類(lèi)型 項(xiàng)目 層數(shù) 業(yè)態(tài) 每平方米月租金 五一路與許繼大道 1 層臨街住宅底商 服裝店 元 /平方米 /月 五一路與新興路 1層臨街商鋪 板材 20 元 /平方米 /月 五一路與華 佗 路 1層臨街商鋪 胡辣湯老店 5 元 /平方米 /月 本案 南 50 米 二層臨街商鋪 按摩店、包子店 元 /平方米 /月 勞動(dòng)路與華佗路 1層臨街商鋪 美容店 元 /平方米 /月 租 金的權(quán)數(shù)表 通過(guò)地段、規(guī)模、配套、交通、成熟度和管理 6 個(gè)方面的權(quán)重比（每項(xiàng)目滿分為 10 分）得到以下表格： 地段 規(guī)模 配套 交通 成熟度 管理 權(quán)重合計(jì) 租金 五一路與許繼大道 6 4