【正文】 個百分點，其中： 服務(wù)項目價格指數(shù)上升 個百分點，消費品價格指數(shù)上升 個百分點。消費品價格指數(shù)中，食品類價格指數(shù)上升 個百分點，煙酒及用品類上升 個百分點，衣著類下降 個百分點，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上升 個百分點，醫(yī)療保健和個人用品上升 個百分點，交通通訊類上升 個百分點，娛樂文教用品及服務(wù)下降 個百分點，居住價格上升 個百分點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 孟州市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、孟州市商業(yè)物業(yè)綜述 根據(jù)調(diào)研，以及我們對不同層次、不同行業(yè)消費者的了解，我們對項目和消費者市 場做出如下判斷： 孟州 商 業(yè) 房 投資 意識雖然不成熟，但是已經(jīng)處在了建立雛形的時期，必須加強引導(dǎo)。 老鼓樓作為商業(yè)街區(qū)關(guān)注率不 高，在消費者的心目 不屬于未來城市的主要商業(yè)街區(qū)，普遍認為位置偏 。 消費者市場雖然 有一部分客戶 關(guān)注項目 位置 ，但是他們對于項目的深入了解知之甚少，所以，項目的獨特性和品質(zhì)感并沒有很強烈地反映在消費者的心里， 所以在 他們 心目中現(xiàn)在孟州市商業(yè)中心位置應(yīng)該是韓愈大街，會昌路與大定路之間段。 消費者普遍表示， 鼓樓項目應(yīng)該屬于老城區(qū)，城市街區(qū)形象差勁，現(xiàn)有的居住人口都是屬于中低階層。所以給孟州大部分消費 者和商戶心理造成的印象是屬于很低檔片區(qū)，對于這里未來這個地方將成為一個高檔商業(yè)區(qū)，都持有懷疑或者不認可的態(tài)度。 孟州 存在著龐大的投資型消費者市場，主要分為灰色收入階層以及私營閑富階層， 但是由于城市框架拉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大的速度過快 ， 造成 由于經(jīng)營門面空置率較高。 租金水平普遍偏低。 最影響消費者購買意向的因素為價格和“項目未來成為城市中心商業(yè)區(qū)”的人氣和運營狀況。 孟州商業(yè)格局還是以服飾、鞋帽、餐飲為主，商業(yè)業(yè)態(tài)非常單一，仍處于商業(yè)原始狀態(tài)。但是隨著近兩年孟州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，加大了招商引資的力度。 以連鎖商業(yè)為重點的現(xiàn)代經(jīng)營形 式和營銷方式迅速崛起，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。目前，形成了市區(qū)中部以 財富廣場 為中心聚集了 三立大量販、金好來 等 現(xiàn)代商業(yè)模式 ，形成了 孟州 市新的商業(yè)格局。 孟州 零售業(yè)中的重要組成部分 —— 百貨業(yè)由于原有計劃經(jīng)濟的烙印太深，歷經(jīng)多年發(fā)展，普遍呈現(xiàn)不景氣，與之形成反差的是各色超市快速發(fā)展。在面對外來競爭壓力的情況下，紛紛以服務(wù) 和差異化 為先導(dǎo)，求變求新，出臺多項刺激消費的措施、辦法，增強自身市場號召力。在老百貨業(yè)沒落的同時，以 景文百貨 為首的百貨新生力經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展，現(xiàn)已成為 孟州 知名商業(yè)品牌，具有極大的市 場號召力。 隨著和歡路改造工程的完工，成為孟州餐飲一條街，極大的推動了孟州當?shù)夭惋嫎I(yè)的發(fā)展進程，成為了一道靚麗的風(fēng)景線，但是由于餐飲一條街投入時間不長，缺乏知名度，所以在一定程度上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 生意還是比較蕭條。 孟州市幾大商業(yè)片區(qū)： 一、 韓愈大街： 韓愈大街是孟州繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是 孟州 東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、文化 四 大功能的商業(yè)街。 韓愈大街商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以 孟州市人 為主。作為 孟州 市最 繁華 的商業(yè)街， 基本上涵蓋各 種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 吸引了龐大的 孟州 消費群體。 無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷， （韓愈大街因為屬于孟州主干道貫穿孟州南北，原有 4 車道 設(shè)計現(xiàn)在已嚴重突現(xiàn)出弊端。隨著孟州經(jīng)濟的發(fā)展以及外來車輛、人口的增加，所以造成交通的嚴重擁堵，并且這些現(xiàn)狀不可能在一時間內(nèi)得到改觀，孟州未來商業(yè)中心的重任韓愈大街已經(jīng)無法擔(dān)負） 加以政府管理方面存在的部分問題，韓愈大街 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布 很不合理 ，整體形象與品牌效益未能達到最佳，已 嚴重制約了韓愈大街商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。 二：河 陽 大道： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 是孟州老的商業(yè)中心。周圍幾千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類、箱包店，由于歷史的積淀，這里的商業(yè)氛圍還比較濃厚，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。但是業(yè)態(tài)的配制還是非常的單一和落后，基本屬于原始狀態(tài)，由于街區(qū)形象低檔，商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移是這里成為了城郊、低端消費者光顧的場所，中高檔的消費者不般不會問津此地。 三：大定路： 大定路道路改造工程 以及大定路綠化工程的完工，會有效 的帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有孟州最大的家電一條街，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的特色。大定路延 長線道路改造工程的實施，聯(lián)動孟州南北兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；三立量販及其它品牌店的進駐，也將帶動該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。 四、 韓愈大街東段： 韓愈大街東段 商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。這里將形成一個專業(yè)的批發(fā)市場，以專業(yè)取勝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 孟州商業(yè)區(qū)比較分析 商業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價格 出租率 消費群來源 韓愈大街 孟州市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對領(lǐng)頭羊，商業(yè)中心 購物中心、大型超市、品牌店 臨街商鋪 30 元 /平方（月 ） 95%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 河陽路 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)， 小商品批發(fā)市場、服裝鞋帽店 鄰街商鋪 35— 40 元 /平方（月） 95%以上 全市市民 大定路 交通便利 專業(yè)家電一條街 家電 臨街商鋪 25— 30 元 /平方（月） 95%左右 全市消費者 韓愈大街北東段 區(qū)域中心，交通便利 東區(qū)專業(yè)批發(fā)市場 家居、建材集中區(qū)域 商鋪 20 元 /平方（月） 90%左右 全市消費者 各類商業(yè)物業(yè)主要特征 （一）大型商廈物業(yè)的主要特征 規(guī)?；? 大型商廈經(jīng)營面積均超過 1 萬平方米，是 規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求， 購物中心形式 大型商廈規(guī)模較大，地理位置優(yōu)越，易于形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標志性的旗幟。目前在全國風(fēng)起云涌的 SHOPPING MALL 建造運動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游等 多項功能于一體的大型一站式消費中心。 （二）專業(yè)市場物業(yè)的特征 專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。 商貿(mào)結(jié)合 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向機關(guān)團體企業(yè)的大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。 專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場規(guī)模大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨。二是 城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場。 （三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪最明顯的特點。由于孟州汽車普及率非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費便成了孟州人的生活習(xí)慣和消費傳統(tǒng)。 商鋪規(guī)模受社區(qū)開發(fā)狀況制約 社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著社區(qū)商鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主 人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當擴大；反之，社區(qū)屬中小型， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。 小型店鋪 社區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)社區(qū)住戶為主，小型店鋪已足可以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。 孟州市主要商圈人流、車流調(diào)查 孟州市各商圈的發(fā)展與消費人流、車流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。為此，我們對 孟州 市主要商圈的人流、車流進行了調(diào)查。 一、韓愈大街路段 韓愈大街路段作為孟州中心商業(yè)區(qū)，四個車道，車流量大，高于同時間通過該區(qū)域的人流量，平均各個方向 10 分 鐘車流量也高達將近 50 輛，最高達 70 輛，平均 10 秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 570 人。按一天 8 小時進行計算，車流量達 450 輛，人流量達2 萬多人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、河陽路路段 河陽路作為孟州的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時間通過該區(qū)域的人流量，平均各個方向10 分鐘車流量僅為 20 輛，最高也不到 50 輛；人流量平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 365人。按一天 8 小時進行計算，車流量達 800 輛，人流量達 人。 三、大定路路段 大定路周邊 及韓愈大道路段人流、車流較多。抽樣調(diào)查的各個路口各方向平均 10 分鐘車流量為 50 輛，人流量為 人。按一天 8 小時進行計算，機動車流量達 2021 多輛，人流量達 45864 人。 結(jié)論：韓愈大街