【正文】 返租期滿商家如何續(xù)簽合同 2）多鋪一店（部分大鋪劃小后銷售或），租賃期滿合同及業(yè)態(tài)如何控制 3）返租期滿業(yè)態(tài)的控制問題？ 4）針對(duì)不同業(yè)態(tài)如餐飲類、零售類，因?yàn)槠渥赓U合同年限不同，如何設(shè)置有區(qū)別性返租年期及返租率？ 5）返租期內(nèi)，關(guān)于租賃而引起的相關(guān)稅金如何解決？ .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ （二） 商業(yè)銷售模式設(shè)計(jì) 針對(duì)投資型客戶 返租年期 返租率 返租款的返還方式 5年 第 1年返租率 6% 第 2年返租率 7% 第 3年返租率 8% 第 4年返租率 9% 第 5年返租率 10% 前三年返租款一次性在首期款中抵扣； 后兩年返租款分年返還。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 針對(duì)自營(yíng)型客戶： 1）降低首付投資門檻，贈(zèng)送 “ 創(chuàng)業(yè)基金 ” 總鋪款 10%的自營(yíng)創(chuàng)業(yè)基金 2）實(shí)施不同價(jià)格，直接給予額外 90%者，以贈(zèng)送 “ 創(chuàng)業(yè)基金 ” 的名義在總鋪款中扣除。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 三 、 總體銷控策略 1． 銷控目的 保證不同營(yíng)銷階段有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位供應(yīng)，并使難銷鋪位提前消化。本次營(yíng)銷預(yù)計(jì)分兩批推出 為了達(dá)到爆發(fā)式銷售的目的 ， 需要制造限量供應(yīng)的 “ 供不應(yīng)求 ” 局面 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 2．三大銷控原則 原則一：認(rèn)籌期間限量推出鋪位（如只推 80套），解籌當(dāng)日引起客戶的搶鋪火爆場(chǎng)面，再根據(jù)認(rèn)籌情況加推部分鋪位， 原則二：預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位 ， 分批推出 。 在公開發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位 ， 公開發(fā)售后分批推出 ， 確保每次活動(dòng)均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時(shí)分批放出 ， 每次放號(hào)均會(huì)制造一輪搶鋪高潮 。 原則三：按 “ 金角銀邊 ” 原則 ， 可預(yù)留幾套鋪皇之皇 ， 采用特殊的銷售方式銷售 ， 如拍賣 ， 以抬高價(jià)值 ， 抹殺價(jià)格理性 。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 四、總體價(jià)格策略 1．價(jià)格定位 合同成交價(jià)格均價(jià)（返租模式）： 14800元 /平米 萬(wàn)科整體實(shí)收均價(jià)（含自營(yíng)模式，扣除返租補(bǔ)貼）：12023元 /平米 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 2．付款方式設(shè)計(jì) A：返租型 一次性付款，照定價(jià)照 96折； 按揭付款，照定價(jià) 98折，辦理 6成 10年按揭貸款。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ B：自營(yíng)型 提供 10%的創(chuàng)業(yè)基金 ， 在總價(jià)中扣除 一次付款： 照定價(jià) 94折 按揭付款 ：按揭付款 ， 照定價(jià) 96折 ， 辦理 6成 10年按揭貸款 。 提供 10%的創(chuàng)業(yè)基金 ， 在首付款中扣除 一次付款： 照定價(jià) 96折 按揭付款 ：按揭付款 ， 照定價(jià) 98折 ， 辦理 6成 10年按揭貸款 。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 優(yōu)惠策略： 老客客戶介紹新客戶成交 ， 老客戶可享受相當(dāng)于成交客戶成交金額 %的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；新客戶享受 %優(yōu)惠 。 購(gòu)買兩套以上或超過 100平方米的客戶可享受額外 1%的優(yōu)惠 。 萬(wàn)客會(huì)及合和創(chuàng)富俱樂部積分獎(jiǎng)勵(lì) 。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 行之有效的倒計(jì)時(shí)提價(jià)策略： 實(shí)行額外 3%2%1%倒計(jì)時(shí)提價(jià)策略 ， 在不同銷售節(jié)點(diǎn)使用 ， 以刺激銷售 。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 定價(jià)需考慮因素 樓層差異性因素 人流因素 景觀差異性因素 面積、業(yè)態(tài)因素 開間、進(jìn)深比及層高 其它因素 （平臺(tái)因素） .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 五、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 （一）銷售中心的設(shè)置 正式認(rèn)籌地點(diǎn)： 萬(wàn)科城 .四季花城營(yíng)銷中心 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 認(rèn)籌地點(diǎn)設(shè)置要求： 現(xiàn)場(chǎng)需擺放商業(yè)模型 現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)置獨(dú)立銷售區(qū)域 —商鋪銷售專區(qū) ， 并進(jìn)行相應(yīng)的包裝 現(xiàn)場(chǎng)必須有 35名商鋪銷售人員 ， 銷售人員的接待風(fēng)格可改變?nèi)f科地產(chǎn)傳統(tǒng)接待方式 ， 采取較為主動(dòng)積極銷售 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 正式營(yíng)銷中心設(shè)置 位置建議： C區(qū) 1棟銷售專區(qū)中 ， 劃出一部分做為商鋪獨(dú)立營(yíng)銷售中心 面積建議： 150200平方米左右 ， 不宜太大 ， 否則很難形成商業(yè)氣氛 其它方面：營(yíng)銷中心內(nèi)必須有專門導(dǎo)示區(qū)分住宅銷售專區(qū)及商業(yè)銷售專區(qū) .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ （二）現(xiàn)場(chǎng)包裝 整體導(dǎo)示系統(tǒng) （ 1） 內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng)： 項(xiàng)目?jī)?nèi)部及地盤周邊的導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)置如下： 坂田村進(jìn)入坂雪崗大道入口處 華為基地進(jìn)入項(xiàng)目入口 本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部主要入口處 小區(qū)內(nèi)各區(qū)域通往營(yíng)銷中心導(dǎo)示 ， 以及萬(wàn)科深圳所有樓盤內(nèi)的燈桿旗幟 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ （ 2）外部導(dǎo)示系統(tǒng)： 結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的區(qū)域 ， 主要來(lái)自四大域 ， 特區(qū)內(nèi) 、龍華 、 龍崗布吉 、 觀瀾 ， 所以外部導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)置要充分考慮這部分客戶車流流向的路線 ， 進(jìn)行相應(yīng)的導(dǎo)示： l 彩田路 梅林關(guān)口 —梅坂大道 吉華路 本項(xiàng)目沿線 l 彩田路 梅觀高速華為出口 華為基地 本項(xiàng)目沿線 l 龍華 ——布龍與民治路口 坂田 本項(xiàng)目沿線 l 布吉 —布龍公路 ——坂田 ——本項(xiàng)目沿線 l 機(jī)荷高速布吉坂田的出 、 入口處 備注：整體導(dǎo)示系統(tǒng)信息中 ， 商業(yè)信息可與住宅銷售信息進(jìn)行相應(yīng)的組合 。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 2．其它包裝策略： （ 1） 12023平方米文化休閑廣場(chǎng) 設(shè)置具有西班牙異域風(fēng)情的休閑小品和互動(dòng)體育設(shè)施 ， 營(yíng)造真正意義的動(dòng)感廣場(chǎng) 。 廣場(chǎng)的提前建設(shè)和裝飾 ， 將使本項(xiàng)目 “ 廣場(chǎng)鋪王 ” 概念在銷售階段得到實(shí)現(xiàn) 。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ （ 2）銷售中心 /公共商業(yè)空間 要結(jié)合本項(xiàng)目的核心定位，將西班牙異域風(fēng)情的元素融入其中，營(yíng)造異域風(fēng)情商業(yè)街熱情、浪漫的風(fēng)格 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 六、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘及投資抗性分析 （一）項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘（項(xiàng)目核心價(jià)值分析） 1． 中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)跑者： 萬(wàn)科品牌具有