【正文】 抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有該有關單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主。 ： 指在大廈及該土地內的辦公室及停車位或其他部分。即是指大廈內可以分割出售的部分，該部分的所有權及其占用土地的使用權可與大廈內其他部分分開獨立進行轉讓。包括辦公單元、商用單元兩類。 ： 指各業(yè)主獨家使用并享用有關單元或地方之絕對權利。 18.“能源費”： 指各業(yè)主及使用人在其自 用單元內按實際發(fā)生的熱力、電力、煤氣、上 /下水等 能源費用，由各業(yè)主按產權面積分攤或按計量表繳納。 19.“產權面積 ”：指政府主管部門給各業(yè)主核發(fā)產權證上規(guī)定的其合法擁有的面積。產權證頒發(fā)之前，以開發(fā)商與業(yè)主簽訂售樓合同中規(guī)定的銷售面積為準。 20.“停車位”： 指根據大廈相關規(guī)定作為業(yè)主及用戶停放車輛用途 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 32 頁 的地方，即指停車場地。 21.“業(yè)委會”： 物業(yè)管理企業(yè)依政府有關規(guī)定，組織的代表明珠國際商務港全體產權人和使用人的合法權益，對明珠國際商務港實施監(jiān)督管理的組織，全稱為“明珠國際商務港業(yè)主委員會”。 22.“業(yè)主大會”： 指根據政府有關規(guī)定召開的由明珠國際商務港的產權人和使用人參加的決定明珠國際商務港 物業(yè)管理重大事項的業(yè)主會議。 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 第三章 開 發(fā) 商 權 責 （一） 在業(yè) 委會 、業(yè)主大會 成立并 選聘物業(yè)管理企業(yè)之前， 由開發(fā)商先行 選聘物業(yè)管理企業(yè)， 并 簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)管理是指業(yè) 委 會成立前，開發(fā) 商 委托物業(yè)管理服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務的活動。前期物業(yè)管理服務合同至首次業(yè)主 大 會 及業(yè)委會確定物 業(yè)管理服務企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務合同之日終止。 （二） 開發(fā)商 應當向業(yè)主明示前期物業(yè)管理服務合同及其內容。業(yè)主購買新建商品房時，應當對前期物業(yè)管理服務合同中相關內容予以書面確認。經業(yè)主確認的前期物業(yè)管理服務合同，對業(yè)主具有約束 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 32 頁 力。 （三） 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時， 開發(fā)商 應當向 選定的 物業(yè)管理企業(yè)移交 國家規(guī)定必需移交的文件 資料 等。 物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)委會。 （四） 開發(fā)商 應當按照 相關 規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。 （五） 開發(fā)商 應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的相關 保 修責任。 （六） 開發(fā) 商 應當在國家規(guī)定的保修期限內，負責 大廈的日常 維修。保修期限屆滿后， 業(yè)主 自用的部位、設施、設備，由業(yè)主負責維修、養(yǎng)護； 業(yè)主 共用的部位、設施、設備，由物業(yè)管理企業(yè)負責 酌情使用維修基金進行 維修、養(yǎng)護。 （七） 物業(yè)管理企業(yè)接管大廈后，開發(fā)商在大廈內未出售的空置單元亦應交付物業(yè)管理費，但可享受適當優(yōu)惠。 （八） 開發(fā)商有權于必要時在一切合理時間內，令其工人帶同或不帶同工具進入前期發(fā)展工程及該土地，以便清理、更改、翻新、拆卸 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 32 頁 或安裝供前期發(fā)展工程、后期發(fā)展工程及該土地所使用的設施；以便建筑、發(fā)展、修改或監(jiān)督后期發(fā)展 工程。唯開發(fā)商或行使此項權利的人士須盡量減低因此而給業(yè)主及用戶帶來的不便并避免阻塞前期發(fā)展工程及該土地的通道。 （九） 開發(fā)商有權使用及管養(yǎng)前期發(fā)展工程及該土地的公共服務設施，其中包括但并不限于消防及噴淋系統(tǒng)的儲水池、消防栓及水龍頭、飲用水、沖廁水、其他水箱、水泵、電梯機房、避雷裝置等；并為上述目的而令其工人等帶同或不帶同工具進入前期發(fā)展工程及該工地。唯開發(fā)商或行使此項權利的人士須修復因此而造成的一切破壞。 （十） 業(yè)委會成立前，開發(fā)商負責 (以招投標或委托協(xié)議的方式 ) 選聘“物業(yè)管理企業(yè)”對明珠國際商務港進行物業(yè)管理 ，并依法制定管理、維修公約和物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。開發(fā)商有權在業(yè)委會成立前審計和批準大廈以及該土地的年度管理預算或修訂年度管理預算。 當業(yè)委會成立后，此項權力移交業(yè)委會。 第四章 業(yè) 主 權 責 （一） 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： 按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 32 頁 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 參加業(yè)主大會會議，行使投票權； 推選 業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權； 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修 基 金（以下簡稱專項維修 基 金）的管理和使用； 各業(yè)主根據本公約規(guī)定可與其他業(yè)主共同享用明珠國際商務港共用設備、公共設施和公共場所； 1 有權向“業(yè)委會”或“物業(yè)管理企業(yè)”就明珠國際商務港物業(yè)管理的有關問題提出意見、建議和要求，并有權向政府物業(yè) 管理主管部門投訴； 1 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 （二） 業(yè)主在物業(yè)管理活動中， 應當 履行下列義務： 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；按照物業(yè)管理服務合同的約定，按時交納物業(yè) 管理及 服務費用； 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 32 頁 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)委會作出的決定；按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；配合物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務合同和 相關 管理制度實施的物業(yè)管理活動； 在未征得物業(yè)管理企業(yè)書面同意及有關政府部 門批準及許可前，各業(yè)主不得隨意變更或改動其單元的建筑結構，亦不得對大廈公共地方或公共服務設施或其保養(yǎng)作出或造成任何改動、損害、破壞或干擾； 在未征得物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各業(yè)主不得隨意在大廈的外墻/窗戶 /公共走廊內外安裝任何戶外遮陽簾、遮篷、花架、旗桿、招牌及其他任何伸出物或結構，除經有關部門審批同意，各業(yè)主不得隨意在天臺或室外架設或安裝獨立天線或隨意將獨立天線伸出大廈及該土地任何部分；亦不得堵塞任何大廈通道或窗戶等； 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程之前，必須取得物業(yè)管理企業(yè)的書面同意，并須將一筆 物業(yè)管理企業(yè)指定的款項作為裝修保證金，以物業(yè)管理企業(yè)指定的方式交存物業(yè)管理企業(yè)；如進行裝修工程的業(yè)主違反物業(yè)管理企業(yè)訂立的裝修規(guī)則或因裝修工程引起任何追討、損失或法律責任，物業(yè)管理企業(yè)可以從該筆款項中扣除物業(yè)管理企業(yè)認為合理的款項作為賠償。該筆款項或扣除后之款項須在業(yè)主裝修工程完成后，經物業(yè)管理企業(yè)檢驗無誤，無息返還給有關業(yè)主； 各業(yè)主若因其本身的失誤導致水、氣體、煙或其他有關物體外溢等損害他人或其財產而產生訴訟、索賠和要求，則該業(yè)主須對該等訴 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 32 頁 訟、索賠要求等負全部責任； 各業(yè)主及其租客、受許可人、代 理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應遵守和履行大廈及該土地的管理規(guī)則及其他由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同以及管理的實際需要而制定的制度、規(guī)則； 各業(yè)主須對