房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理(已改無錯字)
2023-03-08 22:58:51 本頁面
【正文】 （ 3）施工圖設(shè)計對品質(zhì)的影響 施工圖設(shè)計中的材料的選用對項目品質(zhì)產(chǎn)生主要影響。如管材的選用、窗材料的選用等。 （ 4）園林景觀設(shè)計對品質(zhì)的影響 園林設(shè)計決定小區(qū)的整體環(huán)境，小區(qū)內(nèi)是業(yè)主茶余飯后娛樂休閑的場所，是業(yè)主拉開窗簾就看到風(fēng)景。園林設(shè)計的風(fēng)格、植物的選擇搭配、小品的設(shè)計、功能區(qū)的設(shè)計等都影響項目的品質(zhì)。 設(shè)計影響項目的驗收 （ 1）規(guī)劃、建筑設(shè)計的消防審查 在取得規(guī)劃設(shè)計方案許可文件前要經(jīng)過消 防部門的專業(yè)審查，如小區(qū)規(guī)劃道路等是否符合 規(guī)范，建筑平面布局是否符合消防規(guī)范等。 （ 2）規(guī)劃、建筑設(shè)計的規(guī)劃審查 規(guī)劃審查對項目各審批文件取得和建設(shè)起著重要意義，規(guī)劃通過后方可進行具體施工圖設(shè)計以及之后各項行政許可文件取得。是否符合規(guī)范要求決定規(guī)劃驗收是否能順利通過。 （ 3）建筑、施工圖設(shè)計的圖紙審查 施工圖審查是行政許可的一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決定施工圖紙是否符可付之實施。是對施工圖紙的全面審查，包括建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、水暖電等。只有取得圖審合格證明文件后，施工圖方可用于施工。施工圖設(shè)計水平影響是否可以順利通過圖紙審查。 （ 4）各專業(yè)配套的設(shè)計審查 各專業(yè)配套實施前應(yīng)將設(shè)計圖紙送相關(guān)配套部門，聽取專業(yè)意見并按要求修改圖紙。因為相關(guān)配套設(shè)施將最終由各配套部門接管，多以他們會就設(shè)計提出要求。如室內(nèi)采暖工程，供熱辦會提出很多要求，如各材料的選擇，溫控閥、壓差閥等設(shè)施的配套等。 設(shè)計質(zhì)量與進度影響項目周期 合理的設(shè)計期限既能保證設(shè)計質(zhì)量也能滿足 項目周期要求。沒有經(jīng)審查合格的設(shè)計圖紙就不 能開工建設(shè)，多以設(shè)計文件完成進度決定了項目 的開始建設(shè)節(jié)點。設(shè)計文件的設(shè)計質(zhì)量也決定了 設(shè)計文件是否能順利通過相關(guān)設(shè)計晚間的審查。 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的任務(wù)和目標(biāo) ?保證各設(shè)計階段進度 ?保證各設(shè)計質(zhì)量 ?控制項目開發(fā)成本 ?控制開發(fā)項目的品質(zhì) ?保證各階段設(shè)計的連續(xù)統(tǒng)一 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的任務(wù)和目標(biāo) 保證各設(shè)計階段進度 設(shè)計過程占用時間在項目建設(shè)周期中不算 長，但設(shè)計是否能按計劃節(jié)點按時開始和完成， 卻制約項目建設(shè)，決定項目是否能按計劃開始相 關(guān)工作，從而影響項目開發(fā)周期。所以開發(fā)團隊 應(yīng)通過制定科學(xué)準(zhǔn)確的設(shè)計進度計劃、時間節(jié)點 計劃，通過積極的組織、監(jiān)督、溝通協(xié)調(diào)，來保 證設(shè)計進度。 保證各設(shè)計質(zhì)量 設(shè)計工作是知識密集型工作，具有很強的專 業(yè)性，且設(shè)計工作是委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計 單位完成。設(shè)計文件是項目建設(shè)的依據(jù)，所謂按 圖施工。設(shè)計文件的準(zhǔn)確性和規(guī)范性影響是否能 夠通過相關(guān)政府機構(gòu)的嚴(yán)格驗收。所以開發(fā)團隊 應(yīng)通過設(shè)計任務(wù)書、圖紙審查等有效的管理手段 來保證設(shè)計文件質(zhì)量，為項目建設(shè)提供準(zhǔn)確可行 的依據(jù)，保證項目的順利進行及驗收。 控制項目開發(fā)成本 成本控制是項目開發(fā)的根本，直接影響項目 的利潤情況，而成本控制的根本在于設(shè)計階段對 設(shè)計文件的控制。項目投資的估算、概算、預(yù)算、 合同談判、簽證結(jié)算等成本控制工作的基礎(chǔ)都是 設(shè)計文件。而且設(shè)計人員對開發(fā)成本的重視程度 與開發(fā)商是有一定差距的，甚至?xí)忻芤幻妗? 所以開發(fā)團隊?wèi)?yīng)通過與設(shè)計人員積極有效的溝 通，通過設(shè)計優(yōu)化、專家論證、概預(yù)算等措施來 將開發(fā)成本控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。 控制開發(fā)項目的品質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)商是項目開發(fā)的組織者，設(shè)計單 位是要根據(jù)開發(fā)商的定位、設(shè)想來進行設(shè)計的。 開發(fā)商根據(jù)項目的定位不同會選擇不同的品質(zhì)。 如高檔住宅小區(qū)、別墅區(qū)、經(jīng)濟適用房的品質(zhì)要 求肯定是不一樣的。開發(fā)團隊?wèi)?yīng)通過設(shè)計任務(wù)書 和與設(shè)計的溝通來將品質(zhì)要求、材質(zhì)選擇等信息 準(zhǔn)確傳達給設(shè)計單位，并通過過程控制與設(shè)計文 件審查來確定是否符合項目品質(zhì)要求。 保證各階段設(shè)計的連續(xù)統(tǒng)一 房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計任務(wù)分較多階段，每一階 段的設(shè)計人不同或者設(shè)計單位不同，每一階段的 設(shè)計任務(wù)和重點也不同，但這些設(shè)
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