工管1201工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)(某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià))(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-07-25 00:25:15 本頁(yè)面
【正文】 28002800 消防設(shè)施配套費(fèi) 175175 生活垃圾服務(wù)費(fèi) 420420 白蟻防治費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 12601260 規(guī)劃管理費(fèi) 6363 3其他費(fèi)用 17001700%4管理費(fèi)用 25002500%5預(yù)備費(fèi) %基本預(yù)備費(fèi) 6建設(shè)期利息 %合計(jì)（16） 642604100%各項(xiàng)資本金的估算⑴工資及福利費(fèi)估算：宣傳人員、管理人員及銷售人員總共300人。其中宣傳人員50人，管理人員150人，銷售人員100人。，管理人員工資及福利水平按4萬(wàn)計(jì)算，銷售人員工資及福利水平按5萬(wàn)計(jì)算，其他人員工資及福利水平總和按100萬(wàn)計(jì)算。項(xiàng)目全年工資及福利=50+1504+100+100=1350（萬(wàn)元）⑵財(cái)務(wù)費(fèi)用：借款按照等額還款利息照付方式償還，每年還本=（100000+）/10=。 ⑶營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，主要包括廣告宣傳、差旅費(fèi)等。⑷修理費(fèi)：按設(shè)備費(fèi)的10%提取，應(yīng)此，年修理費(fèi)為：設(shè)備10%=（600+3500）10%=410（萬(wàn)元）⑸建設(shè)費(fèi)用：由于計(jì)算固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及其他攤銷故不計(jì)算。 ⑹總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不需要貸款，運(yùn)營(yíng)期間沒(méi)有新發(fā)生利息。項(xiàng)目也沒(méi)有其他費(fèi)用和記件工資。因此，固定成本只包括攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。(7)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)使用年限為10年，期末凈殘值率為10﹪，采用直線折舊法。 本項(xiàng)目每年的固定資產(chǎn)折舊額=（110﹪）/10=期末收回固定資產(chǎn)殘值=10﹪=（8）無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)：無(wú)形資產(chǎn)2000萬(wàn)元在計(jì)算期10年內(nèi)平均攤銷。 每年的攤銷費(fèi)用=2000/10=200萬(wàn)元（9）其他費(fèi)用不考慮。則總成本費(fèi)用估算表如下四：(附表4)二、資金籌措（不考慮流動(dòng)資金）固定資產(chǎn)中100000萬(wàn)元采用銀行貸款解決，=，固定總投資分3年投入，第一年投入40﹪，第一年投入40﹪，第一年投入20﹪，不足部分全部用資本金投資。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措如下表五5 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目1231總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息140039482資金籌措項(xiàng)目資本金債務(wù)資金4140033948用于建設(shè)投資400003000030000用于建設(shè)期利息14003948三、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加的計(jì)算（注：不考慮增值稅）營(yíng)業(yè)收入估算（假設(shè)營(yíng)業(yè)收入等于銷售收入）1）該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)武漢市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè)，按照武漢市寫(xiě)字樓市中心出租均價(jià)為11元/㎡/天計(jì)算（按每月30天），計(jì)算期取13年，房子每年租出率80﹪，其余閑置。則：第一年的營(yíng)業(yè)收入：123080%35000011＝110880（萬(wàn)元）其余每年的營(yíng)業(yè)收入均為110880（萬(wàn)元）總營(yíng)業(yè)收入為=11088010=1108800（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅及附加估算 營(yíng)業(yè)稅金及附加包括：營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加等。因此，為了方便，取營(yíng)業(yè)稅及附加綜合稅率進(jìn)行計(jì)算。（取3%的綜合稅率） 此時(shí)，每年的營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)=11088003%=33264（萬(wàn)元） 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表如下表六：(附表6)四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)盈利能力分析與償債能力分析 該項(xiàng)目的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15﹪，現(xiàn)金流量表如下：3） 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如下表七：(附表7)該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝91+ / =（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝101+ / =（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=%4） 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：(附表8)該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt＝61+（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝71+ / =（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP。 盈虧平衡分析計(jì)算如下表九：(附表9)從盈虧平衡分析表中可知，%，%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析 由于本項(xiàng)目計(jì)算期較短，相對(duì)于其他因素而言，比較穩(wěn)定。所以本項(xiàng)目?jī)H選營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。且敏感性分析只針對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行。敏感性分析結(jié)果表如下表十：10 敏感性分析表序號(hào)123 因素指標(biāo)稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）基本方案%營(yíng)業(yè)收入20%%10%% 10%%20%%經(jīng)營(yíng)成本20%%10%%10%%20%%從分析結(jié)果看，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營(yíng)成本。2長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表(附表2)序號(hào) 年份項(xiàng)目456789101112131年初累計(jì)貸款 2本年應(yīng)計(jì)利息 3本年應(yīng)付本金 4期末欠款余額 04 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）(附表4)序號(hào) 年份 項(xiàng)目456789101112131生產(chǎn)成本工資及福利1350135013501350135013501350135013501350修理費(fèi)410410410410410410410410410410折舊費(fèi)2財(cái)務(wù)費(fèi)用 固定投資借款利息 3營(yíng)業(yè)費(fèi)用300300300300300300300
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