【正文】 內不需要貸款，運營期間沒有新發(fā)生利息。（取3%的綜合稅率） 此時，每年的營業(yè)稅金及附加費=4000003%=12000（萬元） 利潤與利潤分配表如下表六： 6利潤與利潤分配表（萬元）（所得稅率為25%）序號 年份 項目4561營業(yè)收入160000160000800002營業(yè)稅金及附加1200012000120003總成本費用 4利潤總額 5所得稅 6凈利潤 四、財務評價盈利能力分析與償債能力分析 該項目的基準折現(xiàn)率為15﹪，現(xiàn)金流量表如下：1） 項目投資現(xiàn)金流量表如下表七：2）7項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）（基準折現(xiàn)率15﹪）序號 年份項目1234561現(xiàn)金流入　　　16000016000080000營業(yè)收入　　　160000160000800002現(xiàn)金流出49429135121351213512建設投資49429　　　經營成本　　　151215121512營業(yè)稅金及附加　　　1200012000120003凈現(xiàn)金流量49429146488146488664884所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5所得稅前累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6調整所得稅　　　 7所得稅后凈現(xiàn)金流量49429 8所得稅后累計凈現(xiàn)金流量 9所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 10累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝51+（年）該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*＝51+（年）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬元）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬元）項目投資內部收益率（稅前）IRR=%項目投資內部收益率（稅后）IRR=%2）項目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：8 項目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）序號 年份項目1234561現(xiàn)金流入　　　16000016000080000營業(yè)收入　　　160000160000800002現(xiàn)金流出29429 項目資本金29429　　　借款本金償還　　　借款利息支付　　　 固定投資貸款利息　　　 經營成本　　　151215121512營業(yè)稅金及附加　　　120001200012000所得稅　　　 3凈現(xiàn)金流量29429 4累計凈現(xiàn)金流量 5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 該項目靜態(tài)投資回收期：Pt＝41+（年）該項目動態(tài)投資回收期：Pt*＝41+（年）項目資本金財務凈現(xiàn)值NPV= （萬元）項目資本金財務內部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計算盈虧平衡點BEP。一、投資估算投資估算包括建設投資估算、建設期借款利息估算和流動資金估算）1 建設投資估算（包括建筑工程費、設備費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費和漲價預備費）1）前期費用 土地費用：1000萬元/畝75=75000萬元 可行性研究費：110萬元（經網上查詢大概100萬左右，取學號后三位數字） 城市基礎設施配套費：80元㎡200000=1600萬元 消防設施配套費：5元/㎡200000=100萬元 生活垃圾服務費：12元/㎡200000=240萬元 白蟻防治費：㎡200000=26萬元 勘察設計費：36000萬元2%=720萬元 規(guī)劃管理費：200000=36萬元2）建設期間費用建筑安裝費用：1800元/㎡200000=36000萬元設備費用：電梯：600萬元供水電工程：360002﹪=720萬元(按建筑安裝費用的2﹪計算)3）管理費用:1700萬元（﹪）4）其他費用：1000萬元（﹪）5）預備費 基本預備費：=（1+2+3+4）4﹪=1176524﹪= 漲價預備費：（由于建設期較短可不考慮）建設投資估算費用=1+2+3+4+5=117652+=建設期借款利息估算 項目貸款70000萬元，年利率7%(包括運營期)，采用在運營期內等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年30000萬元，第二年投20000萬元，第三年投20000萬元，每年的借款發(fā)生在年中。※行業(yè)基準收益率按15%統(tǒng)一考慮；※計算要考慮固定資產的折舊、要求考慮稅金；※數據不足的可自行增加數據，但要注明數據來源（若數據無法查到，可自行估算，但應說明估算理由）；若認為附錄所給數據不合理的可作調整，但應說明理由。本課程設計是考慮在某大中城市中的某一個房地產開發(fā)項目的經濟評價?！n程設計要求獨立完成，不得抄襲?？偝杀举M用估算如下表四：(7)固定資產的折舊費：由于為商品房銷售期較短可不考慮。建設期利息的計算：Q1=（P0+1/2*40000）*7%=1400萬元Q2=（ Q1+P1+ P0+1/2*30000）*7%=3948萬元Q3=（ Q1+Q2+ P1+P2+1/2*30000）*7%=(注:其中P0=0,P1=40000萬元,P2=30000萬元)建設期利息=Q1+Q2+Q3=1400+3948+=建設期借款利息估算表如下表一：1 建設期借款利息（萬元）序號 年份項目1234建設期利息累計1年初累計欠款04140075348　2當年借款400003000030000　　3當年應計利息14003948　4年末欠款累計4140075348　　則建設投資總額=+=（，貸款100000萬元，自有資金所占比例=，大于要求規(guī)定數值）。因此，為了方便，取營業(yè)稅及附加綜合稅率進行計算。 盈虧平衡分析計算如下表九：(附表9)從盈虧平衡分析表