工管1201工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)(某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià))-閱讀頁(yè)
2025-07-12 00:25本頁(yè)面
【正文】 ）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝41+（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV= （萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以本項(xiàng)目?jī)H選營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析結(jié)果表如下表十： 表10 敏感性分析表序號(hào)123 因素指標(biāo)稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）基本方案%4營(yíng)業(yè)收入20%%10%%10%%20%%經(jīng)營(yíng)成本20%%10%%10%%20%%從分析結(jié)果看，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營(yíng)成本。 建設(shè)期3年，運(yùn)營(yíng)期為10年一、投資估算投資估算包括建設(shè)投資估算、建設(shè)期借款利息估算和流動(dòng)資金估算）1 建設(shè)投資估算（包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）1）前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：1400萬(wàn)元/畝75=105000萬(wàn)元 可行性研究費(fèi)：150萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元㎡350000=28000萬(wàn)元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/㎡350000=175萬(wàn)元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/㎡350000=420萬(wàn)元 白蟻防治費(fèi)：㎡350000= 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：63000萬(wàn)元2%=1260萬(wàn)元 規(guī)劃管理費(fèi)：350000=63萬(wàn)元2）建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1800元/㎡350000=63000萬(wàn)元設(shè)備費(fèi)用：電梯：10320=600萬(wàn)元供水電工程：630002﹪=1260萬(wàn)元(按建筑安裝費(fèi)用的2﹪計(jì)算)3）管理費(fèi)用:2500萬(wàn)元（﹪）4）其他費(fèi)用：1700萬(wàn)元（﹪）5）預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)：=（1+2+3+4）4﹪=4﹪= 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：（由于建設(shè)期較短可不考慮）建設(shè)投資估算費(fèi)用=1+2+3+4+5=+=建設(shè)期借款利息估算 項(xiàng)目貸款100000萬(wàn)元，年利率7%，采用在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年40000萬(wàn)元，第二年投30000萬(wàn)元，第三年投30000萬(wàn)元，每年的借款發(fā)生在年中。長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表見(jiàn)如下表格二：(附表2)建設(shè)投資估算表如下表三：3 建設(shè)期投資估算（萬(wàn)元）序號(hào)工程費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備購(gòu)置工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例（﹪）1工程費(fèi)用合計(jì)642604100 68360%建筑安裝費(fèi)63000 63000 供水電費(fèi)1260 1260 電梯費(fèi)用 600 600 中央空調(diào)費(fèi)用 3500 2工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì) %土地使用費(fèi) 105000105000 可行性研究費(fèi) 150150 城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi) 28002800 消防設(shè)施配套費(fèi) 175175 生活垃圾服務(wù)費(fèi) 420420 白蟻防治費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 12601260 規(guī)劃管理費(fèi) 6363 3其他費(fèi)用 17001700%4管理費(fèi)用 25002500%5預(yù)備費(fèi) %基本預(yù)備費(fèi) 6建設(shè)期利息 %合計(jì)（16） 642604100%各項(xiàng)資本金的估算⑴工資及福利費(fèi)估算：宣傳人員、管理人員及銷售人員總共300人。管理人員工資及福利水平按4萬(wàn)計(jì)算，銷售人員工資及福利水平按5萬(wàn)計(jì)算，其他人員工資及福利水平總和按100萬(wàn)計(jì)算。 ⑶營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，主要包括廣告宣傳、差旅費(fèi)等。 ⑹總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不需要貸款，運(yùn)營(yíng)期間沒(méi)有新發(fā)生利息。因此，固定成本只包括攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。 本項(xiàng)目每年的固定資產(chǎn)折舊額=（110﹪）/10=期末收回固定資產(chǎn)殘值=10﹪=（8）無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)：無(wú)形資產(chǎn)2000萬(wàn)元在計(jì)算期10年內(nèi)平均攤銷。則總成本費(fèi)用估算表如下四：(附表4)二、資金籌措（不考慮流動(dòng)資金）固定資產(chǎn)中100000萬(wàn)元采用銀行貸款解決，=，固定總投資分3年投入，第一年投入40﹪，第一年投入40﹪，第一年投入20﹪，不足部分全部用資本金投資。則：第一年的營(yíng)業(yè)收入：123080%35000011＝110880（萬(wàn)元）其余每年的營(yíng)業(yè)收入均為110880（萬(wàn)元）總營(yíng)業(yè)收入為=11088010=1108800（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅及附加估算 營(yíng)業(yè)稅金及附加包括：營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加等。（取3%的綜合稅率） 此時(shí)，每年的營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)=11088003%=33264（萬(wàn)元） 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表如下表六：(附表6)四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)盈利能力分析與償債能力分析 該項(xiàng)目的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15﹪，現(xiàn)金流量表如下：3） 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如下表七：(附表7)該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝91+ / =（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝101+ / =（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=%4） 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：(附表8)該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt＝61+（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝71+ / =（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以本項(xiàng)目?jī)H選營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析結(jié)果表如下表十：10 敏感性分析表序號(hào)123 因素指標(biāo)稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）基本方案%營(yíng)業(yè)收入20%%10%% 10%%20%%經(jīng)營(yíng)成本20%%10%%10%%20%%從分析結(jié)果看，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營(yíng)成本
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