工管1201工程經(jīng)濟學課程設計(某房地產(chǎn)項目財務評價)-閱讀頁
2025-07-12 00:25本頁面
【正文】 ）該項目動態(tài)投資回收期：Pt*＝41+（年）項目資本金財務凈現(xiàn)值NPV= （萬元）項目資本金財務內(nèi)部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計算盈虧平衡點BEP。因此，項目具有較強的抗風險能力。所以本項目僅選營業(yè)收入與經(jīng)營成本兩個因素進行敏感性分析。敏感性分析結(jié)果表如下表十： 表10 敏感性分析表序號123 因素指標稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財務凈現(xiàn)值（萬元）基本方案%4營業(yè)收入20%%10%%10%%20%%經(jīng)營成本20%%10%%10%%20%%從分析結(jié)果看，營業(yè)收入比經(jīng)營成本更敏感些，因此，在項目投產(chǎn)后，應重點控制經(jīng)營成本。 建設期3年，運營期為10年一、投資估算投資估算包括建設投資估算、建設期借款利息估算和流動資金估算）1 建設投資估算（包括建筑工程費、設備費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費和漲價預備費）1）前期費用 土地費用：1400萬元/畝75=105000萬元 可行性研究費：150萬元 城市基礎(chǔ)設施配套費：80元㎡350000=28000萬元 消防設施配套費：5元/㎡350000=175萬元 生活垃圾服務費：12元/㎡350000=420萬元 白蟻防治費：㎡350000= 勘察設計費：63000萬元2%=1260萬元 規(guī)劃管理費：350000=63萬元2）建設期間費用建筑安裝費用：1800元/㎡350000=63000萬元設備費用：電梯：10320=600萬元供水電工程：630002﹪=1260萬元(按建筑安裝費用的2﹪計算)3）管理費用:2500萬元（﹪）4）其他費用：1700萬元（﹪）5）預備費 基本預備費：=（1+2+3+4）4﹪=4﹪= 漲價預備費：（由于建設期較短可不考慮）建設投資估算費用=1+2+3+4+5=+=建設期借款利息估算 項目貸款100000萬元，年利率7%，采用在運營期內(nèi)等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年40000萬元，第二年投30000萬元，第三年投30000萬元，每年的借款發(fā)生在年中。長期借款還款計劃表見如下表格二：(附表2)建設投資估算表如下表三：3 建設期投資估算（萬元）序號工程費用名稱建筑工程設備購置工程建設其他費合計比例（﹪）1工程費用合計642604100 68360%建筑安裝費63000 63000 供水電費1260 1260 電梯費用 600 600 中央空調(diào)費用 3500 2工程建設其他費合計 %土地使用費 105000105000 可行性研究費 150150 城市基礎(chǔ)工程設施配套費 28002800 消防設施配套費 175175 生活垃圾服務費 420420 白蟻防治費 勘察設計費 12601260 規(guī)劃管理費 6363 3其他費用 17001700%4管理費用 25002500%5預備費 %基本預備費 6建設期利息 %合計（16） 642604100%各項資本金的估算⑴工資及福利費估算：宣傳人員、管理人員及銷售人員總共300人。管理人員工資及福利水平按4萬計算，銷售人員工資及福利水平按5萬計算，其他人員工資及福利水平總和按100萬計算。 ⑶營業(yè)費用：經(jīng)預測，本項目運營期內(nèi)每年營業(yè)費300萬，主要包括廣告宣傳、差旅費等。 ⑹總成本估算：本項目在運營期內(nèi)不需要貸款，運營期間沒有新發(fā)生利息。因此，固定成本只包括攤銷費、修理費、工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業(yè)費。 本項目每年的固定資產(chǎn)折舊額=（110﹪）/10=期末收回固定資產(chǎn)殘值=10﹪=（8）無形資產(chǎn)費：無形資產(chǎn)2000萬元在計算期10年內(nèi)平均攤銷。則總成本費用估算表如下四：(附表4)二、資金籌措（不考慮流動資金）固定資產(chǎn)中100000萬元采用銀行貸款解決，=，固定總投資分3年投入，第一年投入40﹪，第一年投入40﹪，第一年投入20﹪，不足部分全部用資本金投資。則：第一年的營業(yè)收入：123080%35000011＝110880（萬元）其余每年的營業(yè)收入均為110880（萬元）總營業(yè)收入為=11088010=1108800（萬元）營業(yè)稅及附加估算 營業(yè)稅金及附加包括：營業(yè)稅、消費稅、城建稅、教育費及附加等。（取3%的綜合稅率） 此時，每年的營業(yè)稅金及附加費=11088003%=33264（萬元） 利潤與利潤分配表如下表六：(附表6)四、財務評價盈利能力分析與償債能力分析 該項目的基準折現(xiàn)率為15﹪，現(xiàn)金流量表如下：3） 項目投資現(xiàn)金流量表如下表七：(附表7)該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝91+ / =（年）該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*＝101+ / =（年）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬元）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬元）項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=%項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=%4） 項目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：(附表8)該項目靜態(tài)投資回收期：Pt＝61+（年）該項目動態(tài)投資回收期：Pt*＝71+ / =（年）項目資本金財務凈現(xiàn)值NPV=（萬元）項目資本金財務內(nèi)部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計算盈虧平衡點BEP。因此，項目具有較強的抗風險能力。所以本項目僅選營業(yè)收入與經(jīng)營成本兩個因素進行敏感性分析。敏感性分析結(jié)果表如下表十：10 敏感性分析表序號123 因素指標稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財務凈現(xiàn)值（萬元）基本方案%營業(yè)收入20%%10%% 10%%20%%經(jīng)營成本20%%10%%10%%20%%從分析結(jié)果看，營業(yè)收入比經(jīng)營成本更敏感些，因此，在項目投產(chǎn)后，應重點控制經(jīng)營成本
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