房地產經濟學論文(已改無錯字)
2023-02-18 15:42:00 本頁面
【正文】 是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產資本市場的發(fā)展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現及資本市場的逐漸放開將為房地產業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社?；?、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。 （四）房地產服務加強 作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務。從早期的買地、規(guī)劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。 （五）合理利用資源實現可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展應把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。 其目標包括：房地產業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經濟的整體發(fā)展相協調，也要與地方區(qū)域經濟的發(fā)展相協調；房地產業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協調；房地產業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協調發(fā)展、房地產市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 七 推動我國房地產業(yè)發(fā)展的建議 （一）土地市場規(guī)范化 土地是房地產業(yè)的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。 第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規(guī)模、土地供應范圍、供應土地的規(guī)劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發(fā)。過去有過這方面負面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。 第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。 第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩(wěn)定房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環(huán)境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。 第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。 （二）完善房地產融資渠道 我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。 第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產業(yè)內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。 第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政
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