房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文-wenkub.com
2025-01-15 15:42 本頁面
【正文】 完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。政府要采取有效措施，切實減輕企業(yè)的負擔，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復(fù)多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進房價的下調(diào)，促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。 第一，加快消化積壓空置商品房。 因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。 （四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系 第二，嚴把各級產(chǎn)品質(zhì)量標準，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。這個問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負責的是政府。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。 第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規(guī)模的資金。 其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。因為將來的市場競爭的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。 作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務(wù)。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。 第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。而另一方面，眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。 第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。 ③商品房對個人的銷售量增加。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。六：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。從表34可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看， 。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，%， %%， %，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。五：相關(guān)理論（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大 第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。東莞房價則距從最高點下降了約40%，基本回到了2006年初的價格。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。 2. 區(qū)域因素，主要因為一個城市內(nèi)部不同功能分區(qū)地價；主要分為：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。2. 當?shù)禺a(chǎn)價格的構(gòu)成 1. 土地開發(fā)費：包括征地補償費或拆遷安置費，七通一平費，勘察設(shè)計費，拆遷征地管
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