【正文】 市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目基本上是一些老項(xiàng)目的后期供應(yīng)。93年以來(lái)，累計(jì)竣工的別墅約為3萬(wàn)套左右。本市的別墅多選址在離市內(nèi)并不十分遙遠(yuǎn)的東北及西北方位，其中機(jī)場(chǎng)路至順義沿線(xiàn)項(xiàng)目最多，其次為昌平。．2. 市場(chǎng)需求 盡管市場(chǎng)上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計(jì)的情況來(lái)看，除幾個(gè)口碑較好的項(xiàng)目外，銷(xiāo)售率均較低，平均銷(xiāo)售率約為40%。別墅的售價(jià)差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機(jī)場(chǎng)路附近的外銷(xiāo)別墅一般售價(jià)在1600USD以上；價(jià)格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，并且多數(shù)為非法開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。由于銷(xiāo)售市場(chǎng)的不景氣，不少別墅也用來(lái)出租。但是由于別墅特有的消費(fèi)群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶(hù)。．3. 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 別墅市場(chǎng)近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國(guó)來(lái)華經(jīng)商人員增加，對(duì)別墅市場(chǎng)會(huì)起到一定的促進(jìn)作用，但仍不能使別墅市場(chǎng)有根本性改變，仍需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。2. 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè). 供給分析 由于前幾年的過(guò)度開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，同時(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的軟著陸，亞洲金融危機(jī)的影響，造成市場(chǎng)一蹶不振。寫(xiě)字樓一直處于調(diào)整停滯之中，供應(yīng)量特別是新開(kāi)項(xiàng)目逐年減少，市場(chǎng)更多的消化現(xiàn)有的樓盤(pán)。1999年共有15棟寫(xiě)字樓竣工，比1998年減少43萬(wàn)平方米。目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓總存量約為425萬(wàn)平方米。 租售情況分析 租務(wù)市場(chǎng)95年以來(lái)，寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，但從去年下半年起，寫(xiě)字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達(dá)47%。朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)的寫(xiě)字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個(gè)地區(qū)仍是寫(xiě)字樓的租售熱點(diǎn)。全市寫(xiě)字樓的出租率有一定的提高，特別是位于海淀區(qū)中關(guān)村，朝陽(yáng)CBD的高檔寫(xiě)字樓出租率平均接近90%，一些寫(xiě)字樓甚至達(dá)到了100％的入住率。近年來(lái)寫(xiě)字樓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）近期高檔寫(xiě)字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。IT公司的發(fā)展方式和發(fā)展速度是以前傳統(tǒng)公司所無(wú)法比擬的，特別是去年下半年至今年上半年，迅速壯大起來(lái)的網(wǎng)絡(luò)公司陸續(xù)搬進(jìn)高檔寫(xiě)字樓，成為近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力軍。2）WTO效應(yīng)。加入WTO后，我國(guó)逐步開(kāi)放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險(xiǎn)業(yè)等，而這些也正是國(guó)外公司窺視已久的行業(yè)。因此，許多外國(guó)公司盡早進(jìn)入中國(guó)，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求。 3）內(nèi)資公司也開(kāi)始注意企業(yè)形象。世界500強(qiáng)有一半已進(jìn)入中國(guó)，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線(xiàn)上，樹(shù)立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說(shuō)服力的廣告牌。 銷(xiāo)售市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)近幾年也一直在持續(xù)下滑，但1999年降幅較小，已近持平。2000年起，北京寫(xiě)字樓的整體售價(jià)出現(xiàn)了緩慢增長(zhǎng)勢(shì)頭，上半年寫(xiě)字樓售價(jià)比去年年底上調(diào)了兩三個(gè)百分點(diǎn)，目前本市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均售價(jià)為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。近年來(lái)高檔寫(xiě)字樓平均售價(jià)走勢(shì)（USD/平方米）但在目前市場(chǎng)上，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的實(shí)際成交量很少，需求主體為實(shí)力強(qiáng)大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險(xiǎn)公司，他們?yōu)榱藰?shù)立公司形象，更是不惜斥巨資購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。. WTO對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響中國(guó)加入世貿(mào)組織的新進(jìn)展，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)肯定帶來(lái)正面影響。但由于大多數(shù)已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的大型跨國(guó)公司已利用租金下滑的機(jī)會(huì)進(jìn)行了轉(zhuǎn)、擴(kuò)租，故大面積的新需求可能性會(huì)降低，但小規(guī)模公司開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)新需求。另外，中國(guó)加入世貿(mào)組織后首先開(kāi)放的是保險(xiǎn)、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力，而代表新經(jīng)濟(jì)的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了對(duì)寫(xiě)字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢(shì)和中國(guó)實(shí)際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對(duì)寫(xiě)字樓的需求將小于其釋放量。故WTO對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的刺激將在一段時(shí)期內(nèi)表現(xiàn)為循序漸進(jìn)。2．4. 區(qū)域分析 寫(xiě)字樓分布主要集中以下幾個(gè)較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線(xiàn)）、長(zhǎng)安街沿線(xiàn)、中關(guān)村、金融街。新建項(xiàng)目越來(lái)越多地集中于這幾個(gè)區(qū)域中，并依靠區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)同，有力地提高了自己的市場(chǎng)形象和競(jìng)爭(zhēng)力，而分散于商務(wù)區(qū)之外的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，則難以與商務(wù)區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。北京市高檔寫(xiě)字樓區(qū)位分布圖1)東二、三環(huán)地區(qū)該區(qū)域是本市高檔寫(xiě)字樓最集中的地區(qū)，主要分布在CBD、國(guó)貿(mào)商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應(yīng)總量的47%。此地區(qū)的寫(xiě)字樓售價(jià)平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。從平均租金上看，該地區(qū)是北京市寫(xiě)字樓項(xiàng)目中租金最高的。此地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租務(wù)市場(chǎng)成交非常活躍，平均入住率為88%。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，市政建設(shè)的逐步改善，該區(qū)域尤其是位于該區(qū)域中的CBD將會(huì)因其獨(dú)特的地理位置和客戶(hù)群構(gòu)成而吸引更多的實(shí)力雄厚的客戶(hù)。CBD的發(fā)展將使該地區(qū)的租價(jià)水平將比目前有較大幅度的提高。2)長(zhǎng)安街沿線(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)安街沿線(xiàn)寫(xiě)字樓供應(yīng)總量約120萬(wàn)平米，約占全市供應(yīng)總量的28%。由于位置的獨(dú)特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開(kāi)發(fā)成本，該地段寫(xiě)字樓是北京銷(xiāo)售價(jià)格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在2530USD/平米的水平。 由于長(zhǎng)安街沿線(xiàn)置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實(shí)力雄厚的大型國(guó)企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫(xiě)字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在基本找不出上千平方米的空余面積。 由于該地段土地供應(yīng)量有限，項(xiàng)目審批嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)成本較高，未來(lái)供應(yīng)量的增長(zhǎng)有限。從其目前現(xiàn)有項(xiàng)目入住率較高的情況來(lái)看，市場(chǎng)存量的供應(yīng)也不會(huì)很大。該地段在未來(lái)幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。3) 金融街地區(qū) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目17個(gè)，供應(yīng)總量約70萬(wàn)平米，約占全市供應(yīng)總量的17%。其平均售價(jià)約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。該區(qū)域主要為一些國(guó)內(nèi)金融、保險(xiǎn)行業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)及與其相關(guān)的機(jī)構(gòu)。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫(xiě)字樓尚不能滿(mǎn)足許多實(shí)力雄厚的國(guó)內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級(jí)寫(xiě)字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。4) 中關(guān)村地區(qū) 目前該區(qū)域高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量較小，約占全市的6%。但中關(guān)村大廈、北京科技會(huì)展中心、太平洋國(guó)際大廈等都將在2000年到2001年內(nèi)竣工，這些項(xiàng)目將會(huì)提供約20萬(wàn)平方米面積。 該地區(qū)寫(xiě)字樓售價(jià)為1850 USD/m2，租金為19 USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項(xiàng)目少3至5個(gè)美金。該區(qū)域內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，基本沒(méi)有空置。 自去年6月21日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)后，中關(guān)村地區(qū)已成為京城房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目的分布上看，可供開(kāi)發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其發(fā)展優(yōu)勢(shì)將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來(lái)。2．5. 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)測(cè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，今年將有近100萬(wàn)平方米高檔寫(xiě)字樓的竣工，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加。在中國(guó)加入WTO后，不能指望需求量會(huì)急劇增加，市場(chǎng)形勢(shì)迅速好轉(zhuǎn)，WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，要消化現(xiàn)有存量及未來(lái)上市的寫(xiě)字樓需要一段時(shí)間。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫(xiě)字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的重新調(diào)整的影響，估計(jì)將大批企業(yè)將倒閉，故對(duì)寫(xiě)字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。因此，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)在達(dá)到目前的狀況下，由于市場(chǎng)壓力的增大，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)再提升，而是平穩(wěn)調(diào)整。3. 房地產(chǎn)投資方向比較分析 投資經(jīng)濟(jì)適用房與投資普通商品房比較分析 收益比較亞北某項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房商品房備注1售價(jià)（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤(rùn)（元/平方米）2606004成本利潤(rùn)率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報(bào)率28%60%8自有資金年回報(bào)率9%20%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期按三年計(jì)國(guó)家限制經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)3%，盡管有可能實(shí)際取得高于3%，但開(kāi)發(fā)商須具備高效運(yùn)轉(zhuǎn)體制和精良的管理隊(duì)伍，XX在這方面目前尚不具備優(yōu)勢(shì)。在項(xiàng)目的具體運(yùn)作上稍有不慎，利潤(rùn)將小于3%，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。另外，據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查分析及對(duì)政府相關(guān)部門(mén)的訪(fǎng)談，普通商品住宅的年成本利潤(rùn)為15%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率為10—15%。因此，對(duì)于以追求利潤(rùn)最大化為目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不宜投資經(jīng)濟(jì)適用房。若需要營(yíng)造形象、取得一定的社會(huì)效益及保持與政府的互動(dòng)，可以適量參與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但開(kāi)發(fā)量不宜大。 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家房改過(guò)程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)物，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其價(jià)格也不符合產(chǎn)品定價(jià)原則。這種政府行為的危害和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗(yàn)證。經(jīng)濟(jì)適用房政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間試行，其弊端已逐漸暴露。目前正處在進(jìn)退兩難的境地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，選擇投資經(jīng)濟(jì)適用房面臨著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)。另外關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購(gòu)買(mǎi)，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售將造成較大的沖擊。 政府嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)，開(kāi)發(fā)商不得不想盡辦法壓低成本，最終可能導(dǎo)致劣質(zhì)樓的出現(xiàn)，損壞開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)。 因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟(jì)適用房弊大于利。. 1部分項(xiàng)目投資利潤(rùn)率比較（以下數(shù)據(jù)為估算而得）普通住宅投資利潤(rùn)率中高檔公寓投資利潤(rùn)率農(nóng)光里小區(qū)10%華陽(yáng)公寓12%安慧北里小區(qū)8% 陽(yáng)光廣場(chǎng)15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區(qū)12%希格馬公寓17%平均值11%15% 可見(jiàn)，中高檔公寓投資利潤(rùn)率高于普通住宅 ：普通住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。%的人選擇可能購(gòu)買(mǎi)的住房檔次為普通住宅。月收入5000元以下的家庭以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經(jīng)濟(jì)適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進(jìn)軍。從物業(yè)供給情況看，由于普通住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到普通住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)多，普通住宅項(xiàng)目比中高檔公寓項(xiàng)目多，北京市目前正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)中，普通住宅占到90%。如果沒(méi)有特別突出的優(yōu)勢(shì)，中高檔公寓的銷(xiāo)售情況一般比不上普通住宅，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，投資中高檔公寓的風(fēng)險(xiǎn)大。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費(fèi)用基本相同。但在建安成本上，中高檔公寓比普通住宅要高；另外，高檔公寓的價(jià)位高，投資購(gòu)房者選擇它將更為慎重，因此購(gòu)房者作出購(gòu)買(mǎi)決定的時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)，這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他的投資回收期也相對(duì)延長(zhǎng)。 從營(yíng)銷(xiāo)策略上看，普通住宅的廣告投向以報(bào)紙、傳單為主，廣告投入相對(duì)較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報(bào)，還在地鐵、公交車(chē)投放，廣告投入相對(duì)較多。高檔公寓對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)、概念營(yíng)造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關(guān)注，并最終轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售量；而普通住宅的要求相對(duì)較低。綜上分析，開(kāi)發(fā)普通住宅比開(kāi)發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開(kāi)發(fā)中高檔公寓比開(kāi)發(fā)普通住宅風(fēng)險(xiǎn)大，但是盈利機(jī)會(huì)也存在，這要求開(kāi)發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營(yíng)管理上，在營(yíng)銷(xiāo)方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。具體到亞運(yùn)村地區(qū)的物業(yè)開(kāi)發(fā)上，建議XX公司不要“將雞蛋都放在一個(gè)籃子里”，由于XX公司在亞北區(qū)的土地儲(chǔ)備充足，可以以普通住宅開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，普通住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，再試探性地展開(kāi)高端物業(yè)的發(fā)展，條件成熟時(shí)，開(kāi)展適度規(guī)模中高檔公寓的開(kāi)發(fā)。住宅更多的是短期收益，寫(xiě)字樓更多的是長(zhǎng)期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫(xiě)字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對(duì)來(lái)說(shuō)較穩(wěn)定，寫(xiě)字樓的收益不穩(wěn)定，但寫(xiě)字樓的租金收益又是一種長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，這對(duì)一個(gè)要保證市值穩(wěn)定的上市公司來(lái)說(shuō)非常重要。 住宅和寫(xiě)字樓由于各自的功能不同，其受區(qū)位的影響程度就不同。寫(xiě)字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。位于朝陽(yáng)CBD的甲級(jí)寫(xiě)字樓嘉里中心的租金是22美元/，而位于朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)小營(yíng)路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/，前者是后者的 ；同樣位于朝陽(yáng)CBD區(qū)域的陽(yáng)光100的平均售價(jià)是7200元/平方米，位于亞運(yùn)村附近的風(fēng)林綠洲的均價(jià)是7000元/平方米，這兩個(gè)地區(qū)住宅的價(jià)格差別不大。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大于住宅市場(chǎng)。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求遠(yuǎn)小于住宅市場(chǎng)。，前者是后者的10倍，而且這個(gè)倍數(shù)還會(huì)不斷增大。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，住宅市場(chǎng)隨著我國(guó)福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會(huì)越來(lái)越大；而寫(xiě)字樓市場(chǎng)盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟(jì)和入世利好形勢(shì)的影響，需求有所增加，但這種影響只會(huì)在長(zhǎng)期表現(xiàn)出來(lái)。而且，剔除改善型需求的影響，經(jīng)過(guò)租金的回調(diào)和存量的消化后，在短期內(nèi)增加的絕對(duì)需求量有限。寫(xiě)字樓物業(yè)受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響明顯，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的景氣狀況隨經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出高敏感性，寫(xiě)字樓市場(chǎng)可以說(shuō)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和下降的晴雨表；而住宅產(chǎn)業(yè)無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)繁榮期還是在蕭條期都是政府支持的產(chǎn)業(yè)，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。一個(gè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較短，主要通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，住宅的投資回收期相對(duì)也較短；相對(duì)而言，而寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，主要通過(guò)出租而實(shí)現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長(zhǎng)，占?jí)壕?