物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第三版)-01章教學(xué)輔導(dǎo)-閱讀頁
2025-06-02 19:46本頁面
【正文】 些保證人們正常生活方面的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電 梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等，就決定了物業(yè)管理非專業(yè)人士莫屬。 2）持續(xù)性 房屋從竣工交付使用一直到破損不可恢復(fù)，以致廢棄，整個(gè) 使用過程就是物業(yè)的使用年限。 3）可靠性 物業(yè)作為一種耐用品，其消費(fèi)與投資并存的特征是絕大多數(shù)耐用品所不具備的。而房屋的這個(gè)特征由于來源于它的物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，所以有保值、增值的特征。西歐、日本等發(fā)達(dá)的資本主義國家，房屋維修管理的費(fèi)用（第二次投資）是新建房屋（第一次投資）的數(shù)倍。從這個(gè)角度看，物業(yè)管理服務(wù)的可靠性，體現(xiàn)了確保物業(yè)正常、合理的使用。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽訂委托管理合同。任何業(yè)主都必須接受公約和合同的約束，若有違反就得承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。區(qū)別僅在于參加“國際公約”的主權(quán)國家可以單方面宣布退出公約而不再受公約的約束，或者是它雖不宣布退出公約而實(shí)際上不遵守甚至對(duì)抗。而住宅小區(qū)里的業(yè)主就不同了，除非他把該物業(yè)中個(gè)人 10 持有部分轉(zhuǎn)讓給他人，也就是自愿取消其在該項(xiàng)物業(yè)中的業(yè)主身份（即所謂“ 用腳投票”）。 為了便于區(qū)分，這里把這種經(jīng)“合同”做出的授權(quán)稱之為“委托管理權(quán)”。所謂“政府授予”，是指任何一個(gè)功能齊全的小區(qū)或大廈內(nèi)一般都包括了各種基礎(chǔ)性的設(shè)施設(shè)備，如供電、給排水、供熱、供氣、通訊、有線電視、綠化、環(huán)衛(wèi)、道路等。比如，對(duì)有損電力設(shè)施的（超額用電、偷電、切割電線 或電纜等），政府部門可采取必要的行政處罰，警告、罰款直至行政拘留，若觸犯刑律還可移送司法機(jī)關(guān)處理；對(duì)亂倒垃圾、破壞綠化的，可予罰款；┅┅ 物業(yè)被分散出售后，其售出部分屬私人物品，但仍存在相當(dāng)數(shù)量的公共物品。這一點(diǎn)，在北京市政府 1995 年發(fā)布的《北京居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中體現(xiàn)得相當(dāng)明顯。該《規(guī)定》第 11 條稱：“??樹林、花草、綠地等的日常養(yǎng)護(hù)和管理，可由園林部門委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)接受委托的，應(yīng)當(dāng)接受園林部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 為了便于區(qū)分，我們把這種經(jīng)分割而做出的政府部門授權(quán)稱之為“準(zhǔn)行政管理權(quán)”。因此，當(dāng)矛盾的主要方面有關(guān)物業(yè)處置問題時(shí)，應(yīng)以前者為主；當(dāng) 矛盾的主要方面涉及社會(huì)公正問題時(shí)，應(yīng)以后者為主。 11 如何控制物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ? 在物業(yè)管理中，其委托 — 代理的實(shí)現(xiàn)不止一個(gè)合約，它是由若干個(gè)連續(xù)性的合約組成。例如，我們以符號(hào)“→”表示委托過程，其前為委托人，其后為代理人，位于代理鏈之首的為初始委托人，之末的為最終代理人。 服務(wù)提供 聘 請(qǐng) 圖示 : 物業(yè)管理委托－代理鏈的上下關(guān)系 從圖示可以看出，眾多的小業(yè)主（初始委托人），通過業(yè)主大會(huì)（或書面表達(dá)）的形式，有三分之二以上的業(yè)主同意，則可以決定續(xù)聘或改聘物業(yè)管理公司，具體操作可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來完成。在物業(yè)服務(wù)過程中，實(shí)際上存在著兩個(gè)層次的決定關(guān)系：第一個(gè)層次 ,委托人所采取的監(jiān)督和鼓勵(lì)的有效性，決定著代理人的工作努力水平；第二層次 ,最終代理人的工作努力水平，決定著物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際成效。在委托一代理關(guān)系中，對(duì)代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵(lì)的原動(dòng)力來眾多小業(yè)主 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)公司 /專業(yè)公司操作層員工 物業(yè)公司 /專業(yè)公司管理層員工 物業(yè)公司 /專業(yè)公司 12 自初始委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)利益的追求，包括對(duì)效用或利益的追求。 一般說，利益共同體的成 員越多，規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享的份額就越小，其“搭便車”（讓別人去爭取利益而自己坐享其成）的傾向就越嚴(yán)重。 二是監(jiān)督距離。而每個(gè)中間層，又必定同時(shí)具有（前一個(gè)委托人的）代理人與（后一個(gè)代理人的）委托人的雙重身份。監(jiān)督距離越長（中間層越多），“縮水”量越大。 三是激勵(lì)手段。所以，通常采用的是多元、定性指標(biāo)，其完成狀況只能通過評(píng)議來考核。 物業(yè)管理負(fù)面激勵(lì)的手段之一是替代威脅 —— 解雇并更換代理人（炒物業(yè)管理公司的魷魚）。雖然還有其他負(fù)面激勵(lì)手段，但其選擇的空間都非常有限。就委托方而言，最主要的問題是怎樣把眾 多小業(yè)主的意見匯總成一個(gè)聲音，并要能把話說到點(diǎn)子上。作為業(yè)主委員會(huì)的成員，既要忠于職守，還要精明干練。對(duì)這些委員的激勵(lì)，主要是信任、尊重并賦予相應(yīng)的權(quán)力。但他們與商品代銷可以抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對(duì)象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是委托者，這對(duì)代理者來說非常難。 由此而知，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，在委托－代理的關(guān)系鏈中，每一個(gè)中間層都是一個(gè)不可忽略的因素。 13 四、本章結(jié)論 本章作為全書的緒論，首先對(duì)物業(yè)的含義、特征、分類、物業(yè)管理的定義、物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)的特征以及物業(yè)管理權(quán)的由來等方面進(jìn)行了論述； 其次，介紹了國際上物業(yè)管理的產(chǎn)生和我國物業(yè)管理的形成和發(fā)展歷程； 第三，討論了物業(yè)管理市場的定義、構(gòu)成、架構(gòu)以及對(duì)物業(yè)管理市場中的“委托－代理”關(guān)系、“需求－供給”關(guān)系進(jìn)行了分析； 最后，對(duì) 物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測。
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