【正文】 來，盡可能地體現(xiàn)小區(qū)的的環(huán)境、區(qū)位、景觀等優(yōu)勢。 3. 樣板房的布置應(yīng)含從售樓處到樣板間沿途的布置 (包含樓梯、廳堂、電梯、綠化等 )，； 4. 樣板房的應(yīng)針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行設(shè)計(jì)，樣板房設(shè)計(jì)應(yīng)充分展示套型特點(diǎn)，并通過裝修引導(dǎo)人們的生活方式，引起人們對產(chǎn)品的認(rèn)同感。 公司小區(qū)樣板房精裝修的作業(yè)流程： 1. 銷售部根據(jù)實(shí)際需要安排樣板房地點(diǎn)、初步設(shè)想以及概算； 2. 報(bào)請公司研究批準(zhǔn)； 3. 銷售部安排樣板房的裝修及裝飾方案設(shè)計(jì)、調(diào)整 (或會同技術(shù)經(jīng)濟(jì)部直接進(jìn) 行方案、 施工捆綁式招標(biāo) )； 4. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)預(yù)算控制，銷售部技術(shù)經(jīng)濟(jì)部共同組織施工招標(biāo)； 5. 報(bào)公司批準(zhǔn)； 6. 以銷售部為主會同工程、材料、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等部門組織裝修方案的實(shí)施和驗(yàn)收。它應(yīng)具有以下特點(diǎn)： 一、與樓盤和整個(gè)宣傳風(fēng)格相一致； 二、 印刷精美，圖文并茂，品位和品質(zhì)感強(qiáng)； 三、 充分展現(xiàn)樓盤和套型的優(yōu)點(diǎn)； 四、 詳實(shí)介紹產(chǎn)品位置、配置配套、周邊情況，信息豐富、準(zhǔn)確； 五、 售樓地址、電話、發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位等內(nèi)容齊全； 六、 電子樓書的制作與發(fā)布要與紙質(zhì)樓書風(fēng)格、內(nèi)容等相統(tǒng)一，同時(shí)便于瀏覽及進(jìn)行意見反饋。 參加房展的幾個(gè)要點(diǎn)： 1. 選擇合適的展會以及合適的時(shí)間。 附件 8： 房地產(chǎn)新聞發(fā)布會 房地產(chǎn)新聞發(fā)布會 房地產(chǎn)新聞發(fā)布會是通過房地產(chǎn)公司與新聞傳媒的聯(lián)系而影響到社會公眾和購房者，發(fā)布會上所提供的消息是經(jīng)過精心安排和組織的，信息主題鮮明且有說服力，使公眾和購房者對開發(fā)商及項(xiàng)目留下完整深刻的印象。一般房地產(chǎn)新聞發(fā)布會選擇如下的時(shí)機(jī)： a. 項(xiàng)目奠基 b. 開盤 c. 項(xiàng)目封頂 2. 明確目的，必須有非常重要 的事情或消息發(fā)布，以免給記者和公眾留下惡劣印象。 4. 計(jì)劃準(zhǔn)備： ① 場地安排準(zhǔn)備； ② 準(zhǔn)備好發(fā)言稿； ③ 銷售人員根據(jù)記者的興趣準(zhǔn)備好實(shí)際材料 (如新聞稿、正式聲明、背景、材料、照片圖片、資料袋等 ) (二 )、價(jià)格策略及項(xiàng)目銷售定價(jià)辦法 1. 項(xiàng)目銷售定價(jià)是公司開發(fā)經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，既要順應(yīng)市 場的變化，加快銷售速度，又要為公司創(chuàng)造利潤的最大化。價(jià)格委員會由公司總經(jīng)理親自領(lǐng)導(dǎo)，銷售部具體負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)部、技術(shù)經(jīng)濟(jì)部配合參加。 2） . 銷售部要密切關(guān)注市場變化，及時(shí)擬出調(diào)整價(jià)格與策略并匯報(bào)公司。 2. 廣告制作和媒體發(fā)布單位的選擇 1） . 可采用招標(biāo)和議標(biāo)的方式選擇廣告商。 3. 廣告商的選擇與合作辦法須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2） . 選擇媒體的原則： a. 費(fèi)用最優(yōu)，效應(yīng)最強(qiáng)，重點(diǎn)選擇最有針對性的媒體與通路； b. 不同媒體讀者群體與項(xiàng)目目標(biāo)客戶是否吻合； c. 利用以前對“媒體的宣傳效率、政策”進(jìn)行評價(jià)的資料供公司進(jìn)一步選擇主流媒體； d. 與主流媒體保持良好的關(guān)系； 3） . 評價(jià)媒體及通路的發(fā)布效果通過案場接待記錄及電話接聽記錄或其它專門的活動(dòng)來監(jiān)測。 5. 廣告的設(shè)計(jì) (含樓書等宣傳材料 )與評價(jià) 1） . 廣告設(shè)計(jì)的要求： a. 遵守國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定； b. 與特殊事件或時(shí)機(jī)相吻合； c. 有創(chuàng)意，有較強(qiáng)的視覺沖擊力； d. 有能夠強(qiáng)烈吸引客戶興趣的賣點(diǎn)； ２１ e. 包含媒體廣告必不可少的要素：如地點(diǎn)，電話等內(nèi)容； f. 是否保持宣傳風(fēng)格一致，是否符合公司品牌形象推廣要求。 3） . 發(fā)布后顧客評價(jià)：由業(yè)務(wù)員將此信息反饋至策劃人員。 2. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的內(nèi)容： 1） . 公共設(shè)施規(guī)劃內(nèi)容 (含會所各種功能需求、健身設(shè)施、文化設(shè)施等 ) 2） . 建材與設(shè)備以及相關(guān)場所的裝修標(biāo)準(zhǔn) 、 地面、廳堂、臺階、樓梯 、電、氣 f..電梯、電機(jī) 3. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的程序： 1） . 根據(jù)項(xiàng)目初始定位和實(shí)際情況，由銷售部提出初步方案； 2） . 由銷售部、技術(shù)經(jīng)濟(jì)部、工程部等相關(guān)部門討論協(xié)調(diào)，形成文字方案； 3） . 報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)； 4） . 在銷售中按方案統(tǒng)一執(zhí)行，技術(shù)經(jīng)濟(jì)部、采購部、工程項(xiàng)目部按此原則組織實(shí)施。對樓盤潛在問題、客戶反映的意見等認(rèn)真分析，小心防范，爭取將它們消 滅在萌芽狀態(tài)。 ，報(bào)請公司成立危機(jī)處理小組； ； 、方法，與當(dāng)事人溝通的形式、途徑； ２３ 3. 真實(shí)真誠原則。避免沖撞，努力緩和對立，特別是不要和新聞媒介對立。 四、銷售手續(xù)的辦理 （一）樓盤案名的確定及地名辦的批準(zhǔn) 1. 項(xiàng)目定位及策劃時(shí)，根據(jù)樓盤地點(diǎn)、人文環(huán)境、市場需求、開發(fā)理念與風(fēng)格、 公司品牌推廣 等要素合理確定樓盤案名。 3. 到樓盤所在地派出所辦理公安門牌號碼。 4. 根據(jù)實(shí)際需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)ζ放泼M(jìn)行注冊。 4. 面積誤差處理辦法： 一般情況下，我公司根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定對面積誤差亻作如下約定： (一 )面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； (二 )面積誤差比絕對值超出 3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%以內(nèi) (含 3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 若有特殊情況，根據(jù)專業(yè)律師及公司意見作相應(yīng)調(diào)整。 填報(bào)《南京市商品房銷售申請書》 房產(chǎn)局市場管理科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準(zhǔn) 取得《商品房銷售許可證》 2. 辦理所需資料 a) 商品房銷售申請書； b) 開發(fā)資質(zhì)證書； c) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； d) 授權(quán)委托書； e) 國有土地使用證； f) 建設(shè)項(xiàng)目批文及建設(shè)工程規(guī)劃許可證； g) 施工許可證及規(guī)劃核準(zhǔn)圖； h) 人防批復(fù)； i) 預(yù)售房款監(jiān)管合同； ２５ j) 前期物業(yè)管理協(xié)議； k) 地名辦批復(fù)及公安門牌編號碼； l) 外銷批文； m) 預(yù)售商品房共用部位審核表； n) 窗口表； o) 其它材料。 (四 )按揭抵押收件的 辦理 1. 基本辦理程序 準(zhǔn)備第二項(xiàng)所列資料 房屋主體封頂 填報(bào)南京市商品房按揭抵押申報(bào)相關(guān)表格 房產(chǎn)局抵押登記科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準(zhǔn) 辦理銀行按揭貸款 2. 所需提供的資料 a. 國有土地使用權(quán)證； b. 規(guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖； c. 規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑總平面圖； d. 商品房銷售許可證。 （五）、商品房價(jià)格備案辦法 1. 商品房價(jià)格備案由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施，銷售部及技術(shù)經(jīng)濟(jì)部協(xié)助配合 。 b. 企業(yè)概況（包括企業(yè)性質(zhì)、隸屬、主要股東方、合資方、外商投資方）。 d. 《南京市住宅商品房價(jià)格申報(bào)表》一式二份（含附表），及申報(bào)價(jià)格的編表說明。 f. 征地、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的復(fù)印件，及拆遷安置情況匯總表。 h. 商品房項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)的有關(guān)資料的復(fù)印件，如：水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設(shè)的合同、協(xié)議、預(yù) (決 )算等。 j. 其他有關(guān)申報(bào)價(jià)格的資料。 ： a. 憑護(hù)照等有效身份證件簽署商品房買賣契約； b. 將契約原件及身份證件交市房產(chǎn)局登記科報(bào)國家安全部門審查通過； c. 市房產(chǎn)局登記鑒證； d. 契約生效，繼續(xù)辦理其它手續(xù)。 4） . 首飾與化妝： a 男、女職員不得佩戴不宜在辦公場所佩戴的裝飾品（如：男職員可佩 ３４ 帶手表、女職員可佩帶戒指）； b 女職員化妝以淡妝為宜。 3. 行為 1） . 上班時(shí)間職員應(yīng)佩戴胸牌。 3） . 接待禮儀： a. 使用電話應(yīng)注意禮儀，語言簡明；使用文明用語，接電話時(shí)首句：“（公司項(xiàng)目名），您好 !”，等客戶掛電話后，職員才可把電話放下；職員撥打或接聽電話一般不應(yīng)超過 3 分鐘； b. 接待順序：依次輪流； c. 客戶進(jìn)門，應(yīng)主動(dòng)上前接待；客戶離開，應(yīng)送至門口； d. 接待來訪、業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在洽談區(qū)內(nèi)進(jìn)行； e. 客戶就座，應(yīng)端茶送水 （案場服務(wù)員到位后由其承擔(dān)此項(xiàng)工作，但重要客戶與投訴客戶，仍由業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)） ，微笑詢問； f. 嚴(yán)禁與客戶爭吵或 使用侮辱性語言； g. 對所有來訪客戶一視同仁，熱情接待，嚴(yán)禁以貌取人，冷落客戶； h. 客人離開后立即填寫《到訪征詢單》。部門聯(lián)系對接人由 部門統(tǒng)一指定。 6） . 客戶回訪 在回訪客戶之前，需要預(yù)先與客戶取得聯(lián) 系，并確定回訪時(shí)間，避免對客 戶造成打擾；回訪過程中，注意禮貌禮儀，維護(hù)公司形象，積極與客戶溝 通，引導(dǎo)客戶提出建議和意見，以達(dá)到客戶回訪目的。 4. 離崗 辦公時(shí)間職員應(yīng)堅(jiān)守工作崗位，需暫時(shí)離開時(shí)應(yīng)與同事交代：當(dāng)需要離開銷售大 廳（包括到樣板房和工地現(xiàn)場），職員需要在控臺后留言板上作“去向登記”（在 回到案場時(shí)注銷），同時(shí)帶上通訊工具，并保證暢通。業(yè)務(wù)員應(yīng)在規(guī)定的看房時(shí)間陪同客戶看房， 非看房時(shí)間，業(yè)務(wù)員有責(zé)任勸告客戶改日再訪。 2） .非看房日看房 非看房日看房，業(yè)務(wù)員首先要知會工程部相關(guān)人員所看房 號，在 得到同意后，方可會同工程項(xiàng)目部相關(guān)人員陪同客戶到預(yù)先約定 房號看房，業(yè)務(wù)員不應(yīng)隨意增加或更改預(yù)先約定房號；看房時(shí)間 為 9： 3011： 00 及 14： 0017： 00。 7. 用餐 每日午餐時(shí)間為 11： 3012： 00，業(yè)務(wù)員應(yīng)在該時(shí)間段用餐，遇由于接待客戶誤餐，可按離開案場時(shí)間始順延，用餐時(shí)間內(nèi)，案場安排人值班，待其它 人就餐后接替值班人員就餐。簽到上班； 控臺物品擺放整齊，不得有其他雜物； 閱讀昨日會議紀(jì)要； 迅速進(jìn)入工作狀態(tài)。恭送最后一批客戶離開； 案場資料物歸原位； 整理當(dāng)天的接待成交情況，簽名下班。 10. 案場及樣板房保安、保潔安排 強(qiáng)銷期，每日案場保安不少于兩名，負(fù)責(zé)維持秩序、協(xié)助案場人員工作及隨時(shí)清 潔，樣板房每日專門的保潔消毒不得少于兩次，樣板房解說員配合進(jìn)行保潔；正 常銷售情況下，案場保安及樣板房保潔工作由案場經(jīng)理視情況與物管部門相協(xié)調(diào)。 附件 12：客戶留言表 附件 13：到訪征詢單 附件 14：客戶來電登記表 客戶留言 客戶姓名 業(yè)主房號 聯(lián)系方式 登記時(shí)間 第一接待人 意見 /建議 反饋意見 反饋意見聯(lián)系人 反饋時(shí)間 其他事項(xiàng) ３８ 到訪征詢單 日期： 年 月 日 編號： 接待人： 來訪者姓名 性別 〇男 〇女 聯(lián)系電話 年齡 聯(lián)系地址 郵編 工作單位及職務(wù) 成交可能 追蹤 1 追蹤 2 信息來源：□金陵晚報(bào) □現(xiàn)代快報(bào) □南京日報(bào) □揚(yáng)子晚報(bào) □網(wǎng)絡(luò) □電視 □朋友介紹 本次訪部是：□初次 □預(yù)約 □再次 □訪問 訪問目的： □索取資料 □看展示單位 □進(jìn)一步洽淡 □簽約及交款 □售后事宜 客戶來電登記表 日期： 年 月 日 編 號 時(shí) 間 姓名 意向戶型 面積 信息途徑 來電洽談內(nèi)容 聯(lián)系電話 年齡層次 銷售 代表 備注 （二）、簽約、蓋章與收款的相關(guān)規(guī)定 為確保合同安全簽訂和印章的安全使用，特制定本規(guī)定。同時(shí)銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)審核合同、認(rèn)購書等。若特殊情況下收取現(xiàn)金 (數(shù)額較大的須 ３９ 經(jīng)銷售經(jīng)理同意 )，須與客戶用點(diǎn)鈔機(jī)當(dāng)面點(diǎn)清，鎖入保險(xiǎn)柜，數(shù)額超過貳萬元并須帶回公司的，需向公司申請派車帶回，若 須上門收款的，由銷售人員協(xié)同公司財(cái)務(wù)人員一起收款。過時(shí)不保留房源，退還誠意金。 4. 認(rèn)購 1）、認(rèn)購流程 業(yè)務(wù)員與顧客填寫《認(rèn)購書》一式兩份 銷售經(jīng)理審核、簽字 銷控通過銀行收取定金、開具收據(jù) 加蓋公司“商品房銷售專用章” 一份交顧客，一份銷控留存 填寫登記表 2）、認(rèn)購注意事項(xiàng)： a. 提醒客戶簽約時(shí)契約署名人到場； b. 幫客戶算好首付款，按揭費(fèi)用、月供等內(nèi)容； c. 提醒客戶簽署《認(rèn)購書》前細(xì)閱《契約》范本； d. 提醒客戶簽約日期、所需證件及辦理貸款所需材料。 2） . 簽約注意事項(xiàng)： a. 客戶姓名、價(jià)款、房號、付款、特殊條款等要準(zhǔn)確打印 ，嚴(yán)格審核； b. 提醒客戶要本人簽署姓名； c. 每戶契約簽定后不得向他人展示，確保公司商業(yè)機(jī)密不外泄及尊重客戶隱 私權(quán)； d. 注意準(zhǔn)確留下通訊方式； e. 有特殊條款須在登記表中注明并定期