【正文】 持 。副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè) 主委員會會議。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參加會議的委員簽字后存檔。 (一 )業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄 。 (三 )管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同等 。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 29 / 51 (五 )專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目 。 (七 )業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄 。 業(yè)主可以對以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。 業(yè)主委員會委員任期屆滿后，當(dāng)屆委員資格自動終止，不得再履行委員職責(zé)。逾期仍未組織召開的，街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )可按照首次業(yè)主大會會議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，籌備組成員由街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )或其委托的社區(qū)居民委員會確定 。 第五十九條 新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起 10 日精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 30 / 51 內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財 物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理好交接手續(xù)。 第六十條 業(yè)主委員會委員、候補委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起 3 日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。缺員超過 50%的，由街道辦事處解散該業(yè)主委員會，組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。 第六十二條 業(yè)主委員會委員和專職人員應(yīng)當(dāng)定期接受相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 培訓(xùn)可采用政府購買服務(wù)或組建講師團(tuán)等方式。 第三章 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用 第一節(jié) 一般規(guī)定 第六十三條 本市物業(yè)項目實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 10 萬平方米以上 (含本數(shù) )的住宅項目和 5 萬平方米以上 (含本數(shù) )的非住宅項目必須由物業(yè)管理師擔(dān)任項目經(jīng)理 。 物業(yè)項目經(jīng)理在該項目任職期間，應(yīng)當(dāng)依法履約、守法盡職。情節(jié)嚴(yán)重的，納入向社會公布的警示名單。 第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、日常專項維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息，并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標(biāo)牌長期公示。 (一 )前期物業(yè)服務(wù)合 同或物業(yè)服務(wù)合同備案申報表 。 (三 )前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同 。 (五 )項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格或崗位證書、勞動合同及社保繳交證明等有關(guān)資料。資料齊全、符合法定形式的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在 10個工作日內(nèi)予以備案。 第六十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房： (一 )建設(shè)面積 10 萬平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于 50 平方米 。 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確。不包括設(shè)施設(shè)備用房、架空層和建設(shè)單位出售時承諾歸全體業(yè)主所有的活動用房或健身用房等。 第六十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。 第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 34 / 51 明的 用途用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。 住宅物業(yè)經(jīng)合法手續(xù)改作商業(yè)使用的，物業(yè)公共服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)可按物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行調(diào)整。不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁公共管理、公共服務(wù)或社區(qū)服務(wù)的有關(guān)職責(zé)。有下列情況之一的，可以由街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )組織，以抽簽形式在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)： (一 )合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的 。 (三 )原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主委員會同意選用應(yīng)急服務(wù)企業(yè)的。內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)和收費可參照物業(yè)服務(wù)最基本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)公共服務(wù)等費用由業(yè)主承擔(dān)。市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、公開、公平的原則，制定全市統(tǒng)一的信用記錄生成、信息采集錄入、監(jiān)管綜合評價、評價結(jié)果披露和后續(xù)差異監(jiān)管等具體規(guī)則。 具體組織實施工作可以由市、區(qū)建設(shè)行政主管部門通過購買服務(wù)等方式組織市物業(yè)管理協(xié)會或有關(guān)社會組織開展。 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù) 第七十六條 前期住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過市或精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 36 / 51 區(qū)工程交易中心采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)，并將招投標(biāo)情況報區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。 第七十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接物業(yè)管理手續(xù) 20 日之前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交項目竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料及設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料和物業(yè)服務(wù)用房，并接受街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府 )的監(jiān)督。 第七十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定前期物業(yè)管理期間的物業(yè)經(jīng)營性收益使用或管理事項 。 第七十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 37 / 51 企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù) 企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，而全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)及業(yè)主所持有的投票權(quán)半數(shù)以下業(yè)主沒有明確表示異議的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。 房屋交付，是指業(yè)主收到房屋交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。房屋交付通知應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)范和合同約定。 物業(yè)服務(wù)收入應(yīng)當(dāng)為按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者數(shù)額提取的酬金。業(yè)主委員會可根據(jù)需要，聘請會計師事務(wù)所對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公告。 第八十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前 60 日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)報告街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )和區(qū)建設(shè)行政主管部門后，并提前 30 日告知全體業(yè)主。 (二 )生效的人民法院判決或仲裁裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的 。 (四 )依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。 第八十五條 業(yè)主大會選聘未依法取得資質(zhì)的物業(yè)服精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 39 / 51 務(wù)企業(yè)，街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主大會和業(yè)主委員會限期改正，同時提請區(qū)建設(shè)行政主管部門依法查處未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的企業(yè)。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和 (臨時 )管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 第八十七條 業(yè)主、 物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、更新和管理責(zé)任，由有關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。 第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)制度，按照合同約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、維護(hù)，并做好記錄。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配 合。 (一 )業(yè)主自用的向業(yè)主收取 。 (三 )公共使用的由業(yè)主分?jǐn)?，按照合同約定收取。經(jīng)公示無異議的，應(yīng)當(dāng)將水電分?jǐn)偳闆r抄送供水、供電等有關(guān)服務(wù)單位。 第九十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費。 對未及時繳交水費、電費等費用的業(yè)主，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清單直接向欠費業(yè)主催收，并可針對欠費業(yè)主采取合同約定或法律許可的催收措施，但不得以部分業(yè)主欠費為由 停止小區(qū)整體的供水、供電等。 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備施工、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)積極配合，不得向有關(guān)單位收取不合理費用，阻擾相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備施工、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等。不得以下列理由拒交物業(yè)公共服務(wù)費： (一 )尚未入住或房屋空置 。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 42 / 51 (三 )房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意 。 (五 )其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失 。 第九十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道、消防施救場地和人員疏散通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。 第四章 專項維修資金 第九十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項維修資金。市房屋權(quán)屬登記機構(gòu)在辦理該物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，應(yīng)該告知申請人及時補充設(shè)立專項維修資金，并將相關(guān)信息和資料抄送市建設(shè)行政主管部門。 建設(shè)行政主管部門可聘請第三方審計機構(gòu)對物業(yè)管理精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 43 / 51 區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金繳存、使用情況進(jìn)行審計，并依法對違法違規(guī)行為進(jìn)行處理。 第九十七條 專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。 日常專項維修資金主要用于物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單幢建筑物的全體業(yè)主或部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、更新和改造以及必須由專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)機構(gòu)負(fù)責(zé)實施的維護(hù)保養(yǎng)，其費用支出以有關(guān)合同及其支付憑證為準(zhǔn)。 第九十八條 住宅前期物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常專項維修資金實行政府指導(dǎo)價。公示時可以在顯著位置或以醒目方式 要求業(yè)主有反對意見的提供書面意見 。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 44 / 51 第九十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將日常專項維修資金存入市建設(shè)行政主管部門開立的專項維修資金專戶。 決定自行管理日常專項維修資金的，業(yè)主大會及業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在專項維修資金專戶管理銀行開立 專戶。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，涉及尚未出售之物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分總面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費用。 已成立業(yè)主委員會且在有效期內(nèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 45