【正文】 。第三，物業(yè)合同制度本身的一些問(wèn)題，主要體現(xiàn)在，物業(yè)服務(wù)合同訂立、解除以及物業(yè)合同示范文本三個(gè)方面。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。一方面，這一概念不能明確界定前期 物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆，不 利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開(kāi)展工作。前期物業(yè)管理合同侵犯了業(yè)主合法權(quán)益，表面上看，在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制 性賣(mài)給業(yè)主的權(quán)利。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn)，就可能會(huì)將一些不合理的條件，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上 ｛ 4｝ 。從目前物業(yè)管理的招標(biāo)情況看，除了 少數(shù)業(yè)主單位委托專(zhuān)業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作。２ .缺少專(zhuān)業(yè)規(guī)范的招標(biāo)文件。３ .招標(biāo)決策過(guò)程不透明。有些單位評(píng)標(biāo)時(shí)，不注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量和報(bào)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)，一味地追求低價(jià)，結(jié)果造成惡性?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致中標(biāo)單位無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力保質(zhì)保量完成物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用人投訴不斷。 除此之外，物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中還存在一系列的問(wèn)題：１ .地方保護(hù)主義。還有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出去并進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再另找借口迫使外地公司退出，而重新組建新的物業(yè)公司取而代之。《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》中第三十七條規(guī)定，“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家組成，成員人數(shù)為 5 人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家 不得少于成員總數(shù)的三分之二”。最終導(dǎo)致的后果是業(yè)主的利益并未得到充分的保證，而招投標(biāo)工作的公平性和專(zhuān)業(yè)性受到一定程度的影響 ［ 6］ 。物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境不夠完善，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均認(rèn)為在招投標(biāo)過(guò)程中存在著不同程度的困難。 。有些物業(yè)管理公司與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，常常采取不正當(dāng)?shù)氖侄谓鉀Q問(wèn)題，如通過(guò)拒絕業(yè)主進(jìn)入小區(qū)、停水、停電或者暫停使用來(lái)管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益 [8]。在物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編制過(guò)程中要注意： ，無(wú)窄缺。 。 。 無(wú)誤。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)高于市場(chǎng)的報(bào)價(jià)難以被接受，低于成本報(bào)價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無(wú)利可圖。投標(biāo)須知是招標(biāo)人提醒投標(biāo)者在投標(biāo)書(shū)中務(wù)必全面、正確回答的具體注意事項(xiàng)的書(shū)面說(shuō)明，可以說(shuō)是投標(biāo)書(shū)的“五臟”。 2.“實(shí)質(zhì)要求”莫遺漏。這意味著投標(biāo)者只要對(duì)招標(biāo)文件中的某一條實(shí)質(zhì)性要求遺漏、未做出響應(yīng)，都將導(dǎo)致廢標(biāo)。“標(biāo)函”、“項(xiàng)目實(shí)施方案”、 “技術(shù)措施”、“售后服務(wù)承諾”等都是投標(biāo)書(shū)的重要部分，也是體現(xiàn)投標(biāo)者是否具有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的具體表現(xiàn)。 4.“細(xì)小項(xiàng)目”莫大意。 對(duì)于我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題，前面學(xué)者主要從政府政策、開(kāi)發(fā)商的行為和業(yè)主的的行為進(jìn)行研究。開(kāi)發(fā)商為了使商品房迅速銷(xiāo)售，可能會(huì)提出一些空頭承諾，等到交房后又不兌現(xiàn)，使得許多房屋售后問(wèn)題都?xì)w結(jié)到物管公司上。我認(rèn)為，現(xiàn)在物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題在于政府的監(jiān)管不夠，對(duì)物管行業(yè)制定的規(guī)章制度不夠完善，使得整個(gè)行業(yè)不夠規(guī)范。現(xiàn)在爭(zhēng)取物管權(quán)利的關(guān)鍵在于公關(guān)工作，使得物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程只是走形式，其實(shí)中標(biāo)人早已內(nèi)定，如此一 來(lái)，部分物管公司不再注重自身實(shí)力的發(fā)展和管理的規(guī)范上，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理也5 越來(lái)越得到關(guān)注，其好壞直接影響到業(yè)主生活質(zhì)量的優(yōu)劣。 參考文獻(xiàn)： ［ 1］ 黃惠春 ， 陳麗潔 ． 透析當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題 [J]． 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)：現(xiàn)代物業(yè)中旬刊 2021 年 10 期 ［ 2］ 姜勖 ． 淺 議當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題及對(duì)策 [J]． 學(xué)理論 2021 年 29 期 ［ 3］ 朱丹． 從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國(guó)物業(yè)管理制度的完善 [D]． 重慶大學(xué) 2021 ［ 4］ 郭慶祥 ， 張偉等 ． 我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策 [J]． 商業(yè)時(shí)代 2021 年 26 期 ［ 5］ 朱春堂 ． 當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)工作存在的問(wèn)題與建議 [J]． 中國(guó)物業(yè)管理 2021 年 5 期。 ［ 7］ 毛鵬 ． 物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)范化研究 [J]． 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 2021 年 4 月 ［ 8］ 張江明 ． 關(guān)于物業(yè)管理收 費(fèi)難問(wèn)題的探討 [J]． 浙江房地產(chǎn) 2021 年 6 期 ［ 9］ 佚名． 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的注意事項(xiàng) [J]． 中國(guó)招標(biāo) 2021 年 28 期 ［ 10］ 佚名． 制作投標(biāo)文件，四點(diǎn)莫出錯(cuò) [J]． 中國(guó)招標(biāo) 2021 年 23 期 ［ 11］ 崔瑋 ． 淺談投標(biāo)文件的編制 [J]． 中國(guó)招標(biāo) 2021 年 26 期 ［ 12］ 張東 ． 物業(yè)管理招投標(biāo)的誤區(qū)和難點(diǎn) [J]． 中國(guó)物業(yè)管理 2021 年 10 期 ［ 13］ Virginia Gibson Journal. Strategic Property Management: How Can Local Authorities Develop a Property Strategy[J]. Property Management 1994 ［ 14］ Walters M. and Kent P., Institutional Economics and Property Strata Title —— a Survey and Case Study, Journal of Property Research, 20211