【正文】 商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營(yíng)慘淡，問(wèn)題層出不窮。不可回避，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上踢出的漂亮的頭幾腳，也踢痛了自己。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則，萬(wàn)達(dá)并未遵循。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、功能配套是什么，是需要建立在充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上的；而不同的商業(yè)業(yè)態(tài)、市場(chǎng)定位和功能配套，對(duì)商業(yè)物業(yè)的舉架、柱距、荷載，對(duì)客流、物流、車流的交通，對(duì)電力、暖通、給排水、電梯設(shè)備等等各方面的要求都不相同。萬(wàn)達(dá)將主要精力放在拿地、融資、引進(jìn)主力店和銷售上。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之。第二，在營(yíng)銷銷售方面，萬(wàn)達(dá)過(guò)分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營(yíng)收益的最大化。一個(gè)是終端，一個(gè)是開(kāi)端，但萬(wàn)達(dá)沒(méi)有理解，或者視而不見(jiàn)。至于是賣給了投資客還是賣給了自營(yíng)戶，他們經(jīng)營(yíng)什么，能否獲取合理的投資或經(jīng)營(yíng)回報(bào)，萬(wàn)達(dá)關(guān)心得不多。第三，過(guò)于“溺愛(ài)”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬(wàn)達(dá)在沃爾瑪們物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對(duì)銷售區(qū)域的考慮和投入，在對(duì)沃爾瑪們的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價(jià)中回報(bào)。投資商戶們“沃爾瑪?shù)拇髽?shù)底下好乘涼”的美夢(mèng)，最終被萬(wàn)達(dá)的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問(wèn)題也一定程度上與萬(wàn)達(dá)過(guò)份“溺愛(ài)”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益不無(wú)關(guān)系。萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)投資購(gòu)買的主力客群是投資客，他們購(gòu)買商鋪是為了獲取租金的投資回報(bào)，而自己并不想直接經(jīng)營(yíng)，這就必然需要萬(wàn)達(dá)承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬(wàn)達(dá)來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)在招商上的被動(dòng)和滯后，在管理上的簡(jiǎn)單和單一，直接影響著項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，影響著萬(wàn)達(dá)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售，影響著萬(wàn)達(dá)品牌的社會(huì)形象。萬(wàn)達(dá)之所以是萬(wàn)達(dá)，就是它能正視過(guò)去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。首先，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始尊重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。其次，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至幾乎全部持有。第三，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始改變過(guò)去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。第四，成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)后期招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商戶的利益。隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的快速發(fā)展，隨著萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐和探索，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式開(kāi)始被注入更多的商業(yè)元素和成熟基因。第三篇：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)讀后感萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)是一個(gè)有夢(mèng)想有使命感的企業(yè)，是一個(gè)具有戰(zhàn)略目標(biāo)和良好執(zhí)行能力的企業(yè)。工業(yè)學(xué)大慶，農(nóng)業(yè)學(xué)大寨，商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)。不管這條路上有多少崎嶇坎坷，你也不要放棄自己的新年，即使在這條路上只有你一個(gè)人，你也不要感到孤單，不要感到害怕，因?yàn)橹灰愕倪x擇是對(duì)的，即使你無(wú)人陪伴，也可以抵達(dá)勝利的彼岸。僅從商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)層面分析，萬(wàn)達(dá)可借鑒的地方有如下幾個(gè)方面：商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的可行性?！巴恋亍①Y金、資源體系”前置對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力形成的促進(jìn)作用萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值挖掘不足的可彌補(bǔ)性，是商業(yè)地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)力可關(guān)注的領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系經(jīng)營(yíng)、管理制度化建設(shè)；創(chuàng)新思維；知識(shí)沉淀對(duì)企業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)促進(jìn)作用。對(duì)于人才的重視：萬(wàn)達(dá)和全國(guó)所有著名的獵頭公司建立業(yè)務(wù)聯(lián)系，每年用于獵頭的費(fèi)用超千萬(wàn)元。萬(wàn)達(dá)在貫徹執(zhí)行力文化的過(guò)程中，總是把優(yōu)良的作風(fēng)擺在第一位。萬(wàn)達(dá)在員工培訓(xùn)上作了大量而富有成效的工作，以此來(lái)提高隊(duì)伍素質(zhì)，打造有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)。但是在開(kāi)發(fā)了一些項(xiàng)目以后，萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)這條路繼續(xù)走下去的難度很大。萬(wàn)達(dá)的不可復(fù)制：實(shí)力、商業(yè)資源、營(yíng)運(yùn)管理，這三點(diǎn)限制了其他企業(yè)模仿萬(wàn)達(dá)，但真正難復(fù)制的是萬(wàn)達(dá)的核心、理念、定位等問(wèn)題。北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于北京市石景山區(qū)，面臨長(zhǎng)安街，總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積20萬(wàn)平方米。上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)，總建筑面積32萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積24萬(wàn)平方米。沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)，是新的城市副中心，總建筑面積91萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積20萬(wàn)平方米。投資置業(yè)：宜昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于宜昌市沿江大道，總建筑面積47萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積18萬(wàn)平方米。天津河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于天津市河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道，總建筑面積52萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于武漢市江漢區(qū)新華西路，總建筑面積51萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積16萬(wàn)平方米。襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于襄陽(yáng)市諸葛亮廣場(chǎng)北側(cè)，總建筑面積59萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積20萬(wàn)平方米。福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于福州市江濱大道，總建筑面積39萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米。紹興柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于紹興柯橋街道朱一村，項(xiàng)目范圍北至華齊路，南至錢陶公路，西至湖中路，東至湖東路，總建筑面積約68萬(wàn)平方米，其中自持商業(yè)中心面積約17萬(wàn)平方米。武漢萬(wàn)達(dá)中心（在建）項(xiàng)目位于武漢市武昌區(qū)，坐擁一線江景，總建筑面積61萬(wàn)平方米，其中五星級(jí)酒店和超高層寫(xiě)字樓面積15萬(wàn)平方米。規(guī)劃有文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂(lè)、商務(wù)辦公、高尚居住五大功能，持有的商業(yè)和酒店面積60萬(wàn)平方米。漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建筑面積15萬(wàn)平方米，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)打造的一號(hào)旗艦店，其中包括有電影城、量販KTV、電子游戲城、溜冰場(chǎng)等眾多文化休閑設(shè)施。漢街萬(wàn)達(dá)電影城漢街萬(wàn)達(dá)電影城擁有30個(gè)廳、5000個(gè)座位，是中國(guó)最大的電影城，囊括3D影院、4D影院、IMAX廳、飛行影院、體驗(yàn)影院等全球電影視聽(tīng)技術(shù)。大連萬(wàn)達(dá)中心（在建）項(xiàng)目位于大連市中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積48萬(wàn)平方米，由5棟超過(guò)200米的超高層建筑組成，包括超五星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店、豪華寫(xiě)字樓、頂級(jí)豪宅等，建成后將成為全中國(guó)的地標(biāo)性建筑群。大連高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于大連市高新園區(qū)凌水灣，總建筑面積27萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積18萬(wàn)平方米。泉州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于泉州市豐澤區(qū)，總建筑面積120萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積27萬(wàn)平方米。長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)，總建筑面積104萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積26萬(wàn)平方米。太原龍湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于太原市龍湖公園旁，總建筑面積148萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積24萬(wàn)平方米。長(zhǎng)白山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于吉林省撫松縣長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)內(nèi)，總建筑面積6萬(wàn)平方米。福州倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于福州市倉(cāng)山區(qū)，總建筑面積65萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積20萬(wàn)平方米。上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)高境鎮(zhèn)，總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。長(zhǎng)春寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)，總建筑面積43萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積15萬(wàn)平方米。廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于廊坊市金光道，總建筑面積64萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米。青島李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，總建筑面積63萬(wàn)平方米, 其中商業(yè)面積19萬(wàn)平方米。廈門湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于廈門市湖里區(qū)金山路，總建筑面積53萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。常州新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)通江大道，總建筑面積39萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米。晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于晉江市世紀(jì)大道，總建筑面積91萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積19萬(wàn)平方米。合肥天鵝湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于合肥市懷寧路，總建筑面積34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積10萬(wàn)平方米。重慶萬(wàn)州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于重慶萬(wàn)州濱江路，商業(yè)和五星級(jí)酒店面積21萬(wàn)平方米。溫州龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于溫州市龍灣路，總建筑面積38萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積20萬(wàn)平方米。有四方面標(biāo)志：一是已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。二是商業(yè)資源豐富。萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目在開(kāi)工時(shí)招商工作就基本完成，開(kāi)業(yè)時(shí)保證滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在不僅能做到招滿商，而且能旺場(chǎng)，這在全國(guó)都是奇跡。萬(wàn)達(dá)這種風(fēng)險(xiǎn)控制模式，確保萬(wàn)達(dá)拿項(xiàng)目時(shí)不犯顛覆性錯(cuò)誤，保證后期運(yùn)作順利，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)全部能控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)?！踅×侄麻L(zhǎng)，在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2009年半年會(huì)上的講話。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)中的作用不僅是“規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)”范疇的規(guī)劃，更是影響萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。從前期獲取土地的選址、規(guī)劃及地質(zhì)等風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判、摘牌前提供測(cè)算的總圖及總圖指標(biāo)，到總圖規(guī)劃階段的業(yè)態(tài)功能布局、方案設(shè)計(jì)階段的商家對(duì)接、初步設(shè)計(jì)階段的指標(biāo)及成本控制、施工圖設(shè)計(jì)階段的商家完成落位及材料封樣把控，再到中期實(shí)施階段的招商調(diào)整配合及現(xiàn)場(chǎng)的品質(zhì)管理、成本控制，以及后期的安全檢查、綠建節(jié)能申報(bào)和竣工驗(yàn)收，直至項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的整體復(fù)盤總結(jié)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)縱向貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)全過(guò)程，全程參與商業(yè)地產(chǎn)操作。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)橫向幾乎關(guān)聯(lián)到了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的所有部門：發(fā)展、成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、法務(wù)、項(xiàng)目公司、計(jì)劃、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、招商、運(yùn)營(yíng)管理、人力資源、企業(yè)文化部等。（3）影響成本最大。按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順序可分為幾個(gè)階段：在前期概念規(guī)劃階段，規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目成本的影響是數(shù)以“億”計(jì)的。在建造階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，如果不加控制，會(huì)帶來(lái)數(shù)以“百萬(wàn)”計(jì)的建造成本的變化。（4）帶動(dòng)創(chuàng)新最多。因此，商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類產(chǎn)品不斷創(chuàng)新與發(fā)展