【正文】 必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無可非議的。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。由于物業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員（該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)）來參與物業(yè)管理的前期介入。正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)中，物業(yè)管理以前期介入對(duì)未來業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤(rùn)，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：、法規(guī)、制度。，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。如中國的物業(yè)管理協(xié)會(huì)便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期伴隨業(yè)主的事情。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。詳細(xì)來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。(一)、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗(yàn)收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理。在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)?；陂L(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問題。(三)、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說帶來許多便利。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。通過初期設(shè)計(jì)建造全過程的現(xiàn)場(chǎng)跟蹤管理，能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)費(fèi)用的有效使用，達(dá)到最佳效果。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的概念，要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過程。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對(duì)我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。但是,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對(duì)提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項(xiàng)目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的階段性特點(diǎn)，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。概括地說，物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的介入是全程參與，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 的不同階段制定階段性工作目標(biāo)，具體如下：※項(xiàng)目策劃定位階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：充分了解項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位，并據(jù)此 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定物業(yè)管理服務(wù)在后期物業(yè)管理中的服務(wù)檔次及標(biāo)準(zhǔn)，初步設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊?！┕す芾黼A段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問題，提高業(yè)主在后期使用過程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)度，同時(shí)可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來不必要的麻煩?！⒐を?yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：協(xié)助開發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備、管線等使 用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備逐一檢查，并建立驗(yàn)收檔案?！飿I(yè)接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從后期使用和管理的角度對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收是 再驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂場(chǎng)地、環(huán)境綠化等，驗(yàn)收過程中如發(fā)現(xiàn)問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限期整改。以上簡(jiǎn)單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標(biāo)，鑒于每個(gè)項(xiàng)目的情況各異，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標(biāo)編制具體的實(shí)施方案，以上談到的幾個(gè)階段，除了在物業(yè)接管驗(yàn)收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個(gè)階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)