【正文】 ，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設計，完善規(guī)劃設計細節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。規(guī)劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。所謂超前介入，源自于超前意識。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。三、物業(yè)管理前期介入應注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業(yè)知識。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。我們直接的服務對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。但搞好關系，不是不談問題。（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理人員應根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。，進行改進。二、設施設備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查。，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設施設備的性能、結構、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規(guī)程和各項操作指導書。（7）弱電系統(tǒng)■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。接管驗收注意事項（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。設施設備試運行為保證小區(qū)（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。業(yè)主全面進駐準備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設施設備的調(diào)試 盆藝擺放崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整第五篇：淺談物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理前期介入建筑工程學院07物業(yè)管理班楊星星摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設計、設備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。（一）、從經(jīng)濟效益角度看任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這是無可非議的。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應該支持物業(yè)管理前期介入。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業(yè)管理公司承擔）。綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術骨干組成。介入人員的素質(zhì)與技術在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關經(jīng)驗）來參與物業(yè)管理的前期介入。正是通過技術人員的技術把關，來保證物業(yè)管理前期介入達到預期的結果。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府介入的方式主要在兩個方面：、法規(guī)、制度。，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。物業(yè)開發(fā)建設是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。但是，總結物業(yè)管理多年的經(jīng)驗，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設，在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。詳細來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關人員，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業(yè)管理前期介入。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。(一)、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代理，在物業(yè)的建設過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質(zhì)量管理。在工程施工這個關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎?；陂L期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。(三)、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。通過初期設計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關系到物業(yè)管理公司的聲譽。人才是各行各業(yè)管理水平，技術水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。要解決問題，應從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。但是,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質(zhì)量的提高。法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質(zhì)量奠定良好的基礎。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務質(zhì)量才有基礎。隨著經(jīng)濟持續(xù)增長,我國每年建設的物業(yè)數(shù)量相當龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重