【正文】 ，讓都市白領需要緩解，也在找尋一片能釋放自己苦悶和壓抑的地翡翠佳苑，都市人的世外桃源 26 方。 翡翠佳苑， 都市農莊，概念獨特，必定會成為現(xiàn)代都市白領放松自己的好去處，也是自己消費理念和個人品味的時尚傳達。 我們農場 選址選位于廣州市離市區(qū)不遠的郊區(qū)， 地理位置即為方便，在改革開放的今天，現(xiàn)代化建設更是日新月異，人們在領略了都市的繁華之后，必然會有一種追求自然生活、體驗自然生活的愿望， 翡翠佳苑 正是可以提供這種生活的地方。 我們 將田地勞動同娛樂活動相結合，大大減少了農事活動的辛苦與枯燥，起到了緩解工作壓力，體驗自給自足生活的作用。客戶收獲的農產(chǎn)品歸自己所有，既可以供自己食 用，節(jié)省 了伙食開支，也可以捐贈他人或其他貧困組織機構 。 而為了增加農場的趣味性，我們還會開展一系列的田園活動。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 27 第六章 營銷策略 營銷戰(zhàn)術策劃 營銷因素組合策劃 市場營銷組合，即 企業(yè) 為了滿足目標市場的需要而采用的可控制的基本因素的組合。本企業(yè) 運用 6P 組合策略來與市場的需求相適應。目前廣州 市沒有提供租地種菜服務的公司，大多是僅提供旅游餐飲的小型農莊，像 我們這種把出租耕地、旅游餐飲及休閑娛樂結合于一體的莊園更是少之甚少。 2）競爭對手對其目前低位是否滿意？ — 就金星農莊和小洲農莊而言，規(guī)模不大，提供服務項目不多，但是人氣較旺，因此推測其對目前經(jīng)營狀況比較滿意。 4）競爭對手哪里易受攻擊？ — 提供的服務項目少，不能滿足各類消費者需求。綠色給人帶來醒目、清新、生態(tài)、 健康的感受，因此網(wǎng)站采用綠色為主題色彩，緊緊切合農場的特點。 策略 —— 三步走 第一步 ： 進行市場調研，了解市場需求 。 第三步：適應當?shù)厥袌鲂枨?，結合當?shù)厝宋奶厣?，實現(xiàn)本土化。商標設計 商標圖示是初升的太陽，在翠綠的山頭灑下璀璨的光芒，不僅給人們帶來寧靜、溫暖 的感受，更是象征著一種希望。 客服質量與決定它的顧客預期質量和體驗質量三者之間的關系，可以用一個函數(shù)表示： SERVQUAL(服務質量 )分數(shù) =實際感受分數(shù) 期望分數(shù) 因此要提高服務分數(shù)，就得提高服務質量。 廣納新老客戶提出的建議，謹慎認真考慮，盡量滿足顧客需求。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 29 廣告策劃 與廣告公司建立業(yè)務關系，在人口密集的商業(yè)街道，或生活小區(qū)等地方進行宣傳。加快網(wǎng)絡宣傳，與各大門戶網(wǎng)站進行廣告合作。另外，廣告主題的重復播送雖然有利于加深受眾的印象，但同時也容易使受眾產(chǎn)生厭煩心態(tài)，因此適時調整廣告主題尤為重要。當我們樹立品牌形象的同時，實際上是贏得了客戶而不只是增加了盈利。 價格營銷策略 采取高質量中高價格策略 （一）為了更直觀的分析，我們制定了二維定位圖，如下 ： 高 價 格 競爭較強，價格太高不易進入市場，而且也不利于公司的長遠發(fā)展 。 為公司贏得更好的口碑 。一般來說，針對 VIP 客戶的價格定位比普通客戶高，普通客戶比會員客戶的高。 網(wǎng)絡營銷策劃 建立核心網(wǎng)站，介紹公司的詳細信息，宣傳公司文化，公布農場動態(tài)，提供娛樂平臺，讓人們從網(wǎng)絡上了解本公司的服務，從而達到營銷目的。 通過其他媒介（如雜志、電視、廣播）支持網(wǎng)絡營銷。 邀請潛在顧客參加 體驗活動 和展示會。所以通過網(wǎng)站 企業(yè)可以以極低的成本與潛在顧客及時聯(lián)系。此法一舉兩得，第一 ， 可增加網(wǎng)站訪問量，讓更多的消費者了解企業(yè) ， 第二 ， 可促進銷售。 顧客服務 通過顧客反饋信息了解顧客對公司產(chǎn)品的滿意程度、消費偏好、對新 增服務 的反應等 ， 及時發(fā)現(xiàn)不滿意顧客，了解他們不滿意的原因，及時處理。可吸收對公司非常了解的忠誠顧客介入公司的確網(wǎng)絡營銷，他們能幫助公司解決消費者的問題，回答一些技術上的問題，同時他們還會提醒公司哪些消費者在網(wǎng)上發(fā)布對公司不利的信息。 在網(wǎng)站上公布娛樂項目的信息，引發(fā)顧客興趣。 向顧客提供詳細的問題解答和背景知識，顧客可以自我學習，成為產(chǎn)品專家，在以后出現(xiàn)問題時顧客自己可能就會解決。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 32 第七 章 融資說明 公司融資計劃 融資方案 根據(jù)公司成立條件以及財務預算，公司擬定投資總額為 180 萬元，注冊資金為 180萬元。 資本結構 公司前期總投資額為 180萬元。公司核心管理層擁有控股權。 充分考慮了公司的狀況以及市場行情。后期主要是在公司成立之后的公關活動所需資金，包括廣告投放、人員招聘、品牌建設、工資發(fā)放等。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 34 (2)由于公司是新成立的，在公司成立初期，資金的使用主要在土地租賃、房屋建設以及廣告投入上，所以資金投入所占比重較大。 財務預測 財務預測基本假設 本公司 經(jīng)營模式新穎獨特，沒有前車之鑒，因此財務預測一方面來自對市場的分析，另一方面來自于專家的建議和意見。 （ 1） 公司所遵循的我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、有關政策和財務會計制度無重大改變； （ 2） 公司主要經(jīng)營地所處的整個經(jīng)濟運行環(huán)境不會產(chǎn)生很大波動，政治，社會環(huán)境保持基本穩(wěn)定狀態(tài)； （ 3） 公司目前遵循的稅收制度和有關的稅收優(yōu)惠政策無重大改變； （ 4） 公司計劃經(jīng)營的項目和重大營銷合同能順利執(zhí)行； （ 5） 無其他人力不可抗拒及不可預見因素所造成重大不利影響； （ 6） 暫不考慮通貨膨脹的影響； （ 7）國家對大學生創(chuàng)業(yè)以及開發(fā)生態(tài)農業(yè)有相關的政策支持，同時企業(yè)也應該繳納相應的稅費，在編制財務預測時，假設兩者相互抵消。結合本行業(yè)的實際情況，市場的發(fā)展前 景及公司最可能的市場份額，根據(jù)預測可能達到的經(jīng)營狀況，本著謹慎的原則，將預計支出視為實際支出，將公司內發(fā)生的各項費用均視為付現(xiàn)支出的方法，在公司各項活動按計劃執(zhí)行的前提下，對未來五年做出財務預測。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 35 財務預測 (1)主營業(yè)務 收入預測 由 于企業(yè)在第一年存在一個建設期間，營業(yè)額較小，以后隨著運營進入正常期，營業(yè)額會逐步增加。 (3)成本預測 表 經(jīng)營成本預測表 單位 :萬元 項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 土地租賃 固定資產(chǎn) 工資費用 合 計 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 36 (4)預測的資產(chǎn)負債 表 預測的資產(chǎn)負債表 單位 :萬元 項 目 第一年 第二年 第三 年 第四年 第五年 流動資產(chǎn)： 貨幣資金 應收賬款 0 0 0 0 0 流動資產(chǎn)合計 非流動資產(chǎn)： 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 0 0 0 0 0 非流動資產(chǎn)合計 資產(chǎn)合計 流動負債： 0 0 0 0 0 應付賬款 0 0 0 0 0 應付職工薪酬 0 0 0 0 0 流動負債合計 0 0 0 0 0 長期負債 負債合計 所有者權益 法定盈余公積金 所有者權益合計 負債及所有者權益合計 附注 ：假設每個月的職工工資按時發(fā)放，所以應付職工薪酬為零。 （ 4）預測的利 潤表 表 預測的利潤表 單位： 萬 元 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 37 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 預計營業(yè)收入 預計營業(yè)成本 預計利潤總額 預計凈利潤 附注 ：國家對大學生創(chuàng)業(yè)以及開發(fā)生態(tài)農業(yè)有相關的政策支持，同時企業(yè)也應該繳納相應的稅費，在編制財務預測時，假設兩者相互抵消。 財務分析 短期償債能力分析 表 短期償債能力分析表 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 營運資本 （ 萬元 ） 流動比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 速動比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 現(xiàn)金比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 營運比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 附注：營運資本 =流動資產(chǎn) 流動負債 流動比率 =流動資產(chǎn) /流動負債 *100% 速動比率 =速動資產(chǎn) /流動負債 *100%=（流動資產(chǎn) 存貨） /流動負債 *100% 現(xiàn)金比率 =現(xiàn)金類資產(chǎn) /流動負債 *100%=（貨幣資金 +短期投資 +一年內到期的長期債券投資） /流動負債 *100% 應收款項周轉次數(shù) =賒銷凈額 /[（期初應收款項 +期末應收款項） *1/2] 應收款項周轉天數(shù) =報告期天數(shù) /應收款項周轉次數(shù) 存貨周轉率 =銷售成本 /[（存貨年初余額 +存貨年末余額） *1/2] 存貨平均周轉日數(shù) =存貨平均余額 /（銷售成本 /360） 假設在營業(yè)過程中，所有業(yè)務都以現(xiàn)金支付，無賒賬等行為，所以應付賬款、應收賬款等均為零，因此無流動負債。這說明，我們公司短期償債能力較強，不能償債的風險較小。 長期償債能力 分析 表 長期償債能力 表 項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 資產(chǎn)負債比率 % % % % % 產(chǎn)權比率 % % % % % 有形凈值債務率 % % % % % 所有者權益乘數(shù) 附注： 資產(chǎn)負債率 =負債總額 /資產(chǎn)總額 *100% 產(chǎn)權比率 =負債總額 /所有者權益總額 *100% 有形凈值債務率 =負債總額 /（所有者權益 無形資產(chǎn)凈值） *100% 所有者權益乘數(shù) =資產(chǎn)總額 /所有者權益 資產(chǎn)負債率反映債權人所提供的資本占全部資本的比例，經(jīng)分析，企業(yè)的比率較合理，說明企業(yè)的長期償債能力較強。經(jīng)分析，企業(yè)的比率較合理。企業(yè)的有 形凈值債務率表明公司的財務風險較低，債權人利益的受保障程度較高，是一個合理的資本結構。由此可見，公司對負債經(jīng)營利用很充分。 投資報酬能力分析 表 投資報酬能力分析 表 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 39 項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 總資產(chǎn)報酬率 % % % % % 長期資本報酬率 % % % % % 平均長期資本（ 萬 元 ） 凈資產(chǎn)報酬率 % % % % % 平均所有者權益（ 萬 元 ） 資本保值增值率 % % % % % 平均資產(chǎn)總額 說明：總資產(chǎn)報酬率 =凈利潤 /[（期初資產(chǎn)總額 +期末資產(chǎn)總額） *1/2]*100% 長期資本報酬率 =（凈利潤 /平均長期資本） *100% 平均長期資本 =[（期初長期負債 +期初所有者權益） +（期末長期負債 +期末所有者權益） ]/2 凈資產(chǎn)報酬率 =凈利潤 /平均所有者權益 *100% 平均所有者權益 =（期初所有者權益 +期末所有者權益） /2 =凈利潤 /資本金總額 *100%=凈利潤 /[（期初實收資本 +期末實收資本） /2]*100% 資本保值增值率 =期末所有者權益總額 /期初所有者權益總額 *100% 總資產(chǎn)報酬率越高說明企業(yè)的盈利水平越高，說明資產(chǎn)利用的越好。凈資產(chǎn)報酬率表示企業(yè)實現(xiàn)投資收益的能力，越高越好。根據(jù)上面數(shù)據(jù)綜合分析可知，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效益很好，值得投資。銷售毛利率越高表示企業(yè)獲取較多利潤的把握越大。營業(yè)利潤率越高說明企業(yè)的獲利能力越強。 資源盈利能力分析 表 資源盈利能力分析 表 單位：萬元 項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 成本費用總額 成本費用利潤率 % % % % % 說明：成本費用利潤率 =凈利潤 /成本費用總額 *100% 成本費用總額 =主營業(yè)務成本 +營業(yè)費用 +其他業(yè)務支出 +管理費用 +財務費用 成本費用利潤率是全面考核企業(yè)耗費所 取得收益的指標，是所得與所費的直接比較，它綜合反映了企業(yè)效益的好壞，通過分析該指標可以促使企業(yè)努力降低成本費用水平，增強盈利能力。根據(jù)上面的數(shù)據(jù)分析可知，企業(yè)的獲利能力較強，但對費用的控制能力還有待