【正文】 ，讓都市白領(lǐng)需要緩解，也在找尋一片能釋放自己苦悶和壓抑的地翡翠佳苑，都市人的世外桃源 26 方。 翡翠佳苑， 都市農(nóng)莊，概念獨(dú)特，必定會(huì)成為現(xiàn)代都市白領(lǐng)放松自己的好去處，也是自己消費(fèi)理念和個(gè)人品味的時(shí)尚傳達(dá)。 我們農(nóng)場(chǎng) 選址選位于廣州市離市區(qū)不遠(yuǎn)的郊區(qū)， 地理位置即為方便，在改革開(kāi)放的今天，現(xiàn)代化建設(shè)更是日新月異，人們?cè)陬I(lǐng)略了都市的繁華之后，必然會(huì)有一種追求自然生活、體驗(yàn)自然生活的愿望， 翡翠佳苑 正是可以提供這種生活的地方。 我們 將田地勞動(dòng)同娛樂(lè)活動(dòng)相結(jié)合，大大減少了農(nóng)事活動(dòng)的辛苦與枯燥，起到了緩解工作壓力，體驗(yàn)自給自足生活的作用。客戶收獲的農(nóng)產(chǎn)品歸自己所有，既可以供自己食 用，節(jié)省 了伙食開(kāi)支，也可以捐贈(zèng)他人或其他貧困組織機(jī)構(gòu) 。 而為了增加農(nóng)場(chǎng)的趣味性，我們還會(huì)開(kāi)展一系列的田園活動(dòng)。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 27 第六章 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)策劃 營(yíng)銷因素組合策劃 市場(chǎng)營(yíng)銷組合，即 企業(yè) 為了滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需要而采用的可控制的基本因素的組合。本企業(yè) 運(yùn)用 6P 組合策略來(lái)與市場(chǎng)的需求相適應(yīng)。目前廣州 市沒(méi)有提供租地種菜服務(wù)的公司，大多是僅提供旅游餐飲的小型農(nóng)莊，像 我們這種把出租耕地、旅游餐飲及休閑娛樂(lè)結(jié)合于一體的莊園更是少之甚少。 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)其目前低位是否滿意？ — 就金星農(nóng)莊和小洲農(nóng)莊而言，規(guī)模不大，提供服務(wù)項(xiàng)目不多，但是人氣較旺，因此推測(cè)其對(duì)目前經(jīng)營(yíng)狀況比較滿意。 4）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手哪里易受攻擊？ — 提供的服務(wù)項(xiàng)目少，不能滿足各類消費(fèi)者需求。綠色給人帶來(lái)醒目、清新、生態(tài)、 健康的感受，因此網(wǎng)站采用綠色為主題色彩，緊緊切合農(nóng)場(chǎng)的特點(diǎn)。 策略 —— 三步走 第一步 ： 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)需求 。 第三步：適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋奶厣瑢?shí)現(xiàn)本土化。商標(biāo)設(shè)計(jì) 商標(biāo)圖示是初升的太陽(yáng)，在翠綠的山頭灑下璀璨的光芒，不僅給人們帶來(lái)寧?kù)o、溫暖 的感受，更是象征著一種希望。 客服質(zhì)量與決定它的顧客預(yù)期質(zhì)量和體驗(yàn)質(zhì)量三者之間的關(guān)系，可以用一個(gè)函數(shù)表示： SERVQUAL(服務(wù)質(zhì)量 )分?jǐn)?shù) =實(shí)際感受分?jǐn)?shù) 期望分?jǐn)?shù) 因此要提高服務(wù)分?jǐn)?shù)，就得提高服務(wù)質(zhì)量。 廣納新老客戶提出的建議，謹(jǐn)慎認(rèn)真考慮，盡量滿足顧客需求。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 29 廣告策劃 與廣告公司建立業(yè)務(wù)關(guān)系，在人口密集的商業(yè)街道，或生活小區(qū)等地方進(jìn)行宣傳。加快網(wǎng)絡(luò)宣傳，與各大門戶網(wǎng)站進(jìn)行廣告合作。另外，廣告主題的重復(fù)播送雖然有利于加深受眾的印象，但同時(shí)也容易使受眾產(chǎn)生厭煩心態(tài)，因此適時(shí)調(diào)整廣告主題尤為重要。當(dāng)我們樹(shù)立品牌形象的同時(shí)，實(shí)際上是贏得了客戶而不只是增加了盈利。 價(jià)格營(yíng)銷策略 采取高質(zhì)量中高價(jià)格策略 （一）為了更直觀的分析，我們制定了二維定位圖，如下 ： 高 價(jià) 格 競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)，價(jià)格太高不易進(jìn)入市場(chǎng)，而且也不利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 。 為公司贏得更好的口碑 。一般來(lái)說(shuō)，針對(duì) VIP 客戶的價(jià)格定位比普通客戶高，普通客戶比會(huì)員客戶的高。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃 建立核心網(wǎng)站，介紹公司的詳細(xì)信息，宣傳公司文化，公布農(nóng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提供娛樂(lè)平臺(tái)，讓人們從網(wǎng)絡(luò)上了解本公司的服務(wù)，從而達(dá)到營(yíng)銷目的。 通過(guò)其他媒介（如雜志、電視、廣播）支持網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。 邀請(qǐng)潛在顧客參加 體驗(yàn)活動(dòng) 和展示會(huì)。所以通過(guò)網(wǎng)站 企業(yè)可以以極低的成本與潛在顧客及時(shí)聯(lián)系。此法一舉兩得，第一 ， 可增加網(wǎng)站訪問(wèn)量，讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè) ， 第二 ， 可促進(jìn)銷售。 顧客服務(wù) 通過(guò)顧客反饋信息了解顧客對(duì)公司產(chǎn)品的滿意程度、消費(fèi)偏好、對(duì)新 增服務(wù) 的反應(yīng)等 ， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)不滿意顧客，了解他們不滿意的原因，及時(shí)處理?？晌諏?duì)公司非常了解的忠誠(chéng)顧客介入公司的確網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，他們能幫助公司解決消費(fèi)者的問(wèn)題，回答一些技術(shù)上的問(wèn)題，同時(shí)他們還會(huì)提醒公司哪些消費(fèi)者在網(wǎng)上發(fā)布對(duì)公司不利的信息。 在網(wǎng)站上公布娛樂(lè)項(xiàng)目的信息，引發(fā)顧客興趣。 向顧客提供詳細(xì)的問(wèn)題解答和背景知識(shí)，顧客可以自我學(xué)習(xí)，成為產(chǎn)品專家，在以后出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)顧客自己可能就會(huì)解決。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 32 第七 章 融資說(shuō)明 公司融資計(jì)劃 融資方案 根據(jù)公司成立條件以及財(cái)務(wù)預(yù)算，公司擬定投資總額為 180 萬(wàn)元，注冊(cè)資金為 180萬(wàn)元。 資本結(jié)構(gòu) 公司前期總投資額為 180萬(wàn)元。公司核心管理層擁有控股權(quán)。 充分考慮了公司的狀況以及市場(chǎng)行情。后期主要是在公司成立之后的公關(guān)活動(dòng)所需資金，包括廣告投放、人員招聘、品牌建設(shè)、工資發(fā)放等。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 34 (2)由于公司是新成立的，在公司成立初期，資金的使用主要在土地租賃、房屋建設(shè)以及廣告投入上，所以資金投入所占比重較大。 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)基本假設(shè) 本公司 經(jīng)營(yíng)模式新穎獨(dú)特，沒(méi)有前車之鑒，因此財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)一方面來(lái)自對(duì)市場(chǎng)的分析，另一方面來(lái)自于專家的建議和意見(jiàn)。 （ 1） 公司所遵循的我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)、有關(guān)政策和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度無(wú)重大改變； （ 2） 公司主要經(jīng)營(yíng)地所處的整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生很大波動(dòng)，政治，社會(huì)環(huán)境保持基本穩(wěn)定狀態(tài)； （ 3） 公司目前遵循的稅收制度和有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策無(wú)重大改變； （ 4） 公司計(jì)劃經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目和重大營(yíng)銷合同能順利執(zhí)行； （ 5） 無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)見(jiàn)因素所造成重大不利影響； （ 6） 暫不考慮通貨膨脹的影響； （ 7）國(guó)家對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)以及開(kāi)發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)有相關(guān)的政策支持，同時(shí)企業(yè)也應(yīng)該繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，在編制財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)，假設(shè)兩者相互抵消。結(jié)合本行業(yè)的實(shí)際情況，市場(chǎng)的發(fā)展前 景及公司最可能的市場(chǎng)份額，根據(jù)預(yù)測(cè)可能達(dá)到的經(jīng)營(yíng)狀況，本著謹(jǐn)慎的原則，將預(yù)計(jì)支出視為實(shí)際支出，將公司內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用均視為付現(xiàn)支出的方法，在公司各項(xiàng)活動(dòng)按計(jì)劃執(zhí)行的前提下，對(duì)未來(lái)五年做出財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 35 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) (1)主營(yíng)業(yè)務(wù) 收入預(yù)測(cè) 由 于企業(yè)在第一年存在一個(gè)建設(shè)期間，營(yíng)業(yè)額較小，以后隨著運(yùn)營(yíng)進(jìn)入正常期，營(yíng)業(yè)額會(huì)逐步增加。 (3)成本預(yù)測(cè) 表 經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)表 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 土地租賃 固定資產(chǎn) 工資費(fèi)用 合 計(jì) 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 36 (4)預(yù)測(cè)的資產(chǎn)負(fù)債 表 預(yù)測(cè)的資產(chǎn)負(fù)債表 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三 年 第四年 第五年 流動(dòng)資產(chǎn)： 貨幣資金 應(yīng)收賬款 0 0 0 0 0 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 非流動(dòng)資產(chǎn)： 固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 0 0 0 0 0 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 資產(chǎn)合計(jì) 流動(dòng)負(fù)債： 0 0 0 0 0 應(yīng)付賬款 0 0 0 0 0 應(yīng)付職工薪酬 0 0 0 0 0 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 0 0 0 0 0 長(zhǎng)期負(fù)債 負(fù)債合計(jì) 所有者權(quán)益 法定盈余公積金 所有者權(quán)益合計(jì) 負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì) 附注 ：假設(shè)每個(gè)月的職工工資按時(shí)發(fā)放，所以應(yīng)付職工薪酬為零。 （ 4）預(yù)測(cè)的利 潤(rùn)表 表 預(yù)測(cè)的利潤(rùn)表 單位： 萬(wàn) 元 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 37 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)成本 預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額 預(yù)計(jì)凈利潤(rùn) 附注 ：國(guó)家對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)以及開(kāi)發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)有相關(guān)的政策支持，同時(shí)企業(yè)也應(yīng)該繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，在編制財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)，假設(shè)兩者相互抵消。 財(cái)務(wù)分析 短期償債能力分析 表 短期償債能力分析表 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 營(yíng)運(yùn)資本 （ 萬(wàn)元 ） 流動(dòng)比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 速動(dòng)比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 現(xiàn)金比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 營(yíng)運(yùn)比率 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ 附注：營(yíng)運(yùn)資本 =流動(dòng)資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債 流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn) /流動(dòng)負(fù)債 *100% 速動(dòng)比率 =速動(dòng)資產(chǎn) /流動(dòng)負(fù)債 *100%=（流動(dòng)資產(chǎn) 存貨） /流動(dòng)負(fù)債 *100% 現(xiàn)金比率 =現(xiàn)金類資產(chǎn) /流動(dòng)負(fù)債 *100%=（貨幣資金 +短期投資 +一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資） /流動(dòng)負(fù)債 *100% 應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)次數(shù) =賒銷凈額 /[（期初應(yīng)收款項(xiàng) +期末應(yīng)收款項(xiàng)） *1/2] 應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù) =報(bào)告期天數(shù) /應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)次數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)率 =銷售成本 /[（存貨年初余額 +存貨年末余額） *1/2] 存貨平均周轉(zhuǎn)日數(shù) =存貨平均余額 /（銷售成本 /360） 假設(shè)在營(yíng)業(yè)過(guò)程中，所有業(yè)務(wù)都以現(xiàn)金支付，無(wú)賒賬等行為，所以應(yīng)付賬款、應(yīng)收賬款等均為零，因此無(wú)流動(dòng)負(fù)債。這說(shuō)明，我們公司短期償債能力較強(qiáng)，不能償債的風(fēng)險(xiǎn)較小。 長(zhǎng)期償債能力 分析 表 長(zhǎng)期償債能力 表 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 資產(chǎn)負(fù)債比率 % % % % % 產(chǎn)權(quán)比率 % % % % % 有形凈值債務(wù)率 % % % % % 所有者權(quán)益乘數(shù) 附注： 資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債總額 /資產(chǎn)總額 *100% 產(chǎn)權(quán)比率 =負(fù)債總額 /所有者權(quán)益總額 *100% 有形凈值債務(wù)率 =負(fù)債總額 /（所有者權(quán)益 無(wú)形資產(chǎn)凈值） *100% 所有者權(quán)益乘數(shù) =資產(chǎn)總額 /所有者權(quán)益 資產(chǎn)負(fù)債率反映債權(quán)人所提供的資本占全部資本的比例，經(jīng)分析，企業(yè)的比率較合理，說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。經(jīng)分析，企業(yè)的比率較合理。企業(yè)的有 形凈值債務(wù)率表明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，債權(quán)人利益的受保障程度較高，是一個(gè)合理的資本結(jié)構(gòu)。由此可見(jiàn)，公司對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)利用很充分。 投資報(bào)酬能力分析 表 投資報(bào)酬能力分析 表 翡翠佳苑，都市人的世外桃源 39 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 總資產(chǎn)報(bào)酬率 % % % % % 長(zhǎng)期資本報(bào)酬率 % % % % % 平均長(zhǎng)期資本（ 萬(wàn) 元 ） 凈資產(chǎn)報(bào)酬率 % % % % % 平均所有者權(quán)益（ 萬(wàn) 元 ） 資本保值增值率 % % % % % 平均資產(chǎn)總額 說(shuō)明：總資產(chǎn)報(bào)酬率 =凈利潤(rùn) /[（期初資產(chǎn)總額 +期末資產(chǎn)總額） *1/2]*100% 長(zhǎng)期資本報(bào)酬率 =（凈利潤(rùn) /平均長(zhǎng)期資本） *100% 平均長(zhǎng)期資本 =[（期初長(zhǎng)期負(fù)債 +期初所有者權(quán)益） +（期末長(zhǎng)期負(fù)債 +期末所有者權(quán)益） ]/2 凈資產(chǎn)報(bào)酬率 =凈利潤(rùn) /平均所有者權(quán)益 *100% 平均所有者權(quán)益 =（期初所有者權(quán)益 +期末所有者權(quán)益） /2 =凈利潤(rùn) /資本金總額 *100%=凈利潤(rùn) /[（期初實(shí)收資本 +期末實(shí)收資本） /2]*100% 資本保值增值率 =期末所有者權(quán)益總額 /期初所有者權(quán)益總額 *100% 總資產(chǎn)報(bào)酬率越高說(shuō)明企業(yè)的盈利水平越高，說(shuō)明資產(chǎn)利用的越好。凈資產(chǎn)報(bào)酬率表示企業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益的能力，越高越好。根據(jù)上面數(shù)據(jù)綜合分析可知，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益很好，值得投資。銷售毛利率越高表示企業(yè)獲取較多利潤(rùn)的把握越大。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。 資源盈利能力分析 表 資源盈利能力分析 表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 成本費(fèi)用總額 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 % % % % % 說(shuō)明：成本費(fèi)用利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /成本費(fèi)用總額 *100% 成本費(fèi)用總額 =主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 +營(yíng)業(yè)費(fèi)用 +其他業(yè)務(wù)支出 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 成本費(fèi)用利潤(rùn)率是全面考核企業(yè)耗費(fèi)所 取得收益的指標(biāo)，是所得與所費(fèi)的直接比較，它綜合反映了企業(yè)效益的好壞，通過(guò)分析該指標(biāo)可以促使企業(yè)努力降低成本費(fèi)用水平，增強(qiáng)盈利能力。根據(jù)上面的數(shù)據(jù)分析可知，企業(yè)的獲利能力較強(qiáng)，但對(duì)費(fèi)用的控制能力還有待