【正文】 內(nèi)設(shè)醫(yī)療保健中心、后勤服務(wù)中心，提供住 28 宿、餐飲、健身、娛樂、醫(yī)療等后勤服務(wù)，是對外交流、活動的重要場所，并設(shè)立銀行、郵電等服務(wù)項(xiàng)目。 （ 4）會展中心 為入園企 業(yè)提供產(chǎn)品展示、大型會議、學(xué)術(shù)交流、訂貨會議、節(jié)日慶典等大型集體活動服務(wù)。 （ 5）公寓 在地塊六內(nèi)以螞蟻河為中心交錯布置職工宿舍和專家公寓。 （ 7）綠化 規(guī)劃用地 m2 ，圍繞各個園區(qū)廣植花草樹木，在專家樓及公寓區(qū)擬建多個園藝小品，成片綠化，花香宜人，環(huán)境清新。 本項(xiàng)目分區(qū)布局結(jié)構(gòu)合理，即相對獨(dú)立，又能相互保持密切聯(lián)系。工業(yè)園綠地系統(tǒng)的布局與整個 杭州 市漢南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的綠化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。 29 主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)及參數(shù) 規(guī)劃用地面積： 公頃 ，折合 1742 畝 代征地面積： 公頃 折合 235 畝 凈用地面積： 公頃 折合 1507 畝 總建筑面積 ： 614935 m2 建筑占地面積： 470898 m2 建筑密度： 容積率： 61% 綠地率： % 道 路： 188907m2 停車位 ： 580 個 7 建設(shè)方案 建筑方案 本工程場地位于 杭州 市漢南區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，廠區(qū)及附近地勢開闊，地形平坦。 設(shè)計依據(jù)： 《民用建筑設(shè)計通則》 JGJ3787 《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》 JCJ6789 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB5000920xx 30 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB5001120xx 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB5000720xx 建筑設(shè)計方案 本項(xiàng)目擬建綜合管理大樓、服務(wù)大樓及與之配套的配電房等 117 棟建筑，建筑總面積 614935m2，其中：工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房 560722 m2，專家樓及員工公寓 44264 m2，展覽中心、綜合管理大樓、綜合服務(wù)中心、配電房、門房治安室、給水加壓站等 9949 m2。 表 71 建筑工程匯總表 單位： m2 序號 建筑名稱 棟數(shù) 占地總面積 建筑總面積 結(jié)構(gòu) 備注 一 產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房 1 單層機(jī)械類 94 415247 435886 輕鋼 2 多層電子類 7 41612 124836 框架 小計 101 456859 560722 二 專家及公寓宿舍樓 14 7377 44264 磚混 三 公用配套設(shè)施 1 辦公樓 1 2193 7677 框架 2 多項(xiàng)中心 1 1136 2272 框架 3 小計 2 3329 9949 4 總計 117 467565 614935 道路及綠化 園區(qū)內(nèi)建 18 米 寬主干道和 12 米寬支干道， 3 米寬小路及 580 個停車場位，其面積為 188907 m2。設(shè)有綜合管理大樓、展覽中心、服務(wù)大樓及配套的配電房及其他生活輔助用房等。 根據(jù)項(xiàng)目的主要功能配套和實(shí) 際需要，擬設(shè)置給排水系統(tǒng)：生活給水系統(tǒng)、生活污水排放系統(tǒng)、消火拴消防給水系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)等。設(shè)計配電系統(tǒng)、照明、動力、防雷及接地。 本項(xiàng)目采用 10KV 回路供電，電源由發(fā)展區(qū)變電所引入。其中： （ 1）專家樓、員工公寓用電功率 10KW/戶計算，共計 5280KW。 （ 3）標(biāo)準(zhǔn)廠房用電功率預(yù)計 15000KW 左右。 （ 5）公用照明及安全防護(hù)系統(tǒng)用電功率預(yù)計 1000KW 左右。 考慮用電系數(shù)及功率因素，經(jīng)估算本項(xiàng)目日用電容量為 20xx0KVA。 總體規(guī)劃中供電采用 220/380V 三相四線 PE 保護(hù)線的 TNS 系統(tǒng)。低壓系統(tǒng)采用放射式及樹干式混合供電，對重要負(fù)荷或大容量電力負(fù)荷采用放射式供電，和專用保護(hù)接地線（ PE）。園區(qū)內(nèi)路燈沿道路單側(cè)布置，采用造型優(yōu)美的庭院燈。 33 本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為滾動發(fā)展，各入園企業(yè)用電狀況不同，在實(shí)施過程中可按實(shí)際情況調(diào)整設(shè)計?？紤]設(shè) DN400進(jìn)水管引入建設(shè)場地，并形成環(huán)形管網(wǎng)，配置水表、消火拴、室外消防水泵結(jié)合氣等給水構(gòu)筑物。 供水方式：從項(xiàng)目建設(shè)地鋪設(shè)管道與市政管網(wǎng)連接。消防用水量按單位同一時間一 次性火災(zāi)考慮，室內(nèi)消火栓用水量 15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間按 3hr 計，則室外消防用水量 Q=270m3。每間隔 120米處設(shè)置一套消防栓。生活用水均有市政管網(wǎng)直接供給，場地內(nèi)設(shè)置相應(yīng)供水管網(wǎng) 34 和消火栓消防給水系統(tǒng)。 污水經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水干管。 預(yù)計本項(xiàng)目給、排水及相應(yīng)管道、排水管網(wǎng)等投資 450 萬元。（廠房及倉庫由入駐企業(yè)投資自行解決，在此不考慮）。隨著天然氣“西氣東送”工程的實(shí)施，屆時可改變城市燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)。 通訊及弱電工程 本項(xiàng)目總體規(guī)劃施工中，將數(shù)字信息技術(shù)和安全防范技術(shù)相結(jié)合。管線由施工方統(tǒng)一規(guī)范安裝。 在會展中心安裝 LED 顯示屏一個，并在大廳內(nèi)設(shè) 1 臺觸摸屏計算機(jī)，以方便了解工業(yè)園企 業(yè)及產(chǎn)品信息。放火、防煤氣泄漏、防盜三防 24 小時技術(shù)性監(jiān)控。安防系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。 9 環(huán)保、消防、勞動安全及節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 本工程根據(jù)國家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)，在建設(shè)和運(yùn)營過程中必須對“三廢”同時進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求。本項(xiàng)目建成后將采用燃?xì)饣螂娔?，不設(shè)置燃煤或燃油鍋爐，基本上無空氣污染，只有少量生產(chǎn)廢氣、生活污水及生活垃圾。入園企業(yè)在實(shí)驗(yàn)及生產(chǎn)過程中，均需對有輕微環(huán)境污染的項(xiàng)目（工業(yè)廢氣、廢水、噪音等）做出處理和防止后再實(shí)施。 在施工過程中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī) 械設(shè)備加隔音降噪裝置；采用噴水 37 降塵，場內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆愤M(jìn)行硬化，在出入口設(shè)沖洗槽，在施工現(xiàn)場設(shè)置污水沉淀池，對市政道路的污染及時派專人打掃并沖洗。 （ 3）廢水處理 本項(xiàng)目園區(qū)排水?dāng)M采用分流制排水系統(tǒng)。園區(qū)內(nèi)的清下水、生活污水及生產(chǎn)污水根據(jù)清污分流的原則采用分流制排水系統(tǒng)。清下水直接排入園區(qū)雨水管網(wǎng)。 （ 4）廢渣及處理 廢渣主要是生活垃圾和廢棄紙張等，擬設(shè)置垃圾箱將其集中分類堆放然后交環(huán)衛(wèi)部門處理。盡量將產(chǎn)生噪聲、振動的設(shè)備用房布置在較為隱蔽的部位，在設(shè)備選型時選用低噪音設(shè)備，并配降噪裝置，以減少對環(huán)境的影響。建筑周圍均有環(huán)形車道，應(yīng)保持消防通道暢通。室內(nèi)消火栓消防用水量為 15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為 2 小時，一次火災(zāi)滅火用水量為 108m3。室外消防用水量由市政給水管網(wǎng)供給，按規(guī)范要求在建筑物四周設(shè)置室外地上式消火栓。 （ 2）成立保安部，一天 24 小時安排保安值班，保證工業(yè)園生產(chǎn)經(jīng)營秩序和業(yè)主的利益。按二級防雷接地考慮，層面設(shè)避雷針，其引下極及接地裝置均可 利用建筑框架鋼筋，接地電阻 ≤ 歐。檢修照明電壓不高于 12V，以確保操作人員和檢修人員不致發(fā)生觸電事故。 節(jié)能 設(shè)計依據(jù) （ 1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》 （ 1998 年 1 月 1 日執(zhí)行） （ 2）《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB3485） （ 3）《評價企業(yè)和利用熱技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB3486） （ 4）《評價企業(yè)和利用水技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB7119） 節(jié)能措施 工業(yè)園具體采用以下節(jié)能措施： （ 1）配電設(shè)計選用節(jié)能變配電設(shè)備、節(jié)能設(shè)備和照明燈具，減少耗電。公用部分需安裝光控或聲控開關(guān)。加強(qiáng)自來水管網(wǎng)的管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。 10 組織管理及勞動定員 組織管理 為了保 證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，由 杭州萬里 包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)組建專門的“ 萬里 機(jī)電工業(yè)園項(xiàng)目管理分公司”，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的建設(shè)管理、招商及運(yùn)行管理。 （ 1）總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)項(xiàng)目及未來園區(qū)管理的綜合材料及有關(guān)文件，政策研究、信息交流、文件管理、后勤服務(wù)，上下聯(lián)絡(luò)及接待工作。 （ 3）人力資源部：負(fù)責(zé)制定公司人力資源開發(fā)戰(zhàn)略和年度人力資源培訓(xùn)計劃，進(jìn)行人事勞資管理、檔案管理，考察選拔人才等工作。 （ 5）安全服務(wù)部：負(fù)責(zé)工業(yè)園各項(xiàng)服務(wù)、保衛(wèi)、安全工作及保潔工 41 作。公司將實(shí)行全員聘任制，進(jìn)行年度考核競崗，擇優(yōu)聘用，公開公正選拔人才，所有人員需培訓(xùn)合格后，方能上崗。 11 建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目工業(yè)園規(guī)劃分二期進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)工期預(yù)計 2 年，在建設(shè)期內(nèi)需完成準(zhǔn)備、項(xiàng)目審批、地質(zhì)勘探、設(shè)計、建筑施工、裝修及設(shè)備安裝、董事會 總經(jīng)理 市場開發(fā)部 總經(jīng)理辦公室 服務(wù)保安部 計劃財務(wù)部 人力資源部 42 配套工程等工作。 表 101 勞動定員表 序號 崗位名稱 人數(shù) 一 行政管理人員 14 人 1 總經(jīng)理 1 2 副總經(jīng)理 3 3 其它行政管理人員 10 二 園區(qū)管理人員 54 1 輔助設(shè)施管理人員 20 2 保安人員 24 3 保潔綠化人員 10 三 合計 68 表 111 工程進(jìn)度表 序號 時間 項(xiàng)目內(nèi)容 第一年 第二年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目可行性論證、審批及設(shè)計 2 工程、設(shè)備招標(biāo)及訂購 3 土地平整 4 一期基礎(chǔ)及其他工程等 5 一期土建工程 6 一期工程設(shè)備安裝、調(diào)試 7 二期基礎(chǔ)及其他工程等 8 二期土建工程 9 二期工程設(shè)備安裝、調(diào)試 10 投入使用 12 投資估算及資金來源 建設(shè)投資估算 估算說明 （ 1）本項(xiàng)目生產(chǎn)廠房等建筑面積共為 614935m2，其建筑費(fèi)用按平均單位面積綜合造價 500 元 / m2 估算。 43 （ 2）室外工程、供水、排水及消防、弱電系統(tǒng)等工程費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際工程量 估算。 （ 4）項(xiàng)目地勘費(fèi)用按 4 元 /平方米測算、設(shè)計費(fèi)用按 10 元 /平方米測算、監(jiān)理費(fèi)用按 2 元 /平方米測算。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目所需投資全部由企業(yè)自籌。 項(xiàng)目建設(shè)投資 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為 萬元，詳見附表 1。預(yù)計 本項(xiàng)目正常經(jīng)營年（ 3 年）需新增流動資金 萬元，其中新增鋪底流動資金 萬元。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和新增流動資金，本項(xiàng)目的總投資為 萬元，其中建設(shè)投資 萬元，鋪底流動資金投資 萬元。本項(xiàng)目總資金為 萬元。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資資金 萬元應(yīng)在建設(shè)期（ 2 年）內(nèi)全部到位，新增流動資金第 1 年到位 萬元，第 2年增加 萬元，第 3 年增加 萬元。 13 財務(wù)測算及評價 根據(jù)工業(yè)園及房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項(xiàng)目計算期擬定為 3 年，其中建設(shè)期 2 年（含銷售經(jīng)營期），銷售經(jīng)營期 1 年。 本工程供出租的面積有：綜合服務(wù)中心 2272m2，綜合管理大樓 7677 m2（自用 20xx m2） （ 2）銷售計劃 45 本項(xiàng)目工程總建筑 614935m2，在建設(shè)期 2 年內(nèi)建成。本項(xiàng)目銷售從開始施工后及建設(shè)期的第 1 年開始，在建成后即本項(xiàng)目第 3 年完成銷售計劃。本項(xiàng)目綜合服務(wù)中心和部分管理大樓出租比例 按 30%、 50%、 20%測算。 表 131 銷售及出租量預(yù)測表 序號 項(xiàng)目 年份 面積（ m2） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 出售及出租比例 30% 50% 20% 2 對外出售廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房：單層機(jī)械類 435886 217943 多層電子類 124836 62418 標(biāo)準(zhǔn)廠房小計 560722 280361 3 對外出售專家樓及員工公寓 44264 22132 對外出售小計 604986 302493 4 對外出租 綜合服務(wù)中心 2272 1136 綜合管理大樓 5677 對外出租小計 9949 合計 614935 122987 （ 3）營業(yè)收入 標(biāo)準(zhǔn)廠房、專家樓及員工公寓銷售價格： 1280 元 / m2； 綜合服務(wù)中心、綜合管理大樓出租價格： 10 元 /月 ?m2； 標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /月 ?m2； 專家樓及員工公寓物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /月 ? m2。 預(yù)計本項(xiàng)目計算期內(nèi)的出租服務(wù)中心的租賃收入共計 萬 元，項(xiàng)目計算期內(nèi)年均租賃收入為 萬元，詳見附表 6。 （ 4）營業(yè)稅金及附加： 本項(xiàng)目營業(yè)稅稅率 5%，城維稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)分別為應(yīng)納營業(yè)稅的 7%、 3%、 2%，平抑物價基金、教育發(fā)展基金分別為營業(yè)收入的%。 總成本費(fèi)用測算 本項(xiàng)目的成本 費(fèi)用包括以下部分： （ 1）燃料動力費(fèi)：本次測算的燃料動力消耗量根據(jù)本項(xiàng)目企業(yè)自用消耗量估算，燃料動力費(fèi)用按每年 20 萬測算。管理人員工資在管理費(fèi)用中列支