【正文】 況位于太原市開化寺街靠近柳巷商業(yè)區(qū)于 1998 年 6 月 2 日正式開業(yè)營業(yè)面積 16350 平方米年銷售額 9800 萬元貫徹大而全的經(jīng)營方針經(jīng)營品種近萬種 經(jīng)營方式與貴都相同經(jīng)營特色定位于中高檔具有國際水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)裝潢是集購物餐飲娛樂休閑為一體的多功能大廈其硬件設(shè)施和軟件管理在目前太原市是比較好的開業(yè)幾年來經(jīng)營穩(wěn)定效益良好 三美莎世紀(jì)購物廣場前身為萬嘉大廈 概 況位于柳巷商業(yè)區(qū)定位于低檔面向大眾面向工薪階層于 1996 年正式開業(yè)營業(yè)面積 8000 平方米年銷售額 6000 余萬元 經(jīng) 營方式承包單位平米費(fèi)用經(jīng)營地下室經(jīng)營休閑服飾針對(duì)青少年一層經(jīng)營鞋類皮具及化妝品二三層經(jīng)營全部為女裝每個(gè)貨架經(jīng)營面積約 3 平米每平米每日 1718元四層經(jīng)營鞋類每日每平米 10元五層為萬嘉匯點(diǎn)商場每平米每日 5元或采取聯(lián)營的辦法即從銷售收入中提取 1323 不等 經(jīng)營特色商場前身雖然地理位置好商場內(nèi)部硬件設(shè)施也較為先進(jìn)但由于廠家營業(yè)員比例較大素質(zhì)普遍不高而且內(nèi)部管理不善售中服務(wù)差曾出現(xiàn)一種無序的狀態(tài)負(fù)債嚴(yán)重資金短缺今年下半年改名為美莎世紀(jì)購物廣場后重新裝修改組決策層把質(zhì)量重服務(wù)不斷開拓新的增長點(diǎn)促銷形式新穎活動(dòng)連接不斷同 時(shí)大力宣傳企業(yè)文化向特色化經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)日銷售額開始有所回升 第五節(jié) 太原市住宅市場的現(xiàn)狀分析 太原市住宅市場近幾年隨著全國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也有了長足進(jìn)步整體表現(xiàn)在規(guī)模上建筑風(fēng)格上價(jià)格上物業(yè)管理水平上產(chǎn)權(quán)主體上等方面 首先在規(guī)模上從原先單位集資建成的造型雷同形式單一分布零亂的住宅發(fā)展到目前組團(tuán)型統(tǒng)一規(guī)劃管理的形式 第二在建筑風(fēng)格上由原來單一的兵營式建筑群和火柴盒式造型發(fā)展到目前歐式風(fēng)格板式小高層點(diǎn)式高層 TownHouse 等多種風(fēng)格 第三在價(jià)格上由前幾年 1000元 m22021元 m2的單價(jià)發(fā)展到目前經(jīng) 濟(jì)適用房1500 元 m2 新建商品房 2021 元 m24800 元 m21 在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有私產(chǎn)房 48 戶戶均 8006 m2 公產(chǎn)房 1263 戶戶均2974 m2 拆遷面積 414045 m2 所有住戶均需回遷安置 二拆遷安置辦法 1 對(duì)住宅的補(bǔ)償辦法是增大住房面積具體計(jì)算如下 私產(chǎn)房 800620 10006 m2／戶 面積 10006 48 480288 m2 公產(chǎn)房 2974 2021 5974 m2／戶 面積 5974 1263 7545162 m2 2 住戶從搬遷之日起到回遷新樓 期間按原住房面積每平方米給予 10 元的搬遷補(bǔ)助 3 對(duì)住戶原住房進(jìn)行過裝修的在拆遷之前組織有關(guān)人員進(jìn)行評(píng)估給予住戶適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償 4 鼓勵(lì)搬遷獎(jiǎng)金 1311 15000 元 19665000 元 5 過渡費(fèi) 過渡費(fèi)按 10 元／ m2 5dB 每戶客廳及臥室設(shè)有線電視接線盒 2 個(gè)滿足居民的需要本項(xiàng)目閉路電視每戶均設(shè)兩個(gè)接線盒 第十二節(jié) 消防工程 一根據(jù)各建設(shè)物的 屬實(shí)及用途嚴(yán)格按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB5004595《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求進(jìn)行消防設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)選型施工和配置 二遵循預(yù)防為主防消結(jié)合的方針立足自防自救采用安全適用技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合理的防火措施 三商場室內(nèi)設(shè)置滅火器主要為干粉二氧化碳滅火器配備方式按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090 要求配置 第十三節(jié) 道路及場地 本項(xiàng)目道路總面積為 25000 m2 主要有 8 米寬的干路及 4 米和 3 米寬的支路組成住宅區(qū)內(nèi)地下二層設(shè)置 800個(gè)停車位總面積為 239400 m2其他場地硬化面積為 269710 m2 第十四節(jié) 綠化工程 本項(xiàng)目綠化面積 30000 m3DEC 金屬軟管空調(diào)機(jī)組的水管接頭采用金屬軟接頭在空調(diào)機(jī)組進(jìn)出處設(shè)置消聲靜壓箱同時(shí)在送回主同管上設(shè)置消聲彎頭或微空孔板式消聲器所有空調(diào)機(jī)房在安裝完畢后四壁及頂棚均敷貼有為聲隔音材料機(jī)房站為隔音 閉門機(jī)組應(yīng)安裝在 100MM 的水泥臺(tái)面上并墊以 510MM10 點(diǎn)到次日早 6 點(diǎn)之間停止強(qiáng)噪聲作業(yè)確系特殊情況必須晝夜施工時(shí)應(yīng)采取降低噪音措施并會(huì)同建設(shè)單位找當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)村委會(huì)或當(dāng)?shù)鼐用裰陛犑邪l(fā)布安民告示求得群眾諒解 三從聲源上降低噪聲 選用低噪聲設(shè)備和工藝代替高噪聲設(shè)備在聲源處安裝消聲器消聲即在通風(fēng)機(jī)鼓風(fēng)機(jī)各類排氣放空裝置等進(jìn)出風(fēng)管的適當(dāng)位置消聲器 四傳播途徑上控制噪聲采取吸聲隔聲隔振和阻尼等聲學(xué)處理方法來降低噪聲 第五節(jié) 勞動(dòng)保護(hù)與安全防護(hù) 一項(xiàng)目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)勞動(dòng)安全的規(guī) 定由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工做到安全施工文明施工 二因建設(shè)場地多面臨街施工中應(yīng)采取必要的措施嚴(yán)密注意過往行人的安全施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線確保交通暢通與安全 第八章 節(jié) 能 第一節(jié) 設(shè)計(jì)原則及依據(jù) 本項(xiàng)目屬民用建筑類別設(shè)計(jì)中遵照部頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ2686 及省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則》 DBJ0420391 執(zhí)行 為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策扭轉(zhuǎn)我市嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀建筑設(shè)計(jì)和采暖設(shè)計(jì)中采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措 施在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟(jì)合理的原則下將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上 第二節(jié) 節(jié)能措施 本項(xiàng)目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電節(jié)油和建筑節(jié)能方面設(shè)計(jì)中采取的主要措施如下 1 照明設(shè)備的節(jié)能適當(dāng)增加照明分支回路增設(shè)照明開關(guān)采用分區(qū)控制方式以減少不必要的照明照明電源線路采用三相五線制以減少壓力損失設(shè)計(jì)盡量使三相負(fù)荷平衡照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈避免使用大功率白熾燈 2 低壓電器的選型為 DZ22DW20AEAH 型 3 設(shè)備機(jī)泵用電機(jī)選擇節(jié)能型可降低能耗 10 以上 4 動(dòng)力負(fù)荷功率因數(shù)在變電所低壓側(cè)集中補(bǔ)償照明負(fù)荷功率因數(shù) 采用分散補(bǔ)償補(bǔ)償后功率因數(shù)大于 09 5 建筑物屋頂加強(qiáng)保溫其總熱阻熱在《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)程》要求的最小總熱阻熱值基礎(chǔ)上增加 20 圍護(hù)結(jié)構(gòu)采取必要的保溫措施 第九章 工程進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目總建筑面積 316255 m2 項(xiàng)目建設(shè)總工期三年項(xiàng)目實(shí)施分為二個(gè)階段 第一階段前期準(zhǔn)備階段共 6 個(gè)月 1 報(bào)告審批及辦理其他手續(xù) 1 個(gè)月 2 勘察設(shè)計(jì) 3 個(gè)月 3 建設(shè)場地三通一平辦理相關(guān)施工許可手續(xù) 2 個(gè)月 第二階段工程實(shí)施階段共 30 個(gè)月 第一年 1 回遷住宅樓地基處理基礎(chǔ)土 000 以下工程 120 天 2 回遷住宅樓主體完成 180 天 3 商品住 宅地基處理基礎(chǔ)地下車庫達(dá)土 0000 180 天 4 商務(wù)區(qū)地基處理施工至土 0000 240 天 第二年 1 回遷住宅樓水暖電室內(nèi)安裝完 120 天 2 回遷住宅樓外裝修單體完工 120 天 3 商品住宅樓主體工程 240 天 4 商務(wù)區(qū)主體工程 180 天 5 商務(wù)區(qū)水電暖安裝完 150 天 第三年 1 商品住宅室內(nèi)外裝飾水電暖穿插進(jìn)行 120 天 2 商務(wù)區(qū)內(nèi)外裝修 120 天 3 商品樓商務(wù)區(qū)樓盤竣工掃尾 90 天 4 市政水電暖管網(wǎng)施工各單體工程交工驗(yàn)收 120 天 5 庭院道路綠化硬化日照等級(jí)施工完善 60 天 第十章 項(xiàng)目的銷售計(jì)劃與策略 第一節(jié) 銷售計(jì)劃 根據(jù)工程進(jìn)度及市場銷售情況將項(xiàng)目的銷售期定為 3 年第一年為預(yù)售階段第二年為現(xiàn)房銷售階段第三年為后續(xù)銷售階段 第二節(jié) 銷售渠道策略 引進(jìn)優(yōu)秀房地產(chǎn)代理公司 房地產(chǎn)的委托代理銷售是目前國際上通行的銷售方法這種代理制自二十世紀(jì)八十年代初首先引地進(jìn)內(nèi)陸以來已迅速在京滬穗等發(fā)達(dá)城市推行目前已成為這些城市房地產(chǎn) 的主流銷售模式代理銷售機(jī)構(gòu)紛紛崛起培養(yǎng)了一大批這方面的專業(yè)人才銷售理念逐步與國際接軌銷售手段也逐漸成熟尤其重要的是在這個(gè)發(fā)展過程中房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)以其系統(tǒng)的運(yùn)作手法高效率的銷售人員招募培訓(xùn)方法行之有效的宣傳策劃周到而細(xì)致的客戶服務(wù)層層推進(jìn)的銷售手段贏得了房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的理解和信任為房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)代理商之間的 [DM 通過郵寄宣傳品進(jìn)行房地產(chǎn)營銷推廣其郵寄對(duì)象主要是據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在的買家或租客這種郵寄宣傳品材料比一般廣告提供更多的信息 宣傳品的內(nèi)容具體應(yīng)包括①物業(yè)的照片及相應(yīng)的說明文字②物業(yè)位置的描述③物業(yè)具體情況介紹如面積高度和主 要設(shè)計(jì)特色等④物業(yè)具備的主要設(shè)備如煤氣供熱電力電訊等⑤欲租售的物業(yè)權(quán)益性質(zhì)若是所有權(quán)則說明租約期限⑥1 付款折扣優(yōu)惠 采 取 多 種 銷 售 方 式 一 次 性 全 部 付 清 的 給 以 八 八 折