【正文】 設計，細節(jié)的推敲，處處從居住者高品質(zhì)的需求著眼，為更舒適的居住著想，營造健康型的居住空間。l 項目技術參數(shù)：項目總規(guī)劃用地231畝（154077平方米），改造后總建筑面積301854平方米。東部和北部是大片青島未來城市發(fā)展預留儲備生活用地。2. 自然環(huán)境優(yōu)勢：地塊空氣清新，回望蒼山，遠離市中心區(qū)的嘈雜，貼近自然，感受寧靜、休閑的田園風光。4. 交通優(yōu)勢：X西路是青島市區(qū)貫通東西的中心主干道路，可方便到達城區(qū)政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心區(qū)域。5. 規(guī)模優(yōu)勢：大規(guī)模綜合滾動開發(fā)可使該地區(qū)發(fā)展更具理性，并可降低間接成本，更有利于公共服務設施和綠化景觀設施配套完善。l 建筑規(guī)劃設計規(guī)劃布局倡導創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、公園社區(qū)。1. 規(guī)劃結(jié)構(gòu)居住區(qū)整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取居住區(qū)小區(qū)組團院落四級結(jié)構(gòu)模式，以公共活動空間為中心，主要步行通道為紐帶，以景觀軸線為骨架，以城市主要道路分隔，形成“中心、環(huán)線、軸線、小區(qū)”的整體結(jié)構(gòu)框架，形成各小區(qū)圍繞公共設施和中心景觀呈帶狀分布的格局，以公共活動空間為中心，強調(diào)住宅與環(huán)境之間的多層次融合，院落空間、中心綠地的多層次穿插與滲透。步行休閑街：位于公共設施帶一側(cè)，建設有活力的步行街區(qū)，以專賣店、精品店、銀行、郵局、電信、修理、洗衣、美容、美發(fā)、禮品、鮮花、冷飲店、咖啡屋等為日常生活服務的小型設施為主，結(jié)合路面上的休憩設施、綠化、雕塑、燈具等環(huán)境小品，配合周邊布置，力求商業(yè)、娛樂、餐飲、休閑等功能交混、互補，創(chuàng)造功能齊全的、獨具風情的、人性化的步行街區(qū)，為該地區(qū)提升活力。綠化景觀區(qū)：綠化系統(tǒng)的重要部分，形成貫穿南北的綠化走廊，安排休閑、游憩、游樂、景觀等設施。每個小區(qū)分別由不同的建筑形式和社區(qū)主題，綠化配置及雕塑小品以此來展開，充分體現(xiàn)地域和環(huán)境特點，在統(tǒng)一中求變化，且標志性、識別性均較強。建筑群體內(nèi)的構(gòu)成需有凝聚力，群體內(nèi)相鄰建筑物一般都應具有親和性，在平面布局、建筑造型、材料使用、色彩選擇及細部裝飾上要有相互呼應。在小區(qū)多層住宅以6層為主，小高層為12層以上，寫字樓為15層，公共建筑以34層為主，幼兒園和會所以低層為主。在平面布局上擺脫傳統(tǒng)，在滿足北方居民對日照、朝向、通風、間距等要求的同時，以條式住宅為主，適應地方氣候與居住習慣。建筑形式導入現(xiàn)代主義的建筑風格，追求典雅、穩(wěn)重的氣氛，清新脫俗，體現(xiàn)出現(xiàn)代人文主義的內(nèi)涵，建筑線條挺拔剛毅，建筑形體變化韻律。4. 住宅設計小區(qū)住宅以坡屋頂結(jié)合平層頂為主，部分頂層住宅北部作退臺處理，并設計成復式和躍層式，充分利用坡屋頂?shù)挠行Э臻g，以節(jié)約用地。立面形式結(jié)合窗，弧形陽臺，空調(diào)擱板，空間構(gòu)架等，豐富立面層次和空間構(gòu)成，統(tǒng)一中富有變化。樓梯入口處強調(diào)人性化、個性化和私有化，空間趣味性強。小高層可考慮部分樓座局部架空，增加社區(qū)整體靈活性和景觀的滲透性，使多層、小高層更有機的融為一體。居住區(qū)內(nèi)環(huán)路是居住區(qū)道路系統(tǒng)的重要組成部分，在居住區(qū)道路結(jié)構(gòu)中起著承上啟下的重要作用，它是一條通而不暢的道路，在小區(qū)內(nèi)部，根據(jù)具體情況或是車行道或是步行道，為小區(qū)內(nèi)部出行提供方便，但阻止外部交通任意穿行。每個小區(qū)的主要道路系統(tǒng)呈環(huán)狀布局，各個小區(qū)出入口相對，減少對城市道路的交通干擾，且便于公共設施的統(tǒng)一使用。2. 小區(qū)停車青島市正在或即將面臨機動化的問題，本居住區(qū)必須超前應對這一發(fā)展趨勢。小區(qū)內(nèi)采用全新的人車分流的交通組織方式，步行交通集中到中央，車行交通分散到外圍，形成機動車通行空間和居民休息活動空間分離，全步行活動庭院，人車有效分流，提供車行和人行各得其所的安全空間，使居民在交通便利的前提下，仍能夠享受寧靜、安全的居家生活。規(guī)劃小區(qū)停車主要有地上停車和地下停車結(jié)合。人流則可結(jié)合各級綠化系統(tǒng)進入院落入戶。3. 公交停車場公建帶處需結(jié)合大型公建規(guī)劃公共停車場，設公交始末站，雙向共規(guī)劃至少兩處公交機動車港灣式站點。項目先進行景觀規(guī)劃，然后在此基礎上進行建筑設計；在景觀設計中采用網(wǎng)狀脈絡景觀帶的方法，以主景觀帶展開三條線性景觀帶，再展開網(wǎng)狀脈絡延伸到小區(qū)的各個組團區(qū)域，景觀帶沿線設計大量供居民活動和休息的分區(qū)主題活動區(qū)，使人們有更多機會走出戶外與他人交流。充分利用道路作為景觀視廊，保證最佳地段視覺環(huán)境的通暢。2) 項目定位于“都市風情、庭院風光”，為消費者提供理想的郊區(qū)化生活價值。在這里，景觀不再是簡單的一排樹木或者一片草坪，喬木、灌木、花卉、草坪的配合使綠化更加富于層次變化。規(guī)劃力求為居民創(chuàng)造賞心悅目的景觀環(huán)境，運用城市設計的理論和方法，對社區(qū)的室外環(huán)境進行研究和處理。在景觀主題上基于觀山近綠的特點，提出以“山”為主題構(gòu)成生動而豐富的山水及局部水景景觀系列。2. 綠化系統(tǒng)本居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃形成以山為基本特色的綠化系統(tǒng)，為此綠化系統(tǒng)規(guī)劃提出“觀山、近綠”的總體思路。1) 居住區(qū)內(nèi)部綠化居住區(qū)內(nèi)部綠化不是孤立的，通過空間的滲透、借景、對景、軸線、通廊、分隔等手法的運用，和外部山體、局部水景、小區(qū)中心綠地之間融為一個整體，突出“綠”、強調(diào)“山”，小區(qū)內(nèi)綠化設計根據(jù)各自主題，盡可能為住戶與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化與遠山之中，全小區(qū)綠化景觀體現(xiàn)開放式空間的特征，達到小區(qū)綠化景觀均好性的效果。結(jié)合會所、文化、娛樂設施，配以淺水水景、雕塑、主題舞臺、中心廣場、兒童綜合游戲場，構(gòu)成生動的、流淌的、回歸傳統(tǒng)的、富有地方特色的、具有人情氛圍的社區(qū)公共空間環(huán)境。中心綠地以硬地、草坪、樹木為主，結(jié)合步行系統(tǒng)，配以休閑桌、椅等休息設施。小區(qū)中心綠地：小區(qū)中心綠地盡可能地與中心景觀進行溝通。組團和院落綠地：適合學齡前兒童使用，這里靠近家門，無機動車干擾，大人看得見，較為安全。規(guī)劃設計上考慮為年長的老人和兒童設置專用場地,與穿插到綠蔭間的石凳、石桌、沙坑、鋪地等設施成為一體，有著親切宜人的生活氛圍。植物造景以四季常綠為基調(diào)，三季有花為旋律，生態(tài)造景為目的，充分利用植物的生長特征和季節(jié)特性，創(chuàng)造四季分明的植物景觀特色。3. 景觀系統(tǒng)環(huán)境采用網(wǎng)狀脈絡景觀帶設計方式，網(wǎng)狀脈絡景觀帶延伸到小區(qū)各個區(qū)域，每一套住宅、每一間居室應都有優(yōu)美的風景盡收眼底，各種充滿特色風情的雕塑、小品、噴泉、廣場、疊水如珍珠般散落在在每一個角落。人在小區(qū)中絲毫不會感到生澀與造作，一切都那么自然，那么貼近，周邊的環(huán)境與景觀伸手可及，人與環(huán)境和諧共存。豐富多樣的四季植物景觀和流暢的線狀步道，以及休閑的戶外空間成為景觀的特色，空間規(guī)劃清楚并富有層次感，從公共廣場到會所，從景觀線到空間、休憩花園、游樂場地都合理地安排于社區(qū)內(nèi)，意在為居住者創(chuàng)造一種明快、豐富而多層次的戶外空間結(jié)構(gòu)，提供一種健康休閑的居住氛圍，是人感覺到生活的情趣。戶外色彩豐富、形式多樣的園林，大自然的元素被引進起居空間并成為建筑和生活的一部分。2. 智能化配套安防系統(tǒng)門禁一卡通系統(tǒng)、可視對講、遠紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)……通訊系統(tǒng)寬帶、局域網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡、社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)站l 項目進度計劃項目建設周期為兩年半。1. 實施步驟：首先進行場地平整，場內(nèi)小區(qū)道路和地下各種管線的建設，同時建設前期村民回遷安置樓，安置拆遷村民；全部拆遷后，一期路基達到簡易通車，為一期工程創(chuàng)造建設條件和提高小區(qū)樓房價值，然后進行一期住宅工程建設及后續(xù)開發(fā)。新建安置房用地實行行政劃撥，舊村原址改造定向出讓，享受舊村改造的優(yōu)惠政策。l 管理機構(gòu)和經(jīng)營管理管理機構(gòu)本項目根據(jù)經(jīng)營范圍和業(yè)務需要，設立財務處、綜合處、預算處、營銷部、工程處、物業(yè)管理等部門。經(jīng)營管理工程建設是本項目的中心工作，從工程規(guī)劃設計到竣工全過程，必須對工程設計、建筑材料、質(zhì)量、價格、施工進度和質(zhì)量等嚴格把關，實行招投標施工和工程監(jiān)理。第六章 環(huán)境影響和安全防護第一節(jié) 環(huán)境保護本項目擬建在XX，目前周圍無污染工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強的凈化能力。參照標準《中華人民共和國環(huán)境保護法》（86）國環(huán)字第002號關于頒發(fā)《建設項目環(huán)境保護管理辦法》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB309882建筑設計防火規(guī)范（GB5473）污染源分析及治理措施本項目屬于住宅小區(qū)建設，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。廢水各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便進入污水處理設備后，達標排放指定區(qū)。廢物本項目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織物業(yè)公司專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中。綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護環(huán)境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應綠化，充分發(fā)揮綠地的保護活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時可考慮垂直綠化，以擴大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。并采取部分保護措施：1. 各種公用電器設備必須由專業(yè)電工按規(guī)定進行定期維護保養(yǎng)2. 制定安全操作規(guī)程，嚴格按規(guī)程操作3. 利用各種形式宣傳，學習并掌握火災隱患的防范措施4. 安排專業(yè)治安員，加強警衛(wèi)、巡邏等5. 保證消防通道暢通，定期檢查消防設施、設備、工具6. 消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量第七章 節(jié)能本項目在建設過程中，應推選優(yōu)秀設計方案，并采用“四新”(新技術、新工藝、新材料和新產(chǎn)品)技術，以縮短工期，降低造價，應采取以下節(jié)能措施。2. 所有設備采用符合國家有關規(guī)定的節(jié)能設備，選新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設備嚴格按設計安裝。4. 選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要室外照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源?？傊?，除以上措施外，小區(qū)管理機構(gòu)應加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。利用自有資金10000萬元做工程啟動資金，首先建設村民回遷樓安置回遷村民后再行拆遷。另外，按照項目體量和滾動開發(fā)形式，青島市市場價格、供求關系的變化，也會增加運作風險。%以上，本項目就會虧損。對策：加快操作進度，在下半年動工還遷，回避政策風險。對策：準確定位，精心策劃，突出個性。對策：加大銷售力度，加快資金回籠。對策：聘請專業(yè)公司包裝策劃、銷售代理。比如：臺風、暴雨、地震等不可預測風險。因此，工程在建設過程中必須精打細算，嚴格控制投資，在保證質(zhì)量的前提下，降低建設成本，以取得更大的經(jīng)濟效益。項目的建設有著明顯的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。尤其是現(xiàn)在周邊還有違規(guī)亂建的現(xiàn)象，本項目進入市場會起到很大的平抑作用，從而達到“以快治亂”的目的，使本區(qū)域房地產(chǎn)市場進入有序發(fā)展階段。項目在經(jīng)濟上可行，社會效益顯著。由于項目的建設較為迫切，建議予以相應的政策扶持，以利于項目加快建設。現(xiàn)正在進行的地塊的前期初規(guī)設計，新的居住區(qū)全部規(guī)劃在現(xiàn)村莊舊址區(qū)域，用于安置舊村拆遷戶的面積占總開發(fā)面積的大半。建議能按照《關于市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準地價有關問題的通知》（青政辦發(fā)[2003]5號）的規(guī)定考慮，即本區(qū)為五級住宅用地，建議容積率為2。同時，加大銷售力度，以最大限度回籠資金，爭取獲得較大經(jīng)濟效益和社會效益。鑒于本項目有著良好的社會效益和一定的經(jīng)濟效益，只要有一個好的政策支持和資金實力支持，在2005年開工建設，盡快運作，XX的改造一定能