【正文】 略，并開展有效的市場營銷和服務(wù)營銷，以吸引大量客戶。 。本項目庫存商品多為食品，保存不當(dāng)則容易腐敗變質(zhì)，因此需要采用有較高標(biāo)準(zhǔn)的通風(fēng)降溫系第 三 章 市場分析 21 統(tǒng)，盡量減少農(nóng)產(chǎn)品的損耗。 項目總的指導(dǎo)思想是 ： 按照 “高起點、優(yōu)布局、功能全、可持續(xù) ”的建設(shè) 原則， 以 創(chuàng)新 經(jīng)營管理 機(jī)制，整合 上游產(chǎn)品 資源，培育地方特色 品牌，增強(qiáng)競爭實力為 手段，打造 “ XX”核心區(qū) 現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地 。 ，發(fā)揮其生態(tài)和社會效益 。 第四 章 建設(shè)方案 23 本項目根據(jù)服務(wù)對象 和 功能 特點 ， 分別 建設(shè) “ 五 大 中心 ”、“ 七大 板塊 ” ： 區(qū) ：建筑面積 ㎡，包括：生鮮（各類蔬菜水果） 加工 中心，經(jīng)濟(jì)作物 加工 中心，土特產(chǎn)與旅游產(chǎn)品 加工 中心，水產(chǎn)品 加工 中心。包括 各種調(diào)味品，干貨與濕貨分離 。 ：建筑面積 ㎡。 ：建筑面積 ㎡。 賓館等綜合服務(wù) 區(qū) ：建筑面積 ㎡ 。 農(nóng)貿(mào)市場遵循 “形式服從功能 ”的建筑原則，建筑形體簡潔、明快，運(yùn)用美學(xué)觀點處理好空間大尺度、大比例、大色塊的相互關(guān)系，第四 章 建設(shè)方案 24 通過建筑造型表現(xiàn)建筑的特性，同時依據(jù)建筑功能對形式進(jìn)行指導(dǎo)與修改。 (2)窗的組合：合理的進(jìn)行窗組合可有效的協(xié)調(diào)墻面的虛實關(guān)系，同時可增加市場建筑立面的藝術(shù)效果。 (4)建筑的色彩處理應(yīng)強(qiáng)調(diào)其整體性，在統(tǒng)一中求變化，產(chǎn)生均衡、適度、和諧的韻律感、序列感和統(tǒng)一感。因此此次 建筑設(shè)計市場部分采用暖色系與配套服務(wù)設(shè)施融為一體，采用了暖色調(diào)，使得更加貼近人心。 為了美化市場的購物環(huán)境，所有標(biāo)準(zhǔn)化市場地面還應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚，并在墻面上粘貼墻磚。 農(nóng)貿(mào)市場外觀的藝術(shù)處理如果得當(dāng)，它不僅使整個貿(mào)易園區(qū)的第四 章 建設(shè)方案 25 色彩、造型都賞心悅目，人在其中 工作心曠神怡，而且有特色的農(nóng)貿(mào)市場和配套服務(wù)區(qū)等，也會給人留下深刻的印象，對提升園區(qū)的形象與知名度大有好處。配套建筑的立面風(fēng)格在與果蔬倉庫建筑風(fēng)格統(tǒng)一的同時也考慮了作為整塊用地的標(biāo)志性建筑的要求，多采用極具現(xiàn)代感的鋼結(jié)構(gòu)與大面積橫向玻璃采光帶來滿足市場內(nèi)的采光要求。 市場內(nèi)經(jīng)營者字號標(biāo)牌統(tǒng)一規(guī)范 ， 按照商品種類劃行歸市設(shè)置交易區(qū)。活禽經(jīng)營區(qū)應(yīng)相對獨立 ， 與其他經(jīng)營區(qū)隔開 ， 相隔間距不得小于 5 米 ； 設(shè)置獨立的凈菜處理室 ， 配備給排水設(shè)施、清洗水池、操作臺及垃圾收集設(shè)施 ,在蔬菜上市 銷售 前進(jìn)行無泥沙、無腐葉、無根須、無過量水份處理。市場內(nèi)設(shè)置供消費(fèi)者使用的自來水供水點。排污管道（溝）盡量采用直排式，減少彎道且有合理坡度。 市場柜臺外側(cè)或內(nèi)則設(shè)置排水槽或明溝并加蓋隔柵蓋板，宰殺間、現(xiàn)場食品加工間內(nèi)設(shè)置下水管道。 市場內(nèi) 還 配備清潔墻面地面和設(shè)施設(shè)備的沖洗裝置。 雨水通過雨水管收集 ， 直接排至 場內(nèi) 內(nèi)雨水總管網(wǎng) ； 生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后 ， 排入 市場 內(nèi) 污水處理總管網(wǎng)，然后 市場內(nèi) 雨水及污水總管網(wǎng)直接排入市政雨水和排污管網(wǎng)。 第四 章 建設(shè)方案 27 本項目內(nèi)各攤位 統(tǒng)一布線，穿管暗敷，并配備漏電防護(hù)裝置。 水產(chǎn)品區(qū)和活禽宰殺區(qū) 采用防水電源開關(guān)和防潮 、 防爆 型照明燈具。 ：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 ：各樓獨立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。 ：大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng) ；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。 第四 章 建設(shè)方案 28 電壓等級規(guī)劃區(qū)電源電壓等級 10KV，配電網(wǎng)絡(luò)為 。 防雷保護(hù)方案 依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794 20xx 年修訂稿 設(shè)計 。避雷帶采用鍍鋅圓鋼 Φ12，由 Φ12 間距為 15 米高為 米的支持卡固定于屋面、墻壁及樓梯頂上，同時在屋面陽角處及梯屋頂四角上另加設(shè) Φ16，高 米的避雷小針，并在屋面加設(shè)不少于 20 米 20 米的避雷網(wǎng)格。進(jìn)出入建筑物的金屬水管作等電位連接。 無障礙設(shè)計方案 辦公建筑應(yīng)進(jìn)行無障礙設(shè)計，并應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ 50－ 20xx 的規(guī)定。 過渡季節(jié) 可開啟排風(fēng)機(jī)，加大部分新風(fēng)量以節(jié)能。變電室設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，補(bǔ)風(fēng)為室外風(fēng)經(jīng)降溫處理后引入室內(nèi)。根據(jù)室內(nèi)溫度控制盤管水路電動水閥開度，改變盤管水量，控制室內(nèi)溫度。 道路交 通工程方案 ： 場內(nèi) 規(guī)劃環(huán)形車道，既達(dá)到了交通便利的要求，又滿足了消防的要求。 5米道路采用雙坡排水， 3 米道路采用單坡排水。 第四 章 建設(shè)方案 30 ： 停車場 與 配套 的公共建筑 有機(jī)相聯(lián) ， 共 設(shè) 800 多個停車位。每個公共衛(wèi)生間 均 置 2 個無障礙廁位。 實 施進(jìn)度安排 項目建設(shè)期約 30 個月， 20xx 年 56月完成項目征地、可行性研究報告及審批， 20xx 年 7月 20xx 年 4月項目初步設(shè)計及審批、施工圖設(shè)計和施工招標(biāo)， 20xx 年 5月至 20xx 年 9月完成土建施工及設(shè)備安裝調(diào)試， 20xx 年 10 月 11 月完成輔助工程施工， 20xx 年12 月試運(yùn)營。項目單位將 項目建設(shè)中環(huán)保設(shè)施的計劃提 交給 當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門， 當(dāng)?shù)?環(huán)保部門已對項目建設(shè)中環(huán)保措施及設(shè)施方案進(jìn)行 了 評估，對不足的 措 施進(jìn)行了指導(dǎo)和改正 ， 確保項目單位 在生產(chǎn)經(jīng)營過程中 的 “三廢”排放達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn) 。該審批意見要求 ：項目單位 在項目建設(shè)中必須嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”的管理制度，認(rèn)真落實環(huán)評意見要求，確保各類污染物穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放 ；項目單位要 認(rèn)真接受環(huán)境保護(hù)行政主管部門 的 日常監(jiān)督檢查。 第六 章 項目組織與管理 33 第 六 章 項目組織與管理 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 公司成立項目領(lǐng)導(dǎo) 小 組，財務(wù) 部、收儲部、加工經(jīng)營部部長、辦公室主任為 主要 成員。小組成員為 5— 7 人。總經(jīng)理在董事會授權(quán)下 ,全面負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營管理工作；常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)財務(wù)部、安全、衛(wèi)生等部門及公司日常工作；另一副總經(jīng)理負(fù)責(zé)生產(chǎn)、營銷、技術(shù)研發(fā)部門。 公司的經(jīng)營管理主要落實在業(yè)務(wù)部。三個部門相互協(xié)調(diào)，配合工作。 勞動定員 一期 項目建成后，配置定員 30 人，其中管理工作人員 20人，服務(wù)人員 10人。 第六 章 項目組織與管理 34 管理措施 工程管理： 成立以 區(qū) 政府主要領(lǐng)導(dǎo)參加的項目領(lǐng)導(dǎo)小組， 實行項目法人責(zé)任制，項目業(yè)主為法人， XXXX 政府為責(zé)任單位， 實行嚴(yán)格的招投標(biāo)制和工程建設(shè)監(jiān)理制，按項目法人責(zé)任制要求，項目法人對項目工程質(zhì)量終生負(fù)責(zé)。 財務(wù)管理： 對 項目建設(shè)資金，將嚴(yán)格實行“三專管理”，對投入到項目的建設(shè)資金，項目建設(shè)單位將按照 金融 等部門的要求，接受 金融部門 的監(jiān)督與管理。 對銷售人員要建立激勵機(jī)制，把個人收入與企業(yè)效益掛鉤。 人力資源管理： 公司在總經(jīng)理的直接指揮下，由辦公室組織建立和諧的人際關(guān)系，進(jìn)行工作職能設(shè)計、組織人員培訓(xùn)，使人與人達(dá)到最佳配合。 要堅持以人為本，充分重視人力資源和人力資本在市場運(yùn)行中的巨大作用，十分尊重員工、保護(hù)員工，努力建設(shè)一支綜合素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、成熟合格的人力資 源隊伍。對員工將實行嚴(yán)格而有效的培訓(xùn)制度。培訓(xùn)結(jié)束，考核合格后發(fā)上崗證才可上崗。 投資估算 一期項目總投資為 萬元，其中土建工程投資 萬元，土地購置 萬元，設(shè)備和儀器購置及安裝費(fèi) 萬元，其他費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元。第 八 章 財務(wù)評價 37 第 八 章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)產(chǎn)品的目標(biāo)市場，結(jié)合市場情況，確定本項目產(chǎn)品的銷售價格。 項目計算期 項目計算期為 12年，其中建設(shè)期 2 年（含試生產(chǎn)期），正常生產(chǎn)期 10 年。 財務(wù)基準(zhǔn)收益率 按行業(yè)規(guī)定，結(jié)合項目平均資金成本 確定折現(xiàn)率 10%，同時也作為對項目內(nèi)部收益率指標(biāo)的判斷（基準(zhǔn)收益率）。 其他計算參數(shù) 第 八 章 財務(wù)評價 38 其他計算參數(shù)表 表 8— 1 名稱 計算參數(shù) 備注 固定資產(chǎn)折舊 機(jī)器設(shè)備 10 年，建（構(gòu)）筑物 30 年 平均年限法 銷售及管理費(fèi) 3% 銷售收入為基數(shù) 工資及福利 30000 元 /年 每人 所得稅率 25% 法定盈余公 積 10% 所得稅后利潤為基數(shù) 營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算 銷售 收入 依據(jù) 本 項目具體 營銷 情況 ，實行租售相結(jié)合的營銷模式，對一期項目中 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) （ ㎡ ） 、調(diào)味品區(qū) （ ㎡ ） 、副食品區(qū) （ ㎡ ） 、種子區(qū) （ ㎡ ） 以及飼料區(qū)（ ㎡ ） 按 20元 /㎡ 1交易大廳 和 金融商鋪等 、 2樓 的 商鋪 和 賓館 及 茶樓區(qū) 按 2800元 /㎡ 進(jìn)行全部銷售， 銷售 面積 合計 ㎡ （占一期總建筑面積的 %） ， 保證項目現(xiàn)金流； 本項目銷售總收入 20, 萬元 。 營業(yè)稅金及附加 城建稅稅率 5%，教育附加 3%。 項目總成本估算 本 項目所有原材料、輔助材料及水、電等價格以當(dāng)?shù)?20xx 年7 月 15日市場價為基礎(chǔ)。 本項目按計件工資計算，經(jīng)測算以 30000 元 /年 為計算依據(jù)，合計工資及福利費(fèi)為 萬元。各類固定資產(chǎn)的折舊年限，按以下數(shù)據(jù)計算： 房屋及建筑物： 30 年 機(jī)器設(shè)備： 15年 銷售及管理費(fèi) 260萬元（含 產(chǎn)品廣告宣傳費(fèi)用 ）。 第 八 章 財務(wù)評價 40 財務(wù)效益分析 盈利能力分析 財務(wù)盈利能力分析的目的是考察項目計算期內(nèi)所能取得利益的大小。 年 銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。 銀行貸款清償能力分析 經(jīng)計算， 項目 實施后，除建設(shè)期外，各年均有盈余， 第 3 年內(nèi)合計現(xiàn)金凈流量 萬元 ，具有較強(qiáng)的清償 能力。 財務(wù)評價結(jié)論 從以上分析計算表明， 年銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。 每年都有財務(wù) 盈余，財務(wù)狀況良好。