【正文】 通產業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)〔 20xx〕 39 號）、《國務院辦公廳關于印發(fā)國內貿易發(fā)展“十二五”規(guī)劃的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 47 號）等文件，充分發(fā)揮農產品流通的基礎性和先導性作用，圍繞服務“三農”和民生工作，加快構建農產品產銷平穩(wěn)運行長效機制，推動形成以農批零對接為主體，以農超對接為方向，以直供直銷為補充 ，以網上交易為探索的農產品現(xiàn)代流通體系，努力促進農民增收和居民便利消費。 XX”總體規(guī)劃通過國家農業(yè)部審批，“ XX”戰(zhàn)略已上升為 XX 省重大 發(fā)展 戰(zhàn)略。城市居民消費觀念和方式的深刻變化，以及城市 現(xiàn)代化 的 加速 發(fā)展，迫切要求對 城市農貿市場進行改造提升。 “ XX”核心區(qū) 農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的需要。本項目建成后將以信息化帶動農業(yè)產業(yè)化，提高農業(yè)市場流通效率，增加農民收入，提高農民素質水平，并促進特色區(qū)域經濟發(fā)展格局的形成，從而帶動整個 “ XX”核心區(qū)的 農業(yè) 產業(yè)化 發(fā)展。 投資及資金來源 一期項目總投資為 ，其中土建工程投資 第一章 總 論 11 萬元，土地購置 萬元，設備和儀器購置及安裝費 萬元，其他費用 萬元，預備費 萬元，建設期貸款利息 萬元。 （ 2） 本項目建設規(guī)模大、功能全、信息廣，以農產品物流的發(fā)展帶動農業(yè)結構調整和農業(yè)產業(yè)化發(fā)展，對促進 “ XX”核心區(qū) 農業(yè)產業(yè)化發(fā)展， 將 農產品優(yōu)勢變?yōu)樯唐穬?yōu)勢和經濟優(yōu)勢 ， 以及增加農民收入 都 將起到積極的推動作用。 綜合評價 主要結論 XX農貿大市場一期建設項目符合國家產業(yè)政策和 “ XX”戰(zhàn)略 總體規(guī)劃，已被列入 XXXX“十二五”重點規(guī)劃項目，項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質條件良好，交通方便，水、電供應有保障，適合本項目建設。 因此， XX農貿大市場一期建設項目 項日技術上是可行的，經濟上是合理的，建設條件是充分的。 ，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀 、 詳細的測算，在確保工程進度的基礎上，提高 資金 的 使用效率。 建設條件 自然條件 XX市 XXXX為 “ XX”核心區(qū)， 背靠大洪山麓，面向 XX，有山、有水、有丘陵、有平原。 項目場區(qū)所處的微地貌單元較簡單，地質構造單元較為單一 。省道 107 由 東 向 西從門前經過，北距武荊高速太子山出口 僅 10 公里， 有農谷大道連接， 交通非常便利。 排水：園區(qū)實行雨、污水分流排水，經綜合研究河流水系分布、地形、環(huán)保，污水管道系統(tǒng)的現(xiàn)狀等因素。 寬帶：電信通訊光纜已接入；電信寬帶均可接入園區(qū)。 有關專家估計， XX 省糧食和棉花的產量呈穩(wěn)步增長趨勢，油料、蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產品呈較快增長態(tài)勢 。 20xx 年主要農產品生產產量預測 表 3— 2 （單位： 萬噸） 序號 類別 全 國 XX 省 XX 地區(qū) 1 糧食總產量 53000 2400 275 2 棉花 700 50 5 3 油料 2440 330 45 4 肉類總產量 8500 500 50 5 禽蛋 2900 160 20 6 水產品 6000 420 70 7 水果 26000 450 48 8 蔬菜 56000 3800 200 交易市場預測 今后幾年， “ XX” 地區(qū) 農產品交易 將 向大的交易市場相對集中，隨著農民商品意識的增強，市場總交易量呈較高的速度增長。 20xx 年 “ XX” 地區(qū) 農產品流通量預測 表 3— 3 （單位：萬噸） 序 號 類 別 貿易量 流通總量 流入量 流出量 1 糧食 2 棉花 3 油料 4 肉類 5 禽蛋 6 水產品 7 蔬菜 8 水果 9 副食品、干貨 10 農資 11 其他土特產 20 50 12 38 合計 市場競爭 力分析 本項目具備如下的特質，具有較強的競爭力： 經營規(guī)模大，集散帶動力強。本項目擬將 “ XX” 地區(qū) 具備批發(fā)功能的 小型批發(fā) 市場通過合資、合營、租賃、買斷等方式進行資源整合，或改建超市進行開發(fā)，或建住宅小區(qū)配套建設生鮮便第 三 章 市場分析 19 利店，為項目營運奠定良好基礎。在項目營運中，將與我國主要優(yōu)質農產品生產基地、加工企業(yè)等充分合作，大力進行招商，創(chuàng)新合作模式，為我國農產品流通產業(yè) 創(chuàng)出一條新路。其始端將形成為農產品生產基地、經紀人、 農產品初加工企業(yè)等，中端形成分揀加工、包裝儲存、交易物流，終端成為與超市、銷地市場、農產品深加工企業(yè)等供應商，強化農產品質量安全，減少環(huán)節(jié)，降低損耗，提高效率。 由此可知，宏觀經濟存在一定的風險，一旦管理層調控不當，經濟風險 就 可能顯現(xiàn)出來，從而對本項目建成后的運營管理產生較大的負面影響。 。 非正常因素導致的風險一般難以控制，但這種風險出現(xiàn)的概率相對較小。 項目整體方案設計 總體方案原則 濟建設工作的有關法律、法規(guī)，從該市市情出發(fā)，既要滿足 農副產品 交易 、倉儲、物流 的需要，又要適當考慮社會發(fā)展對 農貿市場 提出的新要求，合理確定建設規(guī)模和水平，做到功能齊全，設施完善，莊重實用，適度超前。 ：建筑面積 ㎡。包括：辦公區(qū)、商務酒店、展廳、餐飲娛樂中心、大型超市、商務接待中心、停車場。 建筑單體設計 農貿市場形象效果直接影響到園區(qū)整體視覺效果，如今各個城市社區(qū)的農貿市場已不再是過去人們印象中的簡易鋼架搭接的建筑物，而是把建筑藝術中的風格、意義、內涵、形式、功能等融進設計中。 (3)墻面的劃分：利用建筑構件、線腳、抹灰等手法，將墻面采用水平或垂直或混合進行劃分，以達到簡潔舒展、挺拔雄偉、和諧等藝術效果。倉庫采用冷色調和淺色調，首先是可以較多的反射白天太陽的能量，從而保證果蔬等的新鮮度；其次為標識性，使得人們在市場中能夠清楚識別市場與倉庫。 單體外觀主要采用大面積的條窗或點窗，滿足 天然采光、自然通風、遮陽擋雨等問題以減少照明暖通耗費的能量等等 。同類商品區(qū)域要相對集中 ； 分區(qū)標志清晰。 市場內部排污管道（溝） 單 獨設置，自成系統(tǒng)，不與連體建筑污水管道共用。水產、畜禽肉類污水排放口設隔離過濾設施。 供電工程方案 設計 原則 本項目 配備滿足用電負荷 和用電 安全的供電設施 ，設置 獨立的配電室。 設計內容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。 ：各樓獨立設置電視信號放大箱。 變電所電源采用 10kv 高壓電力電纜直埋敷設，低壓配電線路采用低壓力電纜排管或電纜溝敷設 。 線（ Φ≥ 12），利用建筑物基礎作自然基礎接地體 ,其接地電 阻 ≤ 4Ω。設計范圍應符合下表規(guī)定： 第四 章 建設方案 29 無障礙設計的范圍 表 4— 1 建筑類別 設計部位 辦公建筑 接待用房（一般接待室、貴賓接待室） 各類科研建筑 公共用房（會議室、報告廳、展廳等） 其他招商、辦公、服務建筑 公共廁所、服務 臺、公共電話、飲水器等相應設施 采暖通風 方案 ：各個交易大廳內、辦公室等采用風機盤管加新風空調系統(tǒng)。 ：風機盤管風機采用三速開關。 車道 分 5米 和 3 米兩級。 衛(wèi)生設施方案 市場內東、西 兩 側 各 設公共衛(wèi)生間 1座， 距離各交易區(qū)均不超過 50 米，同時遠離熟食區(qū)域， 可同時滿足 80 人的如廁需求。第四 章 建設方案 31 工程建設實施進度安排建議表 表 4— 2 年份 序號 項目名稱 20xx 年 20xx 年 20xx 年 56 7 8 9 10 11 12 112 111 12 1 可行性研究報告及審批 2 初步設計及審批 3 施工圖設計 4 施工招標 5 土建施工 6 設備購置、安裝及調試 7 輔助設施工程 8 試 運營 9 投產 第五 章 環(huán)境影響評價 32 第 五 章 環(huán)境影響評價 該項目符合環(huán)保產業(yè)政策 。建議項目單位切實加強環(huán)境管理、完善管理制度、 并安排專人進行管理。 項目建成后，公司將按照《公司法》要求建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度，股東會是最高決策機構，實行股東會授權董事會領導下的總經理負責制。業(yè)務部主要負責開辟業(yè)務，除了和已有的客戶協(xié)調好關系外，還要不斷開辟新的市場；生產技術部和生產部門主要對公司產品負責。另外，將帶動 3800 多名的市場經營人員就業(yè)。 銷售管理： 制定經銷業(yè)績標準，按經銷業(yè)績標準進行獎罰及資格管理。 技術培訓 本項目面向社會招聘員工，目前社會上有豐富的勞動力資源，第六 章 項目組織與管理 35 將重點選擇下崗失業(yè)人員和城區(qū)失地農民。首先，新員工錄取后，就進行包括市場規(guī)章制度、安全教育、操作知識、政策法規(guī)、市場知識等的培訓，并由各專門部門對員工進行崗位專業(yè)知識技能培訓。 資金來源 項目總投資 萬元，其中：單位自籌 萬元，銀行貸款 萬元 (中長期固定資產投資貸款 8000 萬元，借款期限為 4 年 ，借款利率為年利率 %，項目融資后用于公司建設項目主體工程建設及輔助工程建設 )。 生產負荷 根據(jù)經驗，結合項目具體情況， 按銷售狀況測算 第二年 可 達產30%，第三年達到 55%，第四年達到 15%，后期租賃期 滿負荷 運營 。月（ 10 年期 每年上浮 5%） 進行全部租賃 ， 其中 :農產品經營區(qū)租賃 收入為 2, 萬元、 調味品區(qū)租賃 收入 萬