【正文】 出口 億美元，下降 %。其中，外商直接投資 億美元，減少 %。全年對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作合同4 宗，合同金額 3365 萬美元，比上年增長(zhǎng) %；對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作完成營(yíng)業(yè)額 2173 萬美元，下降 %。打造國(guó)際旅游島，國(guó)家給予海南島最便捷的出入境政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自海南航權(quán)開放以來，海南出入境旅客總計(jì) 萬人次，年均增長(zhǎng) %。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬人次，增長(zhǎng) %；接待入境旅游者 萬人次，下降 %。海南已成為日本、韓國(guó)、東南亞、俄羅斯等國(guó)家和港澳 臺(tái)地區(qū)游客度假休閑旅游的重要目的地。 2021 年以來，海口市經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過年初確定的目標(biāo)，呈現(xiàn)出增速加快、效益提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、活力增強(qiáng)、民生改善的良好態(tài)勢(shì)。 2021 年全市生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) ％。投資和消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用更加明顯。地方一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) ％，完成年度預(yù)算的 ％，稅收收入比重達(dá) ％。 生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。新增文明生態(tài)村 170 個(gè)，文明生態(tài) 20 村數(shù)量占全市自然村總數(shù)的 62％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。萬元 GDP 能耗下降 ％。 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15237 元、農(nóng)民人均純收入 5643 元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，增長(zhǎng) ％，基本實(shí)現(xiàn)零就業(yè)家庭動(dòng)態(tài)為零，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以內(nèi)。完 成西海岸、海甸島等 17 個(gè)片區(qū)規(guī)劃，新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的編制和試點(diǎn)工作逐步推進(jìn)。 長(zhǎng)流污水處理廠提前建成，白沙門污水處理廠二期和 10 座小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站順利完工。安排農(nóng)林水支出 億元，增長(zhǎng) ％。新建標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū) 33 個(gè)、大中型沼氣池 13 個(gè)，新增循環(huán)農(nóng)業(yè)示范基地 萬畝，沼氣產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)處于全國(guó)領(lǐng)先水平。新成立農(nóng)民專業(yè)合作社 226 個(gè)，全市合作社總數(shù)達(dá)到 470 個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶 萬戶，占全市農(nóng)戶總數(shù)的 34％。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。?？诰C合保稅區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和招商選資工作加緊推進(jìn)，獅子嶺工業(yè)園、海馬工業(yè)園、?？谒幑?、云龍產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。我市跨入 “國(guó)家科技進(jìn)步示范市 ”，有國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心 4 家、省級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 22 家、省級(jí)工程技術(shù)研發(fā)中心 37 家，獲得國(guó)家各類科技計(jì)劃 項(xiàng)目 98 個(gè)，專利申請(qǐng)量增長(zhǎng) ％。全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)明顯，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。推出 “印象 促進(jìn)旅游與節(jié)慶、文體活動(dòng)的融合，成功舉辦亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、中國(guó)合唱藝術(shù)周等大型活動(dòng) 25 個(gè)。開通?？谥翣I(yíng)口集裝箱綠色航線 ，建成海南花卉大世界、鋼材交易市場(chǎng)，開工建設(shè)海南中商農(nóng)產(chǎn)品中心交易市場(chǎng)。全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％。另外， 2021 年全年，海南商品房銷售面積 萬平 方米，同比增長(zhǎng)%；商品房銷售額 351 億元，同比增長(zhǎng) %。 2021 年?？谏唐贩夸N售均價(jià)與銷量不同，一直保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷 2021 年年底的微步調(diào)整之后， 2021 年頻現(xiàn)火熱信號(hào)。而到了年底，隨著南國(guó)際旅游島建設(shè)的利好政策，刺激了大量島外購(gòu)房者購(gòu)買欲望，致使海口房?jī)r(jià)一路飆升。 2021 年 第 一周（ 1 月 410 日）?？谏唐贩靠偤灱s 679套，總簽約面積 平方米，平均每日成交約 97 套，環(huán)比上周?？谏唐贩亢灱s 541 套提升 %。 2021 年 第 一周?？谏唐贩夸N售均價(jià) 元 /平方米，環(huán)比上周?？谏唐贩夸N售均價(jià) 元 /平方米提升 %， 2021 年 第一周，?？谏唐贩夸N售均價(jià)不僅環(huán)比上周有了大 幅提升，還突破了 6000元 /平方米大關(guān)。 2 月的房?jī)r(jià)與 23 上月相比，上漲 %。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)走高，市場(chǎng)交易活躍。在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中， %用于住宅建設(shè)，此項(xiàng)投資較去年同期的增幅也是 倍；在全部住宅建設(shè)投資中， %用于 90 平方米以下住宅建設(shè)，此項(xiàng)投資比去年同期增長(zhǎng) 倍。 （ 1） ?？诘姆康禺a(chǎn)將繼續(xù)保持增長(zhǎng) 勢(shì)頭 2021 是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上非比尋常的一年，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲、銷量持續(xù)走高。除了海口、三亞的房?jī)r(jià)一如既往的上漲之外，海南二三線城市房產(chǎn)的開發(fā)也是如火如荼。 海口房產(chǎn)交易平均價(jià)格已從 2021 年 12 月的 6000 元 /平方米增長(zhǎng)為2021 年 1 月下旬的 7144 元 /平方米。 2021 年海南會(huì)成為中國(guó)樓市的焦點(diǎn)，國(guó)際旅游島的獲批、輕軌的開通等眾多利好因素涌現(xiàn)會(huì)帶動(dòng)海南房產(chǎn)的發(fā)展，促使價(jià)格不斷升溫。 ?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并 將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營(yíng)工作。海南特有的資源環(huán)境是單純房?jī)r(jià)所不能衡量的，需求增多自然引起房?jī)r(jià)上漲。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等 城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “江、海、田、林 ”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 （ 2） 收入增加等因素促成?？诒镜鼐用褓?gòu)買能量的釋放 隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，海口本土居民及新移民購(gòu)買第二套房的愿望及需求越來越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā) 25 展的態(tài)勢(shì)，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。 海南本土居民購(gòu)買力的提升加大了部分剛性需求，另外 2021 年海南房地產(chǎn)良好的發(fā)展前景吸引了更多投資者來海南購(gòu)房置業(yè)，這也使得今年購(gòu)房需求增大進(jìn)而引發(fā)價(jià)格上漲。 “2020 年 ,構(gòu)建起 39。 ”《規(guī)劃綱要》為海南住房作了遠(yuǎn)景展望。海南擁有不可復(fù)制 的環(huán)境資源，而且重視硬件設(shè)施的建設(shè)。 海 南擁有不可復(fù)制的獨(dú)特地理位置以及稀缺的生態(tài)環(huán)境等，保護(hù)環(huán)境、珍惜土地資源是海南可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是海南房地產(chǎn)發(fā)展的基本前提。 項(xiàng)目周邊 樓盤銷售 情況 縱觀目前 項(xiàng)目附近 在售的樓盤，如 2021年在售的熙岸高爾夫公寓、盈濱?綠生花園、香緹假日 、金手指高爾夫公寓、魯能?海藍(lán)福源等項(xiàng) 26 目，幾乎都是供不應(yīng)求。 項(xiàng)目區(qū)域附近 在售 相近 樓盤銷售情況分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 銷售均價(jià)（元 /m2） 銷售情況 半島壹號(hào) 約 14萬 m2 24000元 / m2（別墅） 銷售中 藍(lán)福源?桃花澗 萬 m2 19000元 / m2（獨(dú)棟別墅 ） 8000元 / m2（聯(lián)排別墅） 一期正在銷售中 富力 一期別墅： 400— 500萬 元 / 獨(dú)，均價(jià) 8500元 / m2； 二期別墅： 10000元 / m2，洋房：6000元 / m2 一期已售磬，二期正在銷售當(dāng)中，洋房已全部認(rèn)購(gòu)，比別墅只剩三棟 金手指高爾夫公寓 40萬 m178。上灣 55萬 m2 5500元 / m2； 帶 500元 / m2裝修 一期正在銷售中 實(shí)地踩盤調(diào)查 對(duì) 澄邁金鑫鳥語林房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)的 “碧海金沙溫泉?jiǎng)e墅 ”樓盤進(jìn)行了走訪， 該 小區(qū) 項(xiàng)目占地 140000 m2，總建筑面積約 42021 m2。整 個(gè)小區(qū)別墅為坡屋頂矩形排行布局 項(xiàng)目分為三期，共開發(fā) 71 棟單體別墅和 11 棟聯(lián)體別墅，別墅面積為 294 m2915 m2，采用雙層疊加和部分中空設(shè)計(jì)，戶戶觀景陽臺(tái)、大落地窗、超大露臺(tái)和私家花園，附送花園面積在 2151830 m2 之間。 27 本次調(diào)查的結(jié)論 （ 1） 隨著國(guó)際旅游島規(guī)劃的落實(shí)和交通的逐步開通， 盈濱半島及周邊區(qū)域 被快速的帶動(dòng)發(fā)展起來。優(yōu)越的海島環(huán)境吸引了不少投資、休閑度假及養(yǎng)老的購(gòu)房者，催熱了 盈濱半島 房地產(chǎn)的開發(fā)，目前出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位：“低密度住宅 +高級(jí) 別墅 ” 。根據(jù)政府的城市規(guī)劃，充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)越環(huán)境。合理的產(chǎn)品組合，將可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目開發(fā)的利潤(rùn)最大化。 客戶定位 縱觀海南島的購(gòu)房者和投資者，大部分都屬于島外人士。 客戶定位：島外新富階層 +島內(nèi)精英新貴階層 ； 島外為主：以東北、西北、北京、江浙等地區(qū)為主要客源地。 島內(nèi)為次：以?？跒橹鞯膷u內(nèi)精英新貴階層，包括媒體、銀行、高校、公務(wù)員、企業(yè)高收入職員等，購(gòu)買目的是休閑度假與投資兼有。距?？谑兄行?18 公里，距海口火車站和?？谖骶€快速干道分別為 3 公里和 2 公里，區(qū)域內(nèi)的盈濱半島主干道路將與?？谑形餮鼐€海濱觀景大道相連接，優(yōu)越的地理位置將為本項(xiàng)目的建設(shè)提供非常便利的交通保障。 （ 3）項(xiàng)目周邊已有多處樓盤開發(fā)，入住將帶動(dòng)區(qū)域 地塊升值 ，利于項(xiàng)目 的 銷售 。 機(jī)會(huì)分析 （ 1） 在國(guó)際旅游島宏觀政策的利導(dǎo)下，高性價(jià)的房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值突顯，吸引大量休閑度假、養(yǎng)老及投資的購(gòu)房者進(jìn)入，對(duì)本項(xiàng)目的銷售提供了市場(chǎng)的基礎(chǔ) 。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 29 （ 1） 目前，經(jīng)歷了 2021 年房地產(chǎn)業(yè)瘋狂的暴漲與不規(guī)范的操作，直接影響到整個(gè)海南島房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。 （ 2） 盈濱半島 目前的生活配套 還是 有待完善 ，如不及時(shí)完善相應(yīng)的市政配套功能設(shè)施，將會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者進(jìn)住該區(qū)域的欲望。 小結(jié) （ 1） 對(duì)本項(xiàng)目的各種因素綜合分析得到，本項(xiàng)目的開發(fā)優(yōu)勢(shì)還是比較明顯。 （ 2） 國(guó)際旅游島 的建設(shè)，將吸引實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，而且，也將吸引進(jìn)大量的企業(yè)高級(jí)管理人才。 30 第 四 章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目 選址位于 ?？谑?盈濱半島旅游度假區(qū) 永慶大道東 附近 養(yǎng)殖區(qū)內(nèi) 。 場(chǎng)地需要回填土方量較大。北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸相望，西鄰澄邁縣。 （ 2）氣候： ?？谑械靥幍途暥葻釒П本?，屬于熱帶海洋 氣 侯 ，春季溫暖少雨多旱 ,夏季高溫多雨 ,秋季濕涼多臺(tái)風(fēng)暴雨 ,冬季干旱時(shí)有冷氣流侵襲帶有陣寒。年平均降水量 1664 毫米，平均日降雨量在 毫米以上雨日 150 天以上；年平均蒸發(fā)量 1834 毫米，平均相對(duì)濕度 85%。 31 配套設(shè)施條件 （ 1）交通條件 項(xiàng)目位于?？谑?盈濱半島 ，區(qū)位條件好，為施工現(xiàn)場(chǎng)提供了良好的交通條件。 （ 2）給排水條件 項(xiàng)目區(qū)域 現(xiàn)有自來水給水管網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)考慮了遠(yuǎn)期規(guī)劃的基本用水要求，項(xiàng)目附近有 “ 老城供水廠 ” ，現(xiàn)有的給水能力已經(jīng)基本上滿足本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的用水要求。因此本項(xiàng)目建成后給排水系統(tǒng)不存在問題。 通訊設(shè)施 比較 完善，程控電話總?cè)萘砍渥?，中?guó)聯(lián)通、移動(dòng)通信網(wǎng)覆蓋全市，市政電話網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)以及寬帶網(wǎng)均已開通，本項(xiàng)目可以直接利用。 32 第 五 章 項(xiàng)目規(guī)劃 與建設(shè)方案 項(xiàng)目規(guī)劃 作為高檔住宅社區(qū)，在總體規(guī)劃上，充分利用與海零距離的原生態(tài) 環(huán)境 。 地形地貌規(guī)劃 項(xiàng)目地塊 主要 現(xiàn)狀， 本地 塊 主要為養(yǎng)殖區(qū)的魚塘、蝦塘等 。且為了保護(hù)好周邊環(huán)境 ，在產(chǎn)品規(guī)劃上，不但要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有利潤(rùn)，更要 從 保護(hù)整體環(huán)境出發(fā)，讓本項(xiàng)目更好的融入大自然的原生態(tài)環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)造景一方，而不只是建造冰冷的水泥建筑，破壞原生態(tài)平衡。 同時(shí)，考慮到本地塊周邊環(huán)境的 優(yōu)越性 ，如此優(yōu)美 的環(huán)境真是無與倫 比