【正文】 流業(yè)，把奎屯打造成新疆物流一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。 原有商業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為新疆北疆陸路運(yùn)輸物流園區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 第五章、項(xiàng)目投資規(guī)模和資金籌措方式 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 商品交易區(qū) 區(qū)內(nèi)建化工產(chǎn)品交易市場(chǎng)、機(jī)電設(shè)備交易市場(chǎng)、大宗建材商品交易市場(chǎng)和貨物中轉(zhuǎn)配送設(shè)施。 公鐵聯(lián)運(yùn)區(qū) 區(qū)內(nèi)建兩條鐵路專(zhuān)用線(xiàn)，六個(gè)專(zhuān)用貨物裝卸站臺(tái)，公鐵聯(lián) 運(yùn)路貨場(chǎng)和車(chē)輛維修服務(wù)設(shè)施。 國(guó)際商務(wù)區(qū) 區(qū)內(nèi)設(shè)立國(guó)際會(huì)展大廈、國(guó)際物流信息服務(wù)大廈、國(guó)際商務(wù)大廈、五星級(jí)酒店。 項(xiàng)目一期投資內(nèi)容為： 建設(shè)用地：一期和二期征地共計(jì) 1350 畝，按照目前征收價(jià)格估算，約需要資金 1300 萬(wàn)元；“三通一平”費(fèi)用約 800 萬(wàn)元；合計(jì)約2100 萬(wàn)元 . 鐵路專(zhuān)用線(xiàn)： 2 條 線(xiàn)路約需要 3000 萬(wàn)元，包括路基、道床、線(xiàn)上料、道岔、道渣、土方等工程； 站臺(tái)： 250 米高站臺(tái)和 300 米高站臺(tái)各一座（含 30 米寬地面硬化） 380 萬(wàn)元； 油罐庫(kù)區(qū)、管線(xiàn)、裝卸棧橋：約為 20xx 萬(wàn)元； 保稅區(qū)和散堆裝貨場(chǎng)、集裝箱堆場(chǎng)建設(shè)：散堆裝貨場(chǎng)內(nèi)建 2500平方的輕鋼結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù) 2 座，約 1000 萬(wàn)元；保稅區(qū) 2500 平方汽車(chē)保稅庫(kù) 4 座約 20xx 萬(wàn)元； 2500 平方倉(cāng)庫(kù) 4 座，約 20xx 萬(wàn)元，大門(mén)及圍墻約 100 萬(wàn)元，合計(jì) 4100 萬(wàn)元； 化工產(chǎn)品交易區(qū) :建 5 萬(wàn)平方米交易用設(shè)施， 6000 萬(wàn)元。 辦公房屋及生活用所：物流園辦公樓約 300 萬(wàn)元；海關(guān)、檢疫聯(lián)合辦公樓約 300 萬(wàn)元；合計(jì) 600 萬(wàn)元； 裝卸機(jī)具：集裝箱門(mén)吊一座約 600 萬(wàn)元， 4 臺(tái)裝載機(jī)和 8 臺(tái)叉車(chē)約 180 萬(wàn)元，正面吊 2 臺(tái)約 600 萬(wàn)元，合計(jì) 1380 萬(wàn)元； 100 噸地磅： 20 萬(wàn)元； 場(chǎng)內(nèi)外道路：按 10 公里簡(jiǎn)易瀝青路面估算，約 200 萬(wàn)元； 場(chǎng)內(nèi)消防設(shè)施：約 250 萬(wàn)元，配電：約 70 萬(wàn)元，鍋爐和蒸汽管線(xiàn)：約 100 萬(wàn)元；合計(jì) 420 萬(wàn)元； 購(gòu)置化工罐車(chē) 40 輛，約 2400 萬(wàn)元； 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、環(huán)評(píng) 等費(fèi)用：約 200 萬(wàn)元。 （ 6）修建運(yùn)輸物流配送中轉(zhuǎn)中心、停車(chē)場(chǎng)，約 1200 萬(wàn)元 ； （ 7）修建綜合服務(wù)區(qū)，物流信息中心、生活服務(wù)中心，約 2350萬(wàn)元； （ 8）增設(shè)消防設(shè)施：約 250 萬(wàn)元； （ 9）購(gòu)置化工罐車(chē) 50 輛，約 3000 萬(wàn)元。 第六章、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的資本運(yùn)作 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的資本化 按照規(guī)劃，建成后的物流中心總占地面積 1350 畝，總建筑面積38 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資達(dá) 億元。 （ 1）以交易區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為突破點(diǎn)，按照商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)股份化等多種形式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的貨幣化，不僅回籠建設(shè)資金，同時(shí)實(shí)現(xiàn)增值，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)后期設(shè)施。 （ 2）綜合商務(wù)中心，可以按照委托代理建設(shè)方式開(kāi)發(fā)，以定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)；商務(wù)辦公區(qū)、金融結(jié)算中心可以租售結(jié)合，會(huì)展博覽區(qū)主要依靠后期經(jīng)營(yíng)。 （ 3）儲(chǔ)運(yùn)管理區(qū)，屬于物流服務(wù)設(shè)施，主要依靠后期經(jīng)營(yíng)收入。 經(jīng)營(yíng)權(quán)的資本化 凡是沒(méi)有出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，都要通過(guò)租賃、參股、長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)、置換等形式使其資本化。用倉(cāng)儲(chǔ)換取大型企業(yè)的物流業(yè)務(wù)等。另外，本物流中心強(qiáng)大的運(yùn)輸配送網(wǎng)絡(luò)支持，必然促進(jìn)電子商務(wù)快速發(fā)展，這就使信息資本化從可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 物流中心項(xiàng)目的利潤(rùn)源、贏(yíng)利模式和效益預(yù)測(cè) 利潤(rùn)源和贏(yíng)利模式是本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展的保證。 奎屯市是連接國(guó)內(nèi)物流與國(guó)外物流的重要節(jié)點(diǎn)城市。實(shí)質(zhì)上第三代港口是以物流中心為載體，集國(guó)際商品、資本、技術(shù)等于一身的資源配置型港口。本物流中心就屬于這 種類(lèi)型，其利潤(rùn)源和贏(yíng)利模式都具有自身特點(diǎn)。 （ 2）按經(jīng)營(yíng)實(shí)體劃分，利潤(rùn)源包括交易配送區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、會(huì)展博覽中心、庫(kù)區(qū)的物業(yè)銷(xiāo)售收入；倉(cāng)庫(kù)以及公共服務(wù)區(qū)的租賃收入；會(huì)展博覽中心經(jīng)營(yíng)收入；通關(guān)代理服務(wù)收入；交易配送區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)的物業(yè)管理收入；倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存及相應(yīng)服務(wù)收入；運(yùn)輸配送收入；電子商務(wù)收入；管理服務(wù)收入等。 贏(yíng)利模式 （ 1）降低物流成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。良好的物流管理要求供應(yīng)鏈上的每一環(huán)節(jié)均能實(shí)現(xiàn)其增值活動(dòng)，在為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，也能為企業(yè)本身及其供應(yīng)商創(chuàng)造價(jià)值。 物流成本包括運(yùn)輸成本、庫(kù)存成本、管理成本。 （ 2）開(kāi)拓物流市場(chǎng)，增 加收入。本項(xiàng)目中的交易區(qū)、國(guó)際商務(wù)區(qū)等直接貿(mào)易就是創(chuàng)造機(jī)會(huì)，增加人流，靠人流的逗留沉淀利潤(rùn)。如倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)會(huì)展中心等就是用空間換利潤(rùn)。通關(guān)代理服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)、信息服務(wù)等都是盈利途徑。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 項(xiàng)目計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)算回收期擬為 8年 (不含一期建設(shè)期 )，建設(shè)期為 5年， 20xx年正式營(yíng)業(yè)。目標(biāo)是在降低營(yíng)運(yùn)成本、提供優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，使供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)關(guān)系優(yōu)化，供應(yīng)商與物流中心以及下游客戶(hù)之間、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)形成伙伴關(guān)系，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目的輔業(yè)，主要是電子商務(wù)、信息服務(wù)、商務(wù)寫(xiě)字樓及酒店（五星級(jí)酒店）投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收入。 本計(jì)劃書(shū)以物流園區(qū)為主業(yè)、輔業(yè)綜合效益為考慮參數(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)效益和還貸能力進(jìn)行測(cè)算。項(xiàng)目竣工后的第一年產(chǎn)能可發(fā)揮 30%以上，第二年后逐年增長(zhǎng)，至滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行達(dá)100 億元，這需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，至少需要十年左右。 （ 3）綜合配套服務(wù)收入，包括商務(wù)酒店、 商務(wù)寫(xiě)字樓出租，餐飲服務(wù)，電子商務(wù)及會(huì)展服務(wù)等。營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加分別按上繳營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%計(jì)算。 解決就業(yè)人數(shù) 根據(jù)《物流行業(yè)機(jī)構(gòu)定員標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合國(guó)內(nèi)同類(lèi)、同規(guī)?，F(xiàn)代物流企業(yè)及大酒店實(shí)際定員情況，本項(xiàng)目將能解決至少 5000 人的就業(yè)。 銷(xiāo)售收入與稅金 營(yíng)業(yè)收入由兩部分組成，即主、輔業(yè)收入。后 5 年為平緩發(fā)展期。（見(jiàn)表） 年配送收入、年毛利測(cè)算表 年 份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 2017 2018 2019 增幅（ 10%） ﹢ 50 ﹢ 50 ﹢ 50 ﹢ 40 ﹢ 10 ﹢ 5 ﹢ 5 微增 0 配送收入（萬(wàn)元） 100000 150000 225000 337500 472500 539750 566725 595061 600000 600000 毛利（萬(wàn)元） 3000 4500 6750 10125 14175 16192 17001 17852 18000 18000 物流中心從 20xx 年投入運(yùn)營(yíng)后，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，從園區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的配送毛利收入總額為 125595 萬(wàn)元，毛利年均為 12559 萬(wàn)元，按 90%計(jì)算 11300 萬(wàn)元。 住房收入（含商務(wù)寫(xiě)字樓出租）：住房間數(shù)打折房日均價(jià)入住率（ %）全年天數(shù) 500 間 50 元 /間 以上合計(jì)年均達(dá)到 14920 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅按5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按 7%，教育附加按 3%，所得稅按 33%為計(jì)算基數(shù)。 政府從園區(qū)內(nèi)年收益各項(xiàng)稅金、費(fèi)用合計(jì) 2583 萬(wàn)元。 （ 1）、外購(gòu)原材料費(fèi)主要是備品備件費(fèi)用及水費(fèi)。 （ 2）、外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)：每個(gè)采暖期費(fèi)用為 23 元 /M2 計(jì)算，本項(xiàng)目需采暖的房屋建筑面積 萬(wàn)平方米，則年采 暖費(fèi)為 萬(wàn)元；測(cè)算本項(xiàng)目各類(lèi)設(shè)備（含電子交易及辦公自動(dòng)化）用電負(fù)荷共計(jì) 180KW ，設(shè)備利用率 80%，晝夜小時(shí)系數(shù) ，則年用電總量為 萬(wàn) KWh；本項(xiàng)目照明用電負(fù)荷 萬(wàn) KWh，電價(jià)按 元/kwh 計(jì)算，則年用電費(fèi)為 萬(wàn)元。 （ 3）、工資福利費(fèi)：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)定員共計(jì) 300 人，人均年工資及福利費(fèi)按 2 萬(wàn)元計(jì)算，則項(xiàng)目全年工資及福利費(fèi)為 600 萬(wàn)元。 （ 5）、修理費(fèi)：按固定資產(chǎn)折舊額的 50%計(jì)算為 萬(wàn)元。 （ 7）、正常經(jīng)營(yíng)年總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。 （ 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用： 1152 萬(wàn)元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 根據(jù) 以數(shù)據(jù)測(cè)算，利潤(rùn)從物流配送、租金和生活服務(wù)設(shè)施上獲得。 年均稅后凈利潤(rùn)為 6680 萬(wàn)元。 第七章、結(jié)論和建議 本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家和新疆的產(chǎn)業(yè)政策。同時(shí)項(xiàng)目建成后，將完善當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升當(dāng)?shù)匚锪鞣?wù)綜合水平，增加財(cái)政收入和居民收入，能夠提供相當(dāng)數(shù)量的就業(yè)崗位，對(duì)促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)“金三角”地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也具有重要意義。 本項(xiàng)目所在地建設(shè)材料供應(yīng)充足，施工場(chǎng)地開(kāi)闊，并具有各類(lèi)工程施工、管理隊(duì)伍，實(shí)施條件較為充分。這種安排符合本項(xiàng)目初期建設(shè)的實(shí)際情況。