【正文】 13 項(xiàng)目定位及其功能 13 項(xiàng)目市場(chǎng) 分析 15 項(xiàng)目前景 17 第五章、項(xiàng)目投資規(guī)模和資金籌措方式 18 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 18 項(xiàng)目投資概算 19 第六章、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 21 本項(xiàng)目的 資本運(yùn)作 21 項(xiàng)目的利潤(rùn)源、贏利模式和效益預(yù)測(cè) 23 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 24 銷售收入與稅金 26 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 29 第七章、結(jié)論和建議 29 第一章、總論 項(xiàng)目名稱：歐亞國(guó)際物流中心 建設(shè)地點(diǎn)： 項(xiàng)目選址在奎屯 — 獨(dú)山子石化工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，烏 — 奎高速公路以北、 217 國(guó)道以東、瑪納斯街以西、北二環(huán)路以南的北一區(qū)。 20xx 年，全國(guó)社會(huì)物流總額達(dá) 萬(wàn)億元，比 20xx 年增長(zhǎng) 倍，年均增長(zhǎng)23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 萬(wàn)億元，比 20xx 年增長(zhǎng) 倍，年均增長(zhǎng) 14%。但到目前為止，新疆還缺少規(guī)范的、有規(guī)模的、現(xiàn)代化的物流基地，這和新疆即將形成的產(chǎn)業(yè)集群地位不相適應(yīng)。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)，對(duì)于祖國(guó)邊疆穩(wěn)定意義重大。 奎屯 — 獨(dú)山子工業(yè)園區(qū)具有突出的建設(shè)歐亞國(guó)際物流中心的資源優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)。這兩條鐵路建成后，將新增加兩條通往中亞的通道，大大縮短了到阿拉 木圖、吉爾吉斯斯坦、烏茲別克斯坦和土庫(kù)曼斯坦的距離和運(yùn)輸時(shí)間，降低運(yùn)費(fèi)，促進(jìn)沿線各國(guó)和吸引區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展，為中亞市場(chǎng)提供新的商機(jī)。 47’ — 85176。 建設(shè)條件 該項(xiàng)目位于奎屯 — 獨(dú)山子石化工業(yè)園北一區(qū)內(nèi)，東臨瑪納斯街、南臨 烏 — 奎高速、 北臨奎屯火車南站編組站。 貯存功能。 項(xiàng)目市場(chǎng) 分析 因新疆區(qū)域遼闊，出疆物資品種多、數(shù)量大，大量的石油化工產(chǎn)品需要通過(guò)鐵路輸出，但由于鐵路對(duì)化工產(chǎn)品的發(fā)運(yùn)辦理有著嚴(yán)格的規(guī)定和設(shè)施要求，從目前看，奎屯的石油化工鐵路發(fā)運(yùn)辦理專用線遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足周邊地區(qū)石油化工業(yè)的發(fā)展，以石化產(chǎn)品鐵路專用線為主體，以保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)、散堆裝貨場(chǎng)、集裝箱貨場(chǎng)和石化產(chǎn)品交易市場(chǎng)為輔助設(shè)施，興建集石化產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)、交易一體的綜合性進(jìn)出 口物流園區(qū)，可極大彌補(bǔ)因現(xiàn)有石化企業(yè)產(chǎn)力、運(yùn)力不足所造成的社會(huì)對(duì)中下游石化產(chǎn)品需求的不足。 溫家寶總理來(lái)新疆考察時(shí)指出，新疆應(yīng)該成為連接中亞的商貿(mào)物流中心，國(guó)務(wù)院頒布的 32 號(hào)文進(jìn)一步提出了新疆建設(shè)物流園區(qū)的重要性和優(yōu)惠政策。 辦公房屋及生活用所：物流園辦公樓約 300 萬(wàn)元；海關(guān)、檢疫聯(lián)合辦公樓約 300 萬(wàn)元；合計(jì) 600 萬(wàn)元； 裝卸機(jī)具：集裝箱門吊一座約 600 萬(wàn)元， 4 臺(tái)裝載機(jī)和 8 臺(tái)叉車約 180 萬(wàn)元，正面吊 2 臺(tái)約 600 萬(wàn)元，合計(jì) 1380 萬(wàn)元； 100 噸地磅： 20 萬(wàn)元； 場(chǎng)內(nèi)外道路：按 10 公里簡(jiǎn)易瀝青路面估算，約 200 萬(wàn)元； 場(chǎng)內(nèi)消防設(shè)施：約 250 萬(wàn)元，配電：約 70 萬(wàn)元，鍋爐和蒸汽管線：約 100 萬(wàn)元；合計(jì) 420 萬(wàn)元； 購(gòu)置化工罐車 40 輛，約 2400 萬(wàn)元； 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、環(huán)評(píng) 等費(fèi)用：約 200 萬(wàn)元。另外，本物流中心強(qiáng)大的運(yùn)輸配送網(wǎng)絡(luò)支持，必然促進(jìn)電子商務(wù)快速發(fā)展，這就使信息資本化從可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 物流成本包括運(yùn)輸成本、庫(kù)存成本、管理成本。 本計(jì)劃書(shū)以物流園區(qū)為主業(yè)、輔業(yè)綜合效益為考慮參數(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)效益和還貸能力進(jìn)行測(cè)算。 住房收入（含商務(wù)寫(xiě)字樓出租）：住房間數(shù)打折房日均價(jià)入住率（ %）全年天數(shù) 500 間 50 元 /間 （ 7）、正常經(jīng)營(yíng)年總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。這種安排符合本項(xiàng)目初期建設(shè)的實(shí)際情況。 （ 3）、工資福利費(fèi)：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)定員共計(jì) 300 人，人均年工資及福利費(fèi)按 2 萬(wàn)元計(jì)算，則項(xiàng)目全年工資及福利費(fèi)為 600 萬(wàn)元。后 5 年為平緩發(fā)展期。目標(biāo)是在降低營(yíng)運(yùn)成本、提供優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，使供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)關(guān)系優(yōu)化，供應(yīng)商與物流中心以及下游客戶之間、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶形成伙伴關(guān)系，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 贏利模式 （ 1）降低物流成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。 經(jīng)營(yíng)權(quán)的資本化 凡是沒(méi)有出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，都要通過(guò)租賃、參股、長(zhǎng)期購(gòu)買、置換等形式使其資本化。 國(guó)際商務(wù)區(qū) 區(qū)內(nèi)設(shè)立國(guó)際會(huì)展大廈、國(guó)際物流信息服務(wù)大廈、國(guó)際商務(wù)大廈、五星級(jí)酒店。因此，修建集保稅庫(kù)、海關(guān)和檢疫聯(lián)合辦公、鐵路運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、交易為一體的進(jìn)出口物流中心，可大量吸引疆內(nèi)外有實(shí)力的物流公司進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)物流信息、石化資源等方面的共享，從而有效 推動(dòng)物流園區(qū)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域乃至全疆物流業(yè)的大發(fā)展。物流中心的結(jié)算功能是物流中心對(duì)物流功能的一種延伸。顯然，其定位必須是公共型物流基地。連接天山南北?？?獨(dú)山子石化工業(yè)園在此建設(shè)，歐亞國(guó)際物流中心即處于園區(qū)的北一區(qū)。 新疆有 17 個(gè)一類口岸，還有 11 個(gè)二類口岸?？突疖囌臼莵啔W大陸橋進(jìn)入我國(guó)的第一個(gè)列車編組站，連接中亞各國(guó)，縱深可達(dá)西亞、東歐；精伊霍鐵路 20xx 年建成運(yùn)營(yíng)，延 伸并將構(gòu)建第二條中哈鐵路通道；奎屯 — 北屯鐵路正在建設(shè)，向北推進(jìn)，最終將與俄羅斯新西伯利亞鐵路貫通。我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展較為落后，物流成本在產(chǎn)品成本中占據(jù)很大比例。奎屯市將充分發(fā)揮奎屯市作為天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的交通樞紐城市和 “ 金三角地區(qū)核心 ”的區(qū)位 優(yōu)勢(shì)，建設(shè)北疆物流中心。公司的經(jīng)營(yíng)范圍：承辦陸運(yùn)進(jìn)出口貨物的國(guó)際運(yùn)輸代理業(yè)務(wù)，包括：攬貨、托運(yùn)、訂倉(cāng)、倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱、結(jié)算運(yùn)費(fèi)、報(bào)關(guān)、報(bào)驗(yàn)、保險(xiǎn)，相關(guān)的短途運(yùn)輸服務(wù)及運(yùn)輸咨詢業(yè)務(wù)。澤昌集團(tuán)以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)、技術(shù)創(chuàng)新為動(dòng)力、資本運(yùn)營(yíng)為杠桿，快速成長(zhǎng)，迅速發(fā)展，率先在當(dāng)?shù)爻闪⒘思瘓F(tuán)化企業(yè)。隨著石油天然氣的開(kāi)發(fā)，新疆石油化學(xué)工業(yè)得到了較快的發(fā)展，建成了獨(dú)山子石化、烏魯木齊石化、克拉瑪依石化等一批大中型石油化工企業(yè)，初步形成了獨(dú)克、烏魯木齊、南疆、土哈等四大石油化工基地。 新疆是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重點(diǎn)地區(qū)，也是資源富集的地區(qū)。所在區(qū)域奎屯市、烏蘇市、獨(dú)山子區(qū)聚集發(fā)展，被國(guó)內(nèi)知名學(xué)者譽(yù)為新疆經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“金三角”。中國(guó)與哈薩克斯坦能源合作項(xiàng)目的中哈石油管道已經(jīng)建成并開(kāi)始輸送原油，獨(dú)山子是石油的接收終端。 阿拉山口捷安物流有限公司是一家具備國(guó)際貨運(yùn)資質(zhì)的貨代公司，經(jīng)過(guò)六年的發(fā)展，過(guò)貨量目前已位居阿拉山口口岸眾多貨代企業(yè)的前三名。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)大部分地段屬于洪積戈壁平面。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)已有的 380V 供電線路完全可以滿足歐亞國(guó)際物流中心項(xiàng)目供電，供水、供暖可以協(xié)商解決。本項(xiàng)目?jī)?nèi)的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過(guò)對(duì)銷售包裝進(jìn)行組合、拼配、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元。因此，僅僅依靠運(yùn)輸這一項(xiàng)，即可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益，再加上在物流 產(chǎn)業(yè)鏈的倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、運(yùn)輸和交易等增值項(xiàng)點(diǎn)上去做文章，一定會(huì)取得較大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，創(chuàng)造更大能源經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 烏魯木齊至精河的鐵路復(fù)線的貫通， 217國(guó)道的一年四季的通行，使奎屯成為新疆重要的物流中心，同時(shí)，阿拉山口年過(guò)貨量的不斷攀升，為奎屯物流的貨運(yùn)提供了物資的保障。要保證項(xiàng)目完整、如期交付使用，必須具備高超的資 本運(yùn)作能力，從建設(shè)開(kāi)始就要經(jīng)營(yíng)。利用奎屯市貨物集散的優(yōu)勢(shì)，以先進(jìn)的物流服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備為依托，以進(jìn)出口貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易為支撐，以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，以優(yōu)化物流資源整合為目標(biāo)，強(qiáng)化奎屯市周邊物流輻射功能的綜合物流形態(tài)。 提供場(chǎng)所獲取地利。 稅金及附加標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目稅金及附加按照有關(guān)稅務(wù)規(guī)定計(jì)算項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加。 （ 1）年均營(yíng)業(yè)稅 1050 萬(wàn)元； （ 2）年均城市附加 1470 萬(wàn)元； （ 3）年均教育附加 63 萬(wàn)元； 三 項(xiàng)之和為 2583 萬(wàn)元。按照前期投資 億元測(cè)算， 投資利潤(rùn)率為 %，投資回收期為 年 。項(xiàng)目建成后，必將成為第二條亞歐大陸橋上的一個(gè)重要物流節(jié)點(diǎn)，對(duì)于形成東部沿海