【正文】 綜上所述，本項目的實施具有緊迫的必要性和充足的可行性，并且具備技術(shù)先進性和經(jīng)濟合理性，建議盡快立項，投入建設(shè)，早收效益 。 本項目投資估算總額 55000 萬元，其中建設(shè)單位自籌資金20xx0 萬元，社會融資、風(fēng)險投資 15000 萬元，商業(yè)貸款 20xx0 萬元。 本項目是根據(jù)奎屯 —— 獨山子石化工業(yè)園總體規(guī)劃提出的，在項目規(guī)劃布局上，依據(jù)國家對物流園區(qū)建設(shè)的方針政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡匦?、地質(zhì)、水文條件及市場特點進行設(shè)計，因此該項目在工程技術(shù)上是合理的。項目建成后，必將成為第二條亞歐大陸橋上的一個重要物流節(jié)點，對于形成東部沿海對外開放與西部內(nèi)陸對外開放并重 的發(fā)展格局，促進新疆實施“東聯(lián)西出”發(fā)展戰(zhàn)略具有重要意義，將為中國產(chǎn)品，特別是石化產(chǎn)品走向中亞、西亞、東歐市場發(fā)揮積極的作用。按照前期投資 億元測算， 投資利潤率為 %，投資回收期為 年 。 物流中心經(jīng)營期內(nèi)財務(wù)效益指標為： 1）物流配送、交易市場租金毛利年均為 14180 萬元； 2）輔業(yè)收入毛利 820 萬元； 3）稅金 為 2583 萬元； 4） 總成本費用 5710 萬元。其中年固定成本為 萬元，年可變成本為 萬元。 （ 6）、其他費用：其他管理費按工資總額的 50%計取，其他銷售費用按經(jīng)營收入的 1%計取，其他制造費用不計，則年其他費用為 萬元。 （ 4）、折舊費：凈殘值率 5%，固定資產(chǎn)殘 值 萬元；折舊年限為 19 年，年折舊率為 %，則年折舊費 萬元。 正常年份外購燃料及動力費合計為 萬元。備品備件費用按本項目設(shè)備購置費用的 10%計算計 萬元；測算年用水總量 320 萬 M3 ，水費按 元 /M3 計算，則年水費為 560 萬元；則正常年份外購原材料費合計為 萬元。 總成本費用評估 成本估算 ：約 5710 萬元。 （ 1）年均營業(yè)稅 1050 萬元； （ 2）年均城市附加 1470 萬元； （ 3）年均教育附加 63 萬元； 三 項之和為 2583 萬元。 稅金 稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營業(yè)稅、所得稅。天 50% 365 天＝ 456（萬元） 餐飲收入：每天按餐飲收入 萬元計 算，則： 全年餐飲收入＝ 萬元 /天 365 天＝ 182（萬元） 電子商務(wù)及會展服務(wù)務(wù)承辦等日均收入 5000 元，則： 全年收入＝ 5000 元 /天 365 天＝ 182（萬元） 投入運營后，全年綜合收入可達 820 萬元。 交易市場租金 2880 萬元： （ 2）輔業(yè)收入毛利 820 萬元 生活服務(wù)區(qū)收入主要由三部分組成，即：住房收入、餐飲收入、娛樂休閑收入。以投入運營第 1 年 10 億開始測算，呈曲線上升發(fā)展。 （ 1）主業(yè)收入以市場效應(yīng)和投資人綜合效益測算 按國內(nèi)物流中心發(fā)展規(guī)律，項目運營前 5 年，配送收入為快速增長期。 稅率 增值稅 17%，城市建設(shè)維護費 7%，教育附加費 3%，營業(yè)稅 5%，所得稅 33%。 物流成本費 物流成本費目前國內(nèi)無統(tǒng)一列項，本《報告》所指物流成本費包括運營費用、人員工資、管理費用、折舊及攤銷費用、維護費用等等。 稅金及附加標準 項目稅金及附加按照有關(guān)稅務(wù)規(guī)定計算項目營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加。 （ 2）本項目中將建 8 萬平方米左右的商品交易市，交易市場租金按每平方米經(jīng)營面積每天一元租金計算，年收入可達 2880 萬元。 營業(yè)收入?yún)?shù) （ 1）物流配送收入以物流設(shè)計能力，按年均 60 億元的配送能力預(yù)測，以 2%的配送收入（其中包括倉儲費、交易市場租賃費、運輸代理費、進出口貨物代理費、貨物裝卸費、停車費等物流系統(tǒng)綜合服務(wù)費用）計算，每年獲得的配送營業(yè)收入為 120xx 萬元。它是對主業(yè)的主要補充，也是開展第三方物流基礎(chǔ)設(shè)施的鞏固。因此，從事第三方物流的年配送收入、產(chǎn)品交易市場租賃費是物流中心業(yè)主的主要收入來源。 項目主、輔業(yè) 本項目主要是以開展第三方物流 、產(chǎn)品交易市場為主業(yè)。 概括起來，贏利模式就是：集散商品、集散商人、集散資源、集散文化。 用服務(wù)換利潤。 提供場所獲取地利。 為物流需求者創(chuàng)造機會。其中運輸費用及庫存費用在物流成本中占相當(dāng)大的比重，降低成本也就是創(chuàng)造利潤。根據(jù)現(xiàn)代物流理論中杠桿原理，物流費用每降低 2 個百分點，企業(yè)的利潤將提高 1 倍。 企業(yè)物流管理的核心在于創(chuàng)造價值。 （ 3）按物流基地的內(nèi)外貿(mào)構(gòu)成劃分，利潤源包括報關(guān)、報檢、理貨等手續(xù)在內(nèi)的進出口貨 物一站式服務(wù)，供應(yīng)商管理庫存業(yè)務(wù)；進口保稅倉庫和出口監(jiān)管倉庫業(yè)務(wù)；進口拼箱分撥業(yè)務(wù)等。 利潤源 （ 1）按物流基地的客戶構(gòu)成劃分，原材料供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商、專業(yè)物流業(yè)者等都是利潤源。模式是以市場信息為基礎(chǔ)，以產(chǎn)品配送為主業(yè)，以現(xiàn)代倉儲為配套，以多式聯(lián)運為手段，以商品交易為依托的大型多功能綜合物流中心或物流基地。利用奎屯市貨物集散的優(yōu)勢，以先進的物流服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備為依托，以進出口貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易為支撐，以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，以優(yōu)化物流資源整合為目標，強化奎屯市周邊物流輻射功能的綜合物流形態(tài)。要想在競 爭中具備核心競爭力，首先需要把握物流園區(qū)的特點。 無形資產(chǎn)資本化 本物流中心的高起點、高品位，借助合作伙伴的聲譽和物流體系的傳播渠道，相信很快會形成品牌效應(yīng)，只要我們在誠信、服務(wù)上保持高標準，企業(yè)一定會積淀起雄厚的無形資產(chǎn)，而經(jīng)營無形資產(chǎn)，無疑能夠為融資、市場開拓、多元化經(jīng)營帶來超值的效益。 信息資本化 物流園區(qū)的特性，進出口貿(mào)易的互動，自由貿(mào)易區(qū)多種貿(mào)易方式的介入等，使信息的搜集、傳遞、轉(zhuǎn)換、處理等業(yè)務(wù)大幅攀 升，這就為信息中心的增值服務(wù)提供了可靠需求。比如和鐵路、大型公路運輸企業(yè)以倉儲、商務(wù)服務(wù)等經(jīng)營權(quán)置換運能、物流專線營運權(quán)等。 （ 4）商業(yè)服務(wù)等，第一步是銷售，第二步是物業(yè)管理收入。電子商務(wù)中心可以考慮以物業(yè)產(chǎn)權(quán)換取技術(shù)投入，緊密合作，使商務(wù)中心獲得長期的技術(shù)保證和 經(jīng)營指導(dǎo)，同時緩解了資金壓力，一舉兩得。在這一方面，澤昌投資集團公司不僅資金充裕，而且具有豐富的經(jīng)驗和資源。要保證項目完整、如期交付使用，必須具備高超的資 本運作能力，從建設(shè)開始就要經(jīng)營。 資金籌措方式： 本項目投資估算總額 億元，其中項目單位自籌資金 2 億元，社會融資、風(fēng)險投資 元，商業(yè)貸款 2 億元。 二期投資約需要資金 3 億元 （ 1）建機電設(shè)備交易中心經(jīng)營場所 2 萬平方米，合計約 3000萬元； （ 2）建保稅區(qū)油罐庫區(qū)、管線、裝卸棧橋，約需 3000 萬元； （ 3）增建 2500 平方保稅庫 4 座，約 20xx 萬元； 2500 平方普通倉庫 4 座，約 20xx 萬元； （ 4）購置鐵路調(diào)車機一臺、集裝箱正面吊 2 臺，約 1200 萬元； （ 5）修建歐亞國際會展中心 2 萬平方米，約 4000 萬元；建歐亞大酒店（五星級） 8000 萬元，合計 120xx 萬元。 機電設(shè)備及大宗建材商品交易區(qū)： 展場 10 萬平方米， 1000 萬元，商用設(shè)施 1 萬平方米， 1200 萬元。 項目投資概算 項目投資分為兩期投資，預(yù)計投資總額為 億元人民幣，其中一期投資總額約為 億元，二期投資總額約為 3 億元。 集裝箱中轉(zhuǎn)區(qū) 區(qū)內(nèi)建集裝箱堆場和裝卸設(shè)施。 貨物倉儲區(qū) 區(qū)內(nèi)設(shè)立油品罐區(qū)、固體化工產(chǎn)品倉儲庫、一般商品庫房、散堆裝貨物堆場和海關(guān)監(jiān)管庫。 奎屯計劃經(jīng)濟體制下留下的商品物流網(wǎng)絡(luò)部 分還存在，幾年前打造的幾大專業(yè)市場已經(jīng)培育成熟， 30 多家物流公司已經(jīng)將觸角延伸到北疆各地，北疆陸路運輸物流園區(qū)只要稍加整合，就能成為北疆地區(qū)物流集散中心。 烏魯木齊至精河的鐵路復(fù)線的貫通， 217國道的一年四季的通行，使奎屯成為新疆重要的物流中心，同時，阿拉山口年過貨量的不斷攀升，為奎屯物流的貨運提供了物資的保障。 物流園區(qū)市場運作時機已經(jīng)到來。這實際上等于國家積極肯定了新疆發(fā)展物流的趨勢和作用 。 國家政策為新疆建設(shè)物流園區(qū)提供了良好的外部環(huán)境。 項目前景 項目建成后，物流服務(wù)范圍輻射能力達新疆北疆各地州市及中亞各國，年銷售、配送貨物的總價值在數(shù)年內(nèi)可逐步達到 100 億元以上，并將為客戶提供較好的第三方物流服務(wù)。 新疆的物流業(yè)發(fā)展雖然起步晚，但是發(fā)展非常迅速，由于地域大、資源廣，越來越多的國內(nèi)大型物流企業(yè)也紛紛進入新疆市場，并將新疆這個市場視為促進企業(yè)發(fā)展的推進劑。 基礎(chǔ)油、鋼材由中亞地區(qū)進口后在此加工分撥，棉花等農(nóng)副產(chǎn)品每年需大量運輸至全國各地。作為為南區(qū)項目區(qū)服務(wù)配套的北一區(qū)倉儲