【正文】 21 本項目的 資本運作 21 項目的利潤源、贏利模式和效益預測 23 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù) 24 銷售收入與稅金 26 項目財務效益分析 29 第七章、結論和建議 29 第一章、總論 項目名稱：歐亞國際物流中心 建設地點： 項目選址在奎屯 — 獨山子石化工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的倉儲物流區(qū)，烏 — 奎高速公路以北、 217 國道以東、瑪納斯街以西、北二環(huán)路以南的北一區(qū)。 新疆澤昌集團位于 312 國道與 217 國道交匯處的奎屯市，地處自治區(qū)重點建設項目 —— 奎屯 獨山子石化工業(yè)園區(qū)內(nèi)，具有得天獨厚的經(jīng)濟戰(zhàn)略優(yōu)勢。 20xx年，物流業(yè)增 加值占全部服務業(yè)增加值的比重 為 %，占 GDP 的比重為 %。根據(jù)《新疆奎屯－獨山子石化工業(yè)園總體規(guī)劃》，園區(qū) 312 國道以南的南區(qū)主要為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項目區(qū)， 312 國道以北的北一區(qū)為工業(yè)倉儲企業(yè)用地，北二區(qū)為輕紡加工基地。為加快新疆產(chǎn)品的流通渠道，利用奎屯 — 獨山子工業(yè)園區(qū)的地理區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，建設歐亞國際物流中心，建設現(xiàn)代信息網(wǎng)絡平臺，提供配套完善的交易市場，建立輻射全國面向中亞的經(jīng)銷批發(fā)網(wǎng)絡，非常必要而且迫切。 目前全球化工供應中心正從歐美的傳統(tǒng)中心轉移到亞州的 東方，而中國油氣豐富的西部地區(qū)地廣人稀，遠離石化產(chǎn)品的主要消費市場。新疆石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進了邊疆經(jīng)濟的發(fā)展，流通領域市場的建設，又保證了石化工業(yè)的大發(fā)展，由此帶動當?shù)叵嚓P產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？褪惺且粋€以工商業(yè)為主的城市，市委、市政府大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)也正是想充分利用奎屯市的區(qū)位優(yōu)勢，使奎屯市成為新疆西北部的人流、物流、資金流的中心，最終成為我國貫通東西、連接歐亞的橋頭堡。“金三角”地區(qū)獨山子正在建設的國內(nèi)最大的煉化一體化項目 — 獨山子 1000 萬噸煉油、 100 萬噸乙烯項目已經(jīng)于今年 9 月建成投產(chǎn)，建成后每年可提供 300 萬噸左右的石油化工原材料，利用此原材料，奎屯 — 獨山子石化工業(yè)園項目近期就可生產(chǎn)116 萬噸 /年的石化產(chǎn)品和 1610 平方米 /年的塑料產(chǎn)品。由此分析 ,石化產(chǎn)品市場具有明顯的資源優(yōu)勢。 哈薩克斯坦共和國政府決定，準備修建一條連接中國和伊朗的準軌鐵路。捷安公司具有國際聯(lián)運計劃運輸權，任何車種的國際聯(lián)運計劃可以隨時得到批準，不會影響貨物的啟運期，可承接中亞五國、俄羅斯、烏克蘭等國家的國際聯(lián)運運輸。 18’，東與沙灣縣相接，西與烏蘇市為鄰，南與獨山子區(qū)毗連，北與克拉瑪依市接壤。 交通條件 奎屯處于新疆北疆金三角地區(qū)的中心，已經(jīng)成為金三角地區(qū)的 經(jīng)濟和文化的中心。場地地質(zhì)平坦，均為原始戈壁沖積平原。 本項目服務對象是原材料供應商、制造商、分銷商、零售商、專業(yè)物流業(yè)者等，供應鏈中的任何成員均 可成為客戶。本項目將建設年周轉 200 萬噸油品的罐體，年周轉二萬標準集裝箱、 200 萬噸機電設備及大宗建材的堆場，年周轉 500萬噸固體化工產(chǎn)品的庫房。 物流信息處理功能。 隨著國家能源戰(zhàn)略的調(diào)整和西部大開發(fā)不發(fā)的不斷推進，中國目前每年自中亞地區(qū)進口 M100 基礎油、重油進 100 萬噸、高壓聚丙烯20 萬噸，球團礦 100 萬噸；此外，我國每年需向中亞出口聚乙烯約20 萬噸、石油焦、焦炭近 200 萬噸、聚丙烯大約 20 萬噸。 基礎油、鋼材由中亞地區(qū)進口后在此加工分撥，棉花等農(nóng)副產(chǎn)品每年需大量運輸至全國各地。這實際上等于國家積極肯定了新疆發(fā)展物流的趨勢和作用 。 貨物倉儲區(qū) 區(qū)內(nèi)設立油品罐區(qū)、固體化工產(chǎn)品倉儲庫、一般商品庫房、散堆裝貨物堆場和海關監(jiān)管庫。 二期投資約需要資金 3 億元 （ 1）建機電設備交易中心經(jīng)營場所 2 萬平方米，合計約 3000萬元； （ 2）建保稅區(qū)油罐庫區(qū)、管線、裝卸棧橋，約需 3000 萬元； （ 3）增建 2500 平方保稅庫 4 座，約 20xx 萬元； 2500 平方普通倉庫 4 座，約 20xx 萬元； （ 4）購置鐵路調(diào)車機一臺、集裝箱正面吊 2 臺，約 1200 萬元； （ 5）修建歐亞國際會展中心 2 萬平方米，約 4000 萬元；建歐亞大酒店（五星級） 8000 萬元，合計 120xx 萬元。電子商務中心可以考慮以物業(yè)產(chǎn)權換取技術投入，緊密合作，使商務中心獲得長期的技術保證和 經(jīng)營指導，同時緩解了資金壓力，一舉兩得。 無形資產(chǎn)資本化 本物流中心的高起點、高品位，借助合作伙伴的聲譽和物流體系的傳播渠道，相信很快會形成品牌效應，只要我們在誠信、服務上保持高標準，企業(yè)一定會積淀起雄厚的無形資產(chǎn)，而經(jīng)營無形資產(chǎn)，無疑能夠為融資、市場開拓、多元化經(jīng)營帶來超值的效益。 利潤源 （ 1）按物流基地的客戶構成劃分，原材料供應商、制造商、分銷商、零售商、專業(yè)物流業(yè)者等都是利潤源。其中運輸費用及庫存費用在物流成本中占相當大的比重，降低成本也就是創(chuàng)造利潤。 概括起來，贏利模式就是：集散商品、集散商人、集散資源、集散文化。 營業(yè)收入?yún)?shù) （ 1）物流配送收入以物流設計能力，按年均 60 億元的配送能力預測，以 2%的配送收入（其中包括倉儲費、交易市場租賃費、運輸代理費、進出口貨物代理費、貨物裝卸費、停車費等物流系統(tǒng)綜合服務費用）計算，每年獲得的配送營業(yè)收入為 120xx 萬元。 稅率 增值稅 17%，城市建設維護費 7%，教育附加費 3%，營業(yè)稅 5%，所得稅 33%。天 50% 365 天＝ 456（萬元） 餐飲收入：每天按餐飲收入 萬元計 算，則： 全年餐飲收入＝ 萬元 /天 365 天＝ 182（萬元） 電子商務及會展服務務承辦等日均收入 5000 元，則： 全年收入＝ 5000 元 /天 365 天＝ 182（萬元） 投入運營后，全年綜合收入可達 820 萬元。備品備件費用按本項目設備購置費用的 10%計算計 萬元；測算年用水總量 320 萬 M3 ，水費按 元 /M3 計算，則年水費為 560 萬元；則正常年份外購原材料費合計為 萬元。其中年固定成本為 萬元，年可變成本為 萬元。 本項目是根據(jù)奎屯 —— 獨山子石化工業(yè)園總體規(guī)劃提出的，在項目規(guī)劃布局上，依據(jù)國家對物流園區(qū)建設的方針政策，并結合當?shù)氐牡匦巍⒌刭|(zhì)、水文條件及市場特點進行設計，因此該項目在工程技術上是合理的。 本項目投資估算總額 55000 萬元，其中建設單位自籌資金20xx0 萬元，社會融資、風險投資 15000 萬元，商業(yè)貸款 20xx0 萬元。 物流中心經(jīng)營期內(nèi)財務效益指標為： 1）物流配送、交易市場租金毛利年均為 14180 萬元； 2）輔業(yè)收入毛利 820 萬元； 3）稅金 為 2583 萬元； 4） 總成本費用 5710 萬元。 正常年份外購燃料及動力費合計為 萬元。 稅金 稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營業(yè)稅、所得稅。 （ 1）主業(yè)收入以市場效應和投資人綜合效益測算 按國內(nèi)物流中心發(fā)展規(guī)律，項目運營前 5 年，配送收入為快速增長期。 （ 2）本項目中將建 8 萬平方米左右的商品交易市，交易市場租金按每平方米經(jīng)營面積每天一元租金計算，年收入可達 2880 萬元。 項目主、輔業(yè) 本項目主要是以開展第三方物流 、產(chǎn)品交易市場為主業(yè)。 為物流需求者創(chuàng)造機會。 （ 3）按物流基地的內(nèi)外貿(mào)構成劃分，利潤源包括報關、報檢、理貨等手續(xù)在內(nèi)的進出口貨 物一站式服務，供應商管理庫存業(yè)務；進口保稅倉庫和出口監(jiān)管倉庫業(yè)務；進口拼箱分撥業(yè)務等。要想在競 爭中具備核心競爭力，首先需要把握物流園區(qū)的特點。 （ 4）商業(yè)服務等，第一步是銷售，第二步是物業(yè)管理收入。 資金籌措方式： 本項目投資估算總額 億元，其中項目單位自籌資金 2 億元，社會融資、風險投資 元，商業(yè)貸款 2 億元。 集裝箱中轉區(qū) 區(qū)內(nèi)建集裝箱堆場和裝卸設施。 物流園區(qū)市場運作時機已經(jīng)到來。 新疆的物流業(yè)發(fā)展雖然起步晚，但是發(fā)展非常迅速，由于地域大、資源廣，越來越多的國內(nèi)大型物流企業(yè)也紛紛進入新疆市場，并將新疆這個市場視為促進企業(yè)發(fā)展的推進劑。 以目前每年從哈國進口 100 萬 噸球團為例：從哈國進口的球團礦主要用于八鋼生產(chǎn)用，使用的是哈國鐵路敞車，進入我國后只更換車輪及附屬設備，