【正文】 的金屬硬密封三偏心蝶閥，閥門與管道采用焊接連接，直埋熱水管道上的補償器均采用全埋防腐型直埋波紋補償器，以減少補償器檢查井的設(shè)置，節(jié)省占地和投資，管道的彎頭、三通、變徑管采用等材、等徑的標準熱壓彎頭和標準三通，彎 頭彎曲半徑 R＝，三通為加強三通。 直埋式預(yù)制保溫管較之傳統(tǒng)的各類保溫管材具有十分突出的優(yōu)點； （ 1）保溫性能好，熱損失僅傳統(tǒng)管材的 25％，長期運行可節(jié)約大量能源。 （ 3）在低溫條件下也具有良好的耐腐蝕和耐沖擊性，可直接掩埋如凍土層。 6．通風(fēng) 辦公大樓內(nèi)建有專用通風(fēng)設(shè)備，按照環(huán)保要求一般采用自然通風(fēng)設(shè)備。 3．管材及防腐 （ 1）管材 目前，我國天然氣輸送管線經(jīng)常使用的材質(zhì)有以下幾種：螺旋雙面縫埋弧焊接鋼管、熱鍍鋅水煤氣鋼管、鑄鐵管、 PE 管等，這幾種管材在我國生產(chǎn)的歷史比較長。 本工程結(jié)合管道的輸送壓力，經(jīng)過比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，確定本工程所采用的管道材質(zhì)為 L360，中、低壓燃氣管道，管徑≥ DN200的管道采用螺旋雙面埋弧焊接鋼管，材質(zhì)為 Q235B，管徑 DN200 管道采用水煤氣輸送管道。石油瀝青玻璃布絕緣防腐機械物理性能比較差，使用壽命短，有毒作業(yè)，污染環(huán)境。環(huán)氧煤瀝青冷纏帶為高性能防腐涂料，涂層光滑、致密、堅硬、粘結(jié)力強，耐鹽堿，耐海水、耐土壤微生物腐蝕，防腐層性能較穩(wěn)定，使用壽命長，現(xiàn)場異地施工方便，可以半機械化或手工施工，無污染，價格低廉。 （六）電力、照明、電信工程 1．電力 （ 1）設(shè)計原則 依據(jù)《城市道路照明 設(shè)計標準》 GJJ4591，電纜敷設(shè)運行規(guī)程，設(shè)計采用新技術(shù)和新型電氣材料使用電更安全可靠。根據(jù)負荷性質(zhì)分析，用電負荷為三類用電負荷。 （ 4）變配電方案 在每條道路中段道路外側(cè)設(shè)一體化組合戶外箱式變電站，變壓器外殼與箱變?yōu)橥幌潴w，變壓器采用自然風(fēng)冷，散熱片在箱體 外，箱體結(jié)構(gòu)緊湊防腐防塵。 計量采用高工低計，在箱變低壓側(cè)設(shè)電度表計量電能，并設(shè)電流 和電壓表，顯示工作狀態(tài)。 大樓路燈照明采用單桿雙挑（燈桿高度為 9米，燈具功率為 250W＋ 175W），道路兩側(cè)對應(yīng)布置，照明線路中心距道牙石 米，燈桿采用熱鍍鋅鋼燈桿，燈桿間距為 35米左右。 全夜燈和半夜燈的控制由智能鐘控器作用于主回路的變頻調(diào)壓裝置進行全路的減光節(jié)能操作，避免間隔關(guān)燈造成的斑馬效應(yīng)。變壓器為中性點直接接地系統(tǒng) 5．道路電力外線工程 電力電纜線路設(shè)于道路東側(cè)人行道下面，采用電纜溝敷設(shè)方式，電纜溝內(nèi)孔尺寸為寬深 1200 1000mm，電纜溝縱坡與道路縱坡一致，電纜溝敷土不小于 300mm。電纜溝中電纜支架為角鋼支架，支架間距為 800mm，電纜支架雙側(cè)布置。 6．道路電信工程 本工程電信管線采用多孔水泥管，管道縱坡與道路縱坡一致，管道敷土不小于 600mm，電信過路管采用鋼管，管縫用中砂填充。 （七）人防工程 本工程人防等級為 6級，設(shè)在綜合大樓的最低層。 本項目 綠化設(shè)計對樹種選擇遵循 “ 因地制宜、適地適樹 ” 的原則。 現(xiàn)代化的住宅小區(qū) ,植物群落是綠色空間環(huán)境的基礎(chǔ) ,植物景觀是綠色的主體 ,因此 ,應(yīng)以喬木、灌木、草本花卉、藤本 植物來有機結(jié)合 ,根據(jù)它們的種類和習(xí)性的相似性組成層次豐富而不蕪雜 ,適合該地自然環(huán)境條件的人工園林植物群落 ,以發(fā)揮最佳生態(tài)效益。這種種植結(jié)構(gòu)可創(chuàng)造最佳生態(tài)效益 ,既節(jié)省土地 ,又在環(huán)境生態(tài)效益上產(chǎn)生最佳效果。 購物中心外部 綠化不 同于公園設(shè)計 ,在設(shè)計和建設(shè)中 ,要注重實用功效和美學(xué)藝術(shù)。 四、項目建設(shè)內(nèi)容 1．總用地面積（畝）： 10 土地取得費（萬元）： 2．總建筑面積（平方米）： 地上建筑面積（平方米）： 公建面積（平方米）： 3．建筑物數(shù)量 數(shù)量（棟）： 13 層高（米）： 層數(shù)（層）： 3 4．主要技術(shù)指標 容積率 ： 建筑密度： % 綠化率： % 停車位： 123 停車率： % 第六章 環(huán)保、消防、安全與節(jié)能影響評價 一、環(huán)境保護 本項目根據(jù)國家環(huán)境保護法，堅持環(huán)境保護與經(jīng)濟、社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，努力改善生活環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益并重的原則。 （一）編制依據(jù) 1．《中華人民共和國環(huán)境保護法》。 3．《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》。 （二）本項目新增污染物和污染源 1．購物中心及居民生活垃圾。 3．項目施工期產(chǎn)生的垃圾。 （三）防治措施 1．城市工業(yè)與居民垃圾應(yīng)該分類處理，如對環(huán)境不會造成嚴重污染的建筑垃圾可采用自然填埋法，填埋后應(yīng)恢復(fù)植被。隨著城市現(xiàn)代化水平的提高，垃圾成分的改變， 垃圾處理由衛(wèi)生填埋法逐步改為堆肥法，實現(xiàn)再生資源的綜合利用。施工期固體廢棄物中的生活垃圾集中堆放后統(tǒng)一處理、施工棄土和建筑垃圾應(yīng)及時清運處理。 4．對于含有有害化學(xué)物質(zhì)、放射性物質(zhì)、病毒污染物質(zhì)等的垃圾、污水進行預(yù)處理后，方可排入城市排污管道。 6．加強環(huán)境綠化，如在垃圾堆放點建設(shè)綠化隔離帶，以減少二次污染。 2.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ GBJ140— 90）。 4．其它有關(guān)的規(guī)范的標準。 1．加強消防水源建設(shè)， XXX購物中心內(nèi)建設(shè)消防水源系統(tǒng)，必要時應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消防水系統(tǒng)。 3．按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道，并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。 5．各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點，選擇和配備一定數(shù)量的滅火器，并定期檢查確保使用的 可靠性。 7．建設(shè)消防自動報警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī)章制度。 三、安全 （一）編制依據(jù) 1．《建設(shè)項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（勞動部 3號令）。 3．《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1189）。 （二）安全措施 1．地區(qū)建筑物設(shè)計和建設(shè)按地震烈度 8 度設(shè)防， XXX 購物中心按 7 度設(shè)防。 3．制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。 5．根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標準，對有毒有害物濃度進行定期檢測和超標報警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動保護用品。 四、節(jié)能 （一）編制依據(jù) 1．《節(jié)約能源暫行條例》。 3．《評價企業(yè)合理利用熱技術(shù)導(dǎo)則》（ GB348683）。 （二）節(jié)能措施 1． XXX 購物中心采用居國內(nèi)領(lǐng)先水平，國際先進的技術(shù)、 工藝和設(shè)備，其單位產(chǎn)品能源消耗，居國內(nèi)同行業(yè)同類產(chǎn)品先進水平或領(lǐng)先水平。 3．堅決杜絕借用投資為名，將外地特別是經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)工藝、技術(shù)、設(shè)備落后，產(chǎn)品能耗高、污染嚴重的二手貨、三手貨進入 XXX 購物中心。 5．應(yīng)用經(jīng)濟杠桿和價格機制，按照市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，對耗能單位和個人制定合理、先進的能耗指標，并加強監(jiān)督、檢查和考核，做到獎罰分明，不斷提高單位和個人節(jié)約能源的意識，使節(jié)能工作真正落到實處。項目啟動后，按照項目建設(shè)的宗旨和目標來逐步實施。 XXXXXX 購物中心建設(shè)項目設(shè)立董事會、監(jiān)事會和總經(jīng)理，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下 的總經(jīng)理負責(zé)制?？偨?jīng)理負責(zé) XXX購物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。秉著 “ 誠信、創(chuàng)新、發(fā)展 ” 的經(jīng)營理念，無論對商戶、無論對消費者， 公司 都充分站在對方的角度去考慮問題，確保商 戶、消費者的利益能夠得到充分的維護；此外， 公司 不斷吸取先進的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功 管理 經(jīng)驗，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場、在消費者心目中樹立一個 “ 誠信、健康和不斷發(fā)展向上 ” 的品牌形象。 伴隨著時代的前進和市場競爭的激烈化，利潤的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競爭，一個有著高美譽度的品牌不僅僅代 表著數(shù)千萬、數(shù)億元的隱性價值，更是對一個公司、對一個經(jīng)營團隊的肯定。 三、勞動定員和人員管理 按照組織管理機構(gòu)的設(shè)置，分別測算出工作量，按照經(jīng)營各個環(huán)節(jié)的職位測算定員，本項目勞動定員為 60 人，其中，管理人員10人、行政管理人員 15 人、專業(yè)技術(shù)人員 15 人、保安人員 10人、清潔工人 10 人。專業(yè)技術(shù)人員招聘的辦法是通過考核、大幅度試用等措施，把那些熟悉商貿(mào)、中央空調(diào)、管道維修等專業(yè)知識豐富、有著本行業(yè)工作經(jīng)驗和懂技術(shù)的優(yōu)秀人才吸引到本項目中來，并通過靈活的用人機制，從優(yōu)的工薪待遇，增強企業(yè)對人才的吸引力，對特殊人才實行特殊待遇。對于項目內(nèi)的所有職工要嚴格實行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確 保人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊伍。根據(jù)項目的設(shè)計要求，估算新增總投資 5000 萬元，其中新增固定資產(chǎn)投資 5000萬元，鋪底流動資金 。 表 81 新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表 序號 項目名稱 估算投資 (萬元 ) 所占比例 (％ ) 1 設(shè)備購置費 2 建筑費 3 安裝工程費 4 運雜費 5 勘察設(shè)計費 6 建設(shè)單位管理費 7 辦公家具購置費 8 人員培訓(xùn)費 9 驗收鑒定費 11 基本預(yù)備費 12 建設(shè)期利息 合 計 5000 100 二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明 基本預(yù)備費按建筑費、設(shè)備費、其它工程費之和的 5%計算。 三、新增 固定 資產(chǎn) 資金來源與籌措 本項目新增固定資產(chǎn)投資 5000萬元，資金來源為企業(yè)自籌。 四、流動資金估算及資金來源 本項目新增流動資金總額為 萬元，其中鋪底流動資金 30%為 萬元，由企業(yè)自籌資金解決。第 4年開始正式運營，第 4年達到滿負荷運行年，滿負荷經(jīng)營年預(yù)計實現(xiàn)收入總額為 5672 萬元。 （一）原材料價格的確定（不含稅） 是以現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)進行計算。 （三）工資及福利費 本項目技術(shù)人員和管理人員共計 60 人，人均工資按 萬元 /年計算。 （五）修理費用按折舊的 30%計算 （六）銷售費用按銷售收入的 3%計算 總成本費用估算詳見附 表 4。 產(chǎn)品營業(yè)稅按 5%計算，城市建設(shè)維護稅、教育費附加分別為7%、 3%，預(yù)計滿負荷經(jīng)營年銷售稅金及附加為 萬元。 滿負荷經(jīng)營年利潤總額為 5672萬元，所得稅率為 33%，所得稅額為 。滿負荷經(jīng)營年稅后利潤為 萬元。 四、項目盈利能力 （一）財務(wù)內(nèi)部收益率 稅前 % 稅后 % （二）財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic＝ 10%) 稅前 稅后 （三）投資回收期（含建設(shè)期） 稅前 稅后 （四）投資利潤率 % 財務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表 7－ 附表 7－ 2。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時間內(nèi)還清貸款。 （二）社會效益分析 由于本項目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點內(nèi)容，公益性很強，因而有較好的社會經(jīng)濟效益，概括起來主要有： 1． XXX購 物中心的建設(shè)會促進市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展 依托 XXX購物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。因此， XXX購物中心的建設(shè)將會促進城市的發(fā)展，推動 XXX縣的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支撐。 XXX購物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢?XXX購物中心的建設(shè)對國民經(jīng)濟的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動作用，延長了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國民經(jīng)濟效益。在開發(fā)建設(shè)過程中，近期基礎(chǔ)設(shè)施投入按初步估算約投 資 ，至少可以拉動社會直接投資約 ，間接投 資將會更大。 4． XXX購物中心的建設(shè)將會促進城市功能的改善 XXX購物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安 全和財產(chǎn)得到較好的保障。 5． XXX購物中心整體上實行市場化運作，必然要建立統(tǒng)一、開放、競爭有序的 市場環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟發(fā)展的市場化水平，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展和逐步完善。 XXX 購物中心的建設(shè)將借鑒國內(nèi)外先進地區(qū)的成功經(jīng)驗，整體上實行市場化運作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實現(xiàn)對外開放的全面創(chuàng)新。 二、敏感性分析 本報告分別對固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營成本的變化進行敏感性分 析。 三、其他可預(yù)見風(fēng)險分析 （一）開發(fā)規(guī)模過量 所謂“過量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。 前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的