【正文】 。 表 101 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 50 超率累計(jì) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 25 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅（按租金） 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4 、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 3281 萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，扣除所得稅 萬(wàn)元、公益金 萬(wàn)元、公積金 萬(wàn)元、任意盈余公積金 萬(wàn)元后還有 萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表 2 和附表 3。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率（所得稅后 ）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 12%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 萬(wàn)元，投資回收期為 年。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 100%=100%=% 商品房資本金凈利潤(rùn)率 = 稅后利潤(rùn) / 資本金 100%= 100%=% 5 、清償能力分析 本項(xiàng)目 200 萬(wàn)元銀行借款 可在項(xiàng)目竣工后可在一 年內(nèi) 一次還本付息 ， 共計(jì) 萬(wàn)元，還債能力強(qiáng)。 敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷：本項(xiàng)目的銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響較大，這說(shuō)明房產(chǎn)價(jià)格是影響經(jīng)濟(jì)效益的最敏感因素。 表 102 不確定性因素變化影響 變化因素 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本 銷售收入 15 10 5 +5 +10 +15 內(nèi)部收益率 幅動(dòng)系數(shù) 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案 6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大 。 表 103 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 I 建設(shè)規(guī)模 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 商品房銷售 平方米 商業(yè)鋪面 平方米 地下室 平方米 II 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 1724 2 資金籌措 萬(wàn)元 1724 其中：資本金 萬(wàn)元 800 使用預(yù)售房款 萬(wàn)元 724 使用銀行貸款 萬(wàn)元 200 3 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 3281 4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 1724 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 7 所得稅 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 土地增值稅 萬(wàn)元 614 III 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 商品房投資利潤(rùn)率 % 2 商品房資本金凈利潤(rùn)率 % 3 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % 4 全部投資回收期（所得稅前） 年 5 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % 第 十 一 章 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合廣水市城市發(fā)展規(guī)劃，為城市房地產(chǎn)發(fā)展起到了積極的帶動(dòng)作用。本項(xiàng)目的園林規(guī)劃別樹(shù)一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建成廣水市綠色節(jié)能小區(qū)，為文明小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樹(shù)立標(biāo)桿。 附表 1 項(xiàng)目 總投資估算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說(shuō)明 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1724 土地費(fèi)用 300 前期工程費(fèi) 29 建筑安裝工程費(fèi) 920 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 231 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 經(jīng)營(yíng)資金 3 項(xiàng)目總投資 1724 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 1724 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 附表 2 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 1 售房收入 3281 可銷售面積（平方米） 銷售比例（ %） 100 30 50 20 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 82 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 土地增值稅 614 0 365 249 4 商品房銷售凈收入 930 附表 3 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 1 經(jīng)營(yíng)收入 3281 商品房銷售收入 3281 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 1724 1266 458 商品房經(jīng)營(yíng)成本 1724 1266 458 出租房經(jīng)營(yíng)成本（攤銷） 3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8 土地增值稅 614 0 365 249 9 利潤(rùn)總額 336 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 336 11 應(yīng)納稅所得額 0 12 所得稅 0 13 稅后利潤(rùn) 0 公益金 (5%) 0 法定盈余公積金 (10%) 0 任意盈余公積金 (8%) 0 14 可供投資者分配的利潤(rùn) 0 15 應(yīng)付利潤(rùn) 0 16 年末未 分配利潤(rùn) 0 附表 4 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 3281 銷售收入 3281 租金收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 資本金 800 800 租售收入用于產(chǎn)品投資 724 266 458 自有資金 經(jīng)營(yíng)資金 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 288． 8 54． 3 90． 2 144． 3 土地增值稅 614 0 365 249 所得稅 0 借款本金償還 200 200 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 136 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 136 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 136 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 136 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 基準(zhǔn)收益率（ Ie） 12% 12% 投資回收期 (年 ) 附表 5 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 1 資金來(lái)源 4081 商品房銷售收入 3281 資本金 800 800 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 資金運(yùn)用 1437 自營(yíng) 1724 1266 458 部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 288． 8 54． 3 90． 2 144． 3 土地增值稅 614 0 365 249 所得稅 0 應(yīng)付利潤(rùn) 0 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還 房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 200 200 3 盈余 464 資金 4 累計(jì)盈余資金 0