小高層房地產(chǎn)項目可研-閱讀頁
2025-07-15 16:37本頁面
【正文】 地產(chǎn)應用中的原理及程序價值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進。把三個階段和六個具體步驟及7個提出分別對應列于表。?三、項目市場調(diào)研分析與評論四、項目方案評價及比較分析(一)對項目進行方案比較(二)項目功能分析(三)項目方案評價 五、項目方案評價及改進分析(一)項目方案優(yōu)化及改進的內(nèi)容及程序房地產(chǎn)投資方案的進度主要是功能,功能改進根據(jù)功能與成本的匹配原則,可歸納結為成本的改進。六、項目方案評價結論 (一)分析功能計算各方案的功能指數(shù)（FIi）(二)分析成本計算各方案的成本指數(shù)(CIi) (三)比較各方案的價值指數(shù)第八部分 項目價格定位一、均價的確定本次價格定位主要以市場比較法評估方式修正出本項目的價格。二、單價的確定第十一部分 建設工程規(guī)劃與安排一、本市本項目項目建設規(guī)劃（一）建設方案規(guī)劃二、建設方式及進度安排（一）開發(fā)計劃擬定的原則（二）建設方式（三）進度安排（四） 項目周期設定（五）分段周期設定第十二部分 投資估算及資金籌措計劃一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（1）土地費用（土地費用包括土地使用權出讓金、土地征用費、城市建設配套費、拆遷補償費等）（2）前期工程費：包括項目前期投入的調(diào)研費用、規(guī)劃設計費用、可行性研究費用等。 （4）基礎設施費（建筑物2cm以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、路） (主要包括：排水、供水、供電、道路)。（5）公建配套設施費：包括項目公建項目的會所、物業(yè)管理用房等費用。（7）不可預見費,根據(jù)本項目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項目的可變影響因素相對較易控制，同時參照市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結合類似的工程建設經(jīng)驗提取一定的比例。（二）開發(fā)費用估算（1）管理費用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，參照市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結合本項目的特點，取以上費用。參照市房地產(chǎn)項目的銷售平均水平和經(jīng)驗值，結合本項目的特點，取相關值。（二）資金動作方式 三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息長期借款采用：最后1年還清方案，從建設經(jīng)營期第三年開始計算。二、損益表與靜態(tài)盈利分析本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故項目可行。由于本項目為出售為主的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。第十五部分 不確定性分析不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當全部銷售率為60%時，項目全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。（根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟評價風險率）（二）結論本項目之所以全部銷售的風險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。二、敏感性分析（1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。同時，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集資建房的條件下，對商品房有較大需求。第十七部分 銀行貸款支撐條件一、貸款綜合評價指標必需要通過四個指標的嚴格審查：客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價。三、項目貸款評價結果綜合結論顯示表明：銀行可以完全發(fā)放貸款第十八部分 可行性研究報告結論及建議一、評估結論通過上述對該項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設項目的社會效益與市場前景是很好的。雖然評估結果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目住宅銷售部分盈虧平衡點的銷售率在65%左右（小于70%），說明其風險程度較低，從敏感性分析看出，本項目全部銷售部分的抗風險能力較強，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想，力爭提高項目的經(jīng)濟效益。統(tǒng)分結合有關專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步提出建議及說明，并提出若干建議第十九部分 可行性研究報告相關附表一、工程計劃橫道圖二、開發(fā)成本估算表 （單位：萬元）三、全部銷售收入分期比例預測表四、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （單位：萬元）五、投資計劃與資金籌措估算表 （單位：萬元）六、資金來源與運用表 （單位：萬元）七、損益及利潤分配表 （單位：萬元）八、現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬元）九、借款償還期測算表 （單位：萬元）十、敏感性分析表附件28 / 28
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