【正文】 況： 地 段 租金 浦西綜合批發(fā)市場 東海西路 沿街： ～ 10 元 /月 m2 內(nèi)部小日用品食品攤位： 20～ 25 元 /月 m2 家具城 元 /月 m2 燈具市場 東海西路 一層： ～ 元 /月 m2 舟山項目可行性研究報告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 22 陶瓷建材市場 東海西路 20～ 30 元 /月 經(jīng)營類型 從經(jīng)營類型看，所調(diào)查的主要商場或超市的經(jīng)營品種較為齊全，但同質(zhì)化程度較高，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，主要為購物型業(yè)態(tài)，難以形成一體化消費，缺乏集餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為一體的大型綜合性購物中心。 ? 舟山商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查總結(jié) 從所調(diào)查的主要商業(yè)物業(yè)供應(yīng) 類型來看，中檔及中偏低檔為主要供應(yīng)類型，主要商場及超市經(jīng)營類型存在一定同質(zhì)化現(xiàn)象，都屬于購物型業(yè)態(tài)，缺乏休閑、娛樂、餐飲等綜合型業(yè)態(tài)；批發(fā)市場及專業(yè)市場供應(yīng)量相對較小，特別是用以滿足市民現(xiàn)實及潛在的生活需要的產(chǎn)品較少，購物環(huán)境整體相對不夠理想。定海由于商業(yè)氛圍相對成熟，老城區(qū)開發(fā)空間小、難度大、成本高，商業(yè)用地將不會有很大的放量，而臨城新區(qū)由于屬于政府重點發(fā)展區(qū)域，市場潛力較大，但在最近一段時期內(nèi)，房地產(chǎn) 開發(fā)將主要集中在住宅用房的開發(fā)和建設(shè)，商業(yè)以配套底商為主，而浦西主要為本項目，東港未來將有 18000 平方米左右的大賣場入市，主要產(chǎn)品集中在日常生活消費品方面。因此本項目是否成功將最終取決于市場定位、產(chǎn)品定位的正確與否。 ? 地塊級別：地塊位于舟山市浦西工業(yè)園區(qū)尚未開發(fā)地段， 周邊為農(nóng)田及農(nóng)民房。 ? 地塊規(guī)劃：地塊規(guī)劃為商住用地，規(guī)劃容積率為 2，綠地率≥ 35％，建筑密度≤ 40％。 區(qū)位分析 ? 商業(yè)氛圍：地塊周邊商業(yè)氛圍較為缺乏，但沿東海西路分布的四個批發(fā)市場由于在舟山有一定的知名度，整體客流量較多，同時在舟山海洋漁業(yè)公司內(nèi)部已形成較為濃厚的商業(yè)氛圍，經(jīng)營產(chǎn)品以滿足居民 日常生活所需為主。 ? 開發(fā)條件：地塊周邊交通狀況較好，南面 329 國道路面平整，路況好；舟山項目可行性研究報告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 25 三岔路為兩車道，寬約 5 米，路況較差，不平整。 ? 劣勢 ? 地塊區(qū)域周邊配套設(shè)施較為缺乏； ? 地塊西面現(xiàn)為農(nóng)民用房，東面為農(nóng)田及農(nóng)民用房，較為雜亂，對項目整體形象及今后經(jīng)營有一定影響； ? 商住項目規(guī)模太大，功能組織、劃分要求很高，規(guī)劃定位難度大； ? 規(guī)模達到 12 萬方的大型商住項目，在本區(qū)域有相當?shù)南y度、 ? 機會點 ? 隨著整體經(jīng)濟的發(fā)展，人均收入水平不斷提高，消費的基礎(chǔ) —— 消費能力得到有力的改善和提高； ? 隨著舟山自身開發(fā)建設(shè)力度的 加強，整體國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的趨好及在世界范圍內(nèi)知名度的提高，吸引了越來越多的觀光、商務(wù)會議旅游者，由此酒舟山項目可行性研究報告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 27 店、餐飲、休閑、娛樂、旅游購物等行業(yè)獲得極大的發(fā)展空間和機遇； ? 目前舟山現(xiàn)有酒店行業(yè)單體規(guī)模不大，等級不高，服務(wù)質(zhì)量有較大欠缺，休閑、餐飲、娛樂配套無法滿足游客的多元化需求，市場要求服務(wù)更好、集居住、旅游、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)辦公于一體的綜合性物業(yè)的出現(xiàn)； ? 東港區(qū)域由于受地理環(huán)境、氣候因素等條件的制約，導致地面下陷、屋內(nèi)潮濕，市民對在此居住認同度不高，同時沈家門及定海城區(qū)面臨改造成本高，開發(fā)難度大的難 題，現(xiàn)沈家門向西拓展、定海城區(qū)則往東延伸，為項目所在區(qū)域的開發(fā)建設(shè)提供了良好的發(fā)展機遇； ? 浦西處于舟山陸地的黃金三角地段，將定海、沈家門、臨城新區(qū)連為一體； ? 隨著臨城新區(qū)的建設(shè)，臨城及臨近的浦西工業(yè)開發(fā)區(qū)（即目前項目所在區(qū)域）建設(shè)力度不斷加強，對舟山市民及投資者的吸引力不斷增強，未來增值潛力不容低估。 舟山項目可行性研究報告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 28 第七章 C11 號地塊財務(wù)評價 第一節(jié) 項目開發(fā)計劃 結(jié)合土地出讓、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、營銷等多方面因素，我們?yōu)?C11 號地塊擬定以下開發(fā)計劃： 項目進度表 序號 時間 事項 2020 2020 2020 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 項目實施計劃 2 初步設(shè)計 3 初步設(shè)計批復 4 施工圖設(shè)計 5 政府相文件報批 6 分包隊伍落實 7 主要供應(yīng)商落實 8 施工準備 9 工程施工 10 配套工程 11 項目銷售計劃 12 預售 13 銷售 備注： 任務(wù) 摘要 經(jīng)濟技術(shù)指標： 用地面 積： 61090m2 容積率： 總建筑面積： 122180m2 其中： 酒店套房（Ｃ區(qū)）： 21000 m2 酒店配套（Ｃ區(qū)）： 9000 m2 休閑娛樂廣場（Ｂ區(qū)）： 27780 m2 商務(wù)公寓： 21000 m2 多層住宅： 40400 m2 舟山項目可行性研究報告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 29 臨街商鋪： 3000 m2 第二節(jié) 投資估算 一、 估算依據(jù) 本項目建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計方案，相關(guān)圖紙及建筑工程預算相關(guān)定額及取費標準進行估算。 三、 估算范圍 本估算包括正常的設(shè)計、施工周期內(nèi) ，為完成該項目所需投入工程建筑安裝費用，不包括建造期匯率可能發(fā)生的變動而需增加的費用。 開發(fā)成本 ： 土地費用 1）土地出讓金：出讓金額為 萬元。 前期費用 1）勘查設(shè)計：單位建筑面積 50 元 /平方米計。 2）道路工程： 30 元 /平方米計。 銷售費用：計為 700 萬元。 項目投資估算表 序號 項目名稱 工程量 (m2) 單位成本 (元 /m2) 總金額 （萬元） 備注 開發(fā)成本 一 土地成本 開發(fā) 商提供 1 土地出讓金 61090 526 2 其他費用分攤 1770*80％ *61090/（ 61090+65230） 二 前期費用 1 設(shè)計費用 122180 50 三 建筑安裝工程費 19208 1 酒店 /商務(wù)公寓 51000 1300 6630 2 多層住宅 26000 800 2080 3 娛樂城 27780 1000 2778 4 商鋪 3000 800 240 5 娛樂城酒店配套部 分裝修 12020 1400 1680 6 酒店裝修 /設(shè)備 /材料 30000 1800 5400 7 地下工程 2020 2020 400 四 基礎(chǔ)設(shè)施費 1 景觀工程 122180 50 2 道路工程 14289 30 五 不可預見費 （一）～（四）之和 *3% 開發(fā)費用 一 開辦管理費 /財務(wù)費 （三） *3％ 二 銷售費用 700 舟山項目可行性研究報告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 31 政府獎勵 200 酒店獎勵 合計 122180 2143 五、 投資估算結(jié)果 本可行性研究對投資進行了估算，經(jīng)估算本項目建設(shè)總投資為 萬元，折合可售面積單方成本為 2143 元 /平方米。 第三節(jié) 收入預測 通過市場預測，本報告擬定以下定價策略： ? 產(chǎn)權(quán)酒店銷售面積共 21000 平方米， 銷售均價按 4206 元 /平方米計算，總銷金額為 萬元 。 ? 商戶配套住宅銷售面積為 40400 平方米 銷售均價按 1800 元 /平方米計算，總銷金額為 7272 萬元。 項目綜合收入預測為 萬元。 3）郡臨國際假日酒店。 各項稅收 營業(yè)稅及附加稅率：以 ％計。 投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)工作表格計算分析，如下； 序號 項目名稱 計算依據(jù) 合計 1 銷售收入 2 總成本費用 3 營業(yè)稅及附加 (1)*% 4 利潤總額 (1)(2)(3) 5 所得稅 (4)*33% 稅后利潤 靜態(tài)分析： 全部投資的投資利 潤率（稅前）＝利潤總額 /總投資額 *100％ ＝ *100％＝ ％ 全部投資的投產(chǎn)利潤率（稅前）＝利稅總額 /總投資額 *100％ ＝（ +） /*100％＝ ％ 稅后利潤率 =稅后利潤 /銷售收入 =*100％ =% 舟山項目可行性研究報告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用