【正文】 20 舟山市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 20 多年的培養(yǎng)和發(fā)展，發(fā)生翻天覆地的變化，無(wú)論是市場(chǎng)個(gè)數(shù)、市場(chǎng)成交額、市場(chǎng)性質(zhì)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。對(duì)上述調(diào)查對(duì)象主要從供應(yīng)、需求、價(jià)格、租售率等角度進(jìn)行分析。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 19 第二節(jié) 舟山商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 目前舟山商業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)氛圍由于區(qū)域的不同而有一定差異，但在每個(gè)區(qū)域當(dāng)中都已形成了各自較為繁華的商業(yè)區(qū)域：定海以解放東路、人民中路最為繁華，沈家門(mén)以新街、濱海路、同濟(jì)路最為繁華，臨城臨街商業(yè)街為主要繁華區(qū)域；浦西舟漁公司內(nèi)商業(yè)街最為繁華，浦西商業(yè)總建面積約 9300m2 , 其中舟漁公司內(nèi)約 5240m2 ，以滿足日常生活 為主，小型餐飲、美容美發(fā)、服裝、歌舞廳等。 ? 區(qū)次級(jí)商業(yè)中心 在三個(gè)城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造中，建立和完善地區(qū)性商貿(mào)服務(wù)設(shè)施，形成舟山市三個(gè)區(qū)次級(jí)商業(yè)中心（在沿港路、沈家門(mén)老城及東港建設(shè)區(qū)次級(jí)商業(yè)中心），以保障其服務(wù)地區(qū)居民的日常生活為主要功能。 ? 市級(jí)商業(yè)中心 以服務(wù) 旅游和本市居民，提升城市形象和商貿(mào)品位為主要功能，在臨城新區(qū)建設(shè)集商貿(mào)、旅游、文化、休閑、娛樂(lè)為一體的市級(jí)商業(yè)中心。 ? 商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大 隨 著舟山城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是臨城新區(qū)建設(shè)帶來(lái)的商業(yè)升級(jí)機(jī)遇以及市民和流動(dòng)人口的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)水平逐步提高，市場(chǎng)將進(jìn)入新的消費(fèi)升級(jí)階段，商品更新進(jìn)一步加快；假日消費(fèi)，科技、文化、教育消費(fèi)和生活服務(wù)消費(fèi)的增長(zhǎng)，將為城市商業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。舟山城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滬杭甬經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)舟山經(jīng)濟(jì)的輻射、舟山旅游產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)等諸多有利因素，都給舟山城市商業(yè)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 城鎮(zhèn)居民生 活逐漸從溫飽向小康轉(zhuǎn)變。其中成交額超億元的市場(chǎng) 5 個(gè)，超十億元的市場(chǎng)1 個(gè) ； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10985 元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；漁農(nóng)村居民人均純收入 4659元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。全市年末 戶籍人口為 萬(wàn) 人。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元和 億元，分別增長(zhǎng)%和 %；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年舟山市 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 近年來(lái)，舟山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展，商業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐年遞增。舟山市房 地產(chǎn)企業(yè)借鑒北京、上海、杭州等大都市景觀房產(chǎn)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，率先在普陀區(qū)朱家尖進(jìn)行了開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)景觀房產(chǎn)的嘗試，頗受消費(fèi)者歡迎。 物業(yè)性質(zhì)分析 隨著舟山整體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)的深度開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)景觀房產(chǎn)，將成為舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)的一大趨勢(shì)。如定海檀楓小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)開(kāi)創(chuàng)了舟山小區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的先河；綠城丹桂園的歐洲風(fēng)格建筑；東港新城花園的澳洲風(fēng)情的住宅小區(qū)等。 物業(yè)建筑立面分析 近幾年，隨著舟山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和水準(zhǔn)得到不斷提高。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 15 物業(yè)管理分析 小區(qū)住宅管理由傳統(tǒng)的福利制房屋管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范的物業(yè)管理。 從區(qū)域選擇看。舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)目前依然屬于內(nèi)需推動(dòng)型房地產(chǎn)市場(chǎng)，舟山市民是購(gòu)房的絕對(duì)主力軍。別墅產(chǎn)品作為高售價(jià)產(chǎn)品，目標(biāo)客源處于消費(fèi)金字塔的上層，非一般消費(fèi)者所能接受。 從產(chǎn)品樓型看。 面積指標(biāo)統(tǒng)計(jì)20%26%26%14%14%80m2以下 81～100m2 101～120m2121～140m2 141～160m2戶型指標(biāo)統(tǒng)計(jì)32%60%8%二房 三房 四房面積戶型配比統(tǒng)計(jì)100%29%10% 11%44%71%90% 89%56%0%20%40%60%80%100%120%80m2以下 81～100m2 101～120m2 121～140m2 141～160m2二房 三房 四房舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 14 產(chǎn)品去化分析 目前受舊城改造及臨城新區(qū)建設(shè)、居住環(huán)境改善等因素的影響，舟山的住宅市場(chǎng)始終處于穩(wěn)健持續(xù)快速增長(zhǎng)階段，各個(gè)類(lèi)型的產(chǎn)品推出之際，即受到 了消費(fèi)者的熱切關(guān)注與搶購(gòu)，整體去化較好，產(chǎn)品質(zhì)量好、開(kāi)發(fā)商品牌知名度高、環(huán)境設(shè)計(jì)新穎的住宅項(xiàng)目更是如此，如綠城的“丹桂園”、中昌的“頤景園”等樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中去化相當(dāng)快。 金楓花園 5000（別墅） 金鷹海景 3600 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 13 金楓花園為中偏高檔，而新城時(shí)代則為中偏低檔，因此有一定價(jià)差；第二個(gè)區(qū)域是沈家門(mén)以西區(qū)域，如金鷹海景。 多層＋別墅物業(yè)橫向價(jià)格特征 多層＋別墅物業(yè)分布同樣主要集中在兩個(gè)區(qū)域，第一個(gè)區(qū)域是臨城新區(qū)，如新城時(shí)代、金楓花園，均價(jià)落差較大，主要原因在于二者檔次不同，項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 云廈金海灣 2300 頤景園 3500 海山花園 3800 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 新城時(shí)代 普通住宅價(jià)格： 2200 元 /平米。 多層產(chǎn)品價(jià)格的分布很明顯與項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、配套設(shè)施完善程度、商業(yè)、居住氛圍濃厚程度及項(xiàng)目自身質(zhì)素有極大的關(guān)聯(lián)性。金外灘 東海西路 (沈家門(mén) ) 3200 銀色海灣 329國(guó)道 價(jià)格分析 多層物業(yè)橫向價(jià)格特征 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 均價(jià) 百嘉苑 浦西大街 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 11 產(chǎn)品類(lèi)型分析 在所調(diào)查的主要住 宅樓盤(pán)中，按照其產(chǎn)品 類(lèi) 型 劃 分 情 況 為： 多層所占市場(chǎng)比例較高，為 62%，超出了市場(chǎng)供應(yīng)量的一半，其次為多層＋別墅物業(yè)所占市場(chǎng)比例為 23％，多層＋小高層物業(yè)較少，為 15％，其中供應(yīng)產(chǎn)品完全為小高層的物業(yè)目前尚無(wú)，主要為混合型物業(yè)，小高層市場(chǎng)還未啟動(dòng)。金外灘 ，規(guī)模較??；第二個(gè)區(qū)域?yàn)闁|河路以東區(qū)域，包括臨城新區(qū)，如金楓花園、新城時(shí)代等，主要為中等及中等偏大規(guī)模；第三個(gè)區(qū)域?yàn)闁|港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，主要為大、中、小規(guī)模均有。興建路 (沈家門(mén) ) 5F*3,6F*4 東海豪庭 興建路中洲 路 (沈家門(mén) ) 6F*26， 4F*7F*1，別墅 6 幢 新世紀(jì) 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 10 規(guī)模分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 總建筑面積 項(xiàng)目規(guī)模 新城時(shí)代 臨緯三路、臨緯四路（臨城 ） 73438 一期 13 幢 多層 別墅 云廈金海灣 臨經(jīng)四路、炮海路（臨城 ） 98800 37 幢多層 3 幢 11 層 金楓花園 寶島路、滄海路、島城路、海天大道（臨 城 ） 29548 5F*4， 別墅 57 幢 百嘉苑 浦西大街 臨城新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度較大， 一期共用地面積約 291903 平方米，建筑面積 284914 平方米，分別為： “ 金楓花園 ” 別墅、 “ 新城時(shí)代 ” 、 “ 荷塘月色 ” （暫名） 及 “ 金海灣花園 ” 項(xiàng)目 ，其中，除“荷塘月色”項(xiàng)目之外，其余三樓盤(pán) 均處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，去化狀況較好。 東港開(kāi)發(fā)區(qū)的新開(kāi)樓盤(pán)較多，除“ 新城花園”規(guī)模較大之外，其余均規(guī)模較小，同時(shí)由于受地理位置、氣候條件等制約因素的影響，東港開(kāi)發(fā)區(qū)在售樓盤(pán)整體去化較差，空置率較高，市民在此居住有較大的抗性。 沈家門(mén)老城發(fā)展較為成熟，舊城改造難度大，因此逐漸向西拓展，此次調(diào)查的四個(gè)新盤(pán)“金鷹海景”、“ 新世紀(jì)國(guó)際水 產(chǎn)城 (沈家門(mén) ) 17000 尚未 中聯(lián)花園 中洲路與興建路 交匯處 24000 5F*14 3350 2020年 3月 新城花園二期 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 59012 5F*17 3300 2020年 已交付 百 豪緣 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)區(qū) 17654 5F*6 2700 已交付 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 9 分布情況分析 為了更好地了解和把握舟山目前及今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)與趨勢(shì)，此次調(diào)查范圍較廣，主要集中在定海、臨城、浦西、沈家門(mén)及東港。金外灘 東海西路 (沈家門(mén) ) 47376 6F*5， 5F*12 3200 尚未 銀色海灣 329國(guó)道三益 路 10800 4F*7 1800 2020年 2020年 名竹苑 解放西路與竹山門(mén)路交匯處（定海 ） 5F*13 3500 2020年 2020年 4月 丹桂園 中山北路（定海 ） 5F*12 4000 已交付 頤景園 新橋路雙擁路 （定海 ） 5F*310F*4 3500 2020年 2020年 濱港苑 半塘里路、沿港 西路（定海 ） 5F*5 3400 2020年 8月 2020年底 海山花園 定海 多層＋小高 層 3300— 4300 2020年 1月 2020年底 金鷹海景 興建路 別墅： 2800元 /平米。 45000 平方米杜家?guī)X安置小區(qū)將于明年 10 月竣工、交付使用。 筑拆遷安置面積共計(jì) 10500 平方米，其中 5900 平方米已將交付使用。 臨城 到目前，共拆民房 6770088 平方米，今年 15 月拆 4776 平方米，涉及拆遷戶數(shù) 626戶，人數(shù) 1878 人，已完成拆遷安置共 354 戶。 ? 拆遷房、廉租房 2020 年，舟山市啟動(dòng)了廉租房工程，目的是解決低保無(wú)房戶的居住問(wèn)題。 截止 2020 年 5 月，臨城新區(qū)共征用土地 畝，具體用地為：城市發(fā)展用地共 2289 畝，其中道路、行政用地 1539 畝，商住用地 520 畝，拆遷安置用地 230 畝；醫(yī)療、教育用地 461 畝；工業(yè)用地 畝。 2020 年舟山市招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地 39宗，面積 畝，出讓金總額 萬(wàn)元，其中市本級(jí) 萬(wàn)元。 ? 隨著人民生活水平和 生活質(zhì)量的提高，