【正文】 所得稅：按 照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按 33％計(jì)取。 銷售預(yù)測 年度 2020 2020 2020 季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 商業(yè)物業(yè) 銷售比率 15% 10% 20% 15% 15% 10% 10% 5% 39780 平方米 銷售面積 5967 3978 7956 5967 5967 3978 3978 1989 4000 元 /平方米 銷售收入 累計(jì)收入 3978 11934 15912 商戶配套公寓 銷售比率 15% 10% 20% 15% 15% 10% 10% 5% 銷售面積 6060 4040 8080 6060 6060 4040 4040 2020 40400 平方米 銷售收入 1800 元 /平方米 累計(jì)收入 1818 5454 7272 酒店式商務(wù)公寓 銷售比率 20% 25% 15% 15% 15% 10% 21000 平方米 銷售面積 4200 5250 3150 3150 3150 2100 2500 元 /平方米 銷售收入 1050 525 累計(jì)收入 1050 3150 4725 5250 酒店 銷售比率 25% 25% 25% 15% 10% 21000 平方米 銷售面積 5250 5250 5250 3150 2100 4206 元 /平方米 銷售收入 累計(jì)收入 季度銷售收入 季度累計(jì)收入 5796 第四節(jié) 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營策略 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 33 本項(xiàng)目計(jì)劃在開工 5 個(gè)月后開始預(yù)售，即 2020/ 為開盤前預(yù)售，銷售預(yù)計(jì)到 2020/，銷售期為 18 個(gè)月，七個(gè)季度內(nèi)完成。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 32 產(chǎn)品投入市場順序?yàn)椋?1）郡臨廣場（商戶配套公寓、購物廣場、休閑廣場）2）郡臨商務(wù)公寓 。 ? 商業(yè)物業(yè)銷售面積為 39780 平方米 銷售均價(jià)按 4000 元 /平方米計(jì)算，總銷金額為 15912 萬元。 ? 酒店式商務(wù)公寓銷售面積共 21000 平方米， 銷售均價(jià)按 2500 元 /平方米計(jì)算，總銷金額為 5250 萬元 。 序號 項(xiàng)目名稱 總投資（萬元） 可售面積單方成本（元 /m2) 占總投資比例 開發(fā)成本 % 1 土地成本 % 2 前期費(fèi)用 % 3 建筑安裝工程費(fèi) 19208 % 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 開發(fā)費(fèi)用 % 1 開辦管理費(fèi) /財(cái)務(wù)費(fèi) % 2 銷售費(fèi)用 700 % 獎(jiǎng)勵(lì) 200 靜態(tài)投資總額 2143 % 具體估算過程見投資估算表。 政府獎(jiǎng)勵(lì)：獎(jiǎng)勵(lì)金 200 萬元。 不可預(yù)見費(fèi)： 1— 4 之和的 3%計(jì) 開發(fā)費(fèi)用： 開辦費(fèi)管理費(fèi)：以建安成本的 3%計(jì)提。 建筑安裝費(fèi) 1） 酒店：單方造價(jià)為 1300 元 /平方米 2） 多層住宅：單方造價(jià)為 800 元 /平方米 3） 娛樂城 ：單方造價(jià)為 1000 元 /平方米 4） 商鋪 ：單方造價(jià)為 800 元 /平方米 5） 娛樂城酒店配套部分裝修 ：單方造價(jià)為 1400 元 /平方米 6） 酒店裝修 /設(shè)備 /材料 ：單方造價(jià)為 1800 元 /平方米 7） 地下工程 ：單方造價(jià) 2020 元 /平方米 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 30 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1）景觀工程：單位建筑面積 50 元 /平方米計(jì)。 2）其他費(fèi)用分?jǐn)偅嘿M(fèi)用為 萬元。 四、 估算說明 投資估算包括開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩部分。 二、 估算條件 相似工程合同造價(jià)資料及大眾材料價(jià)格； 假定由中國國內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)、施工及項(xiàng)目管理。 ? 威脅點(diǎn) ? 規(guī)劃定位準(zhǔn)確與否，對未來可持續(xù)經(jīng)營問題影響很大； ? 目前區(qū)域不成熟的商業(yè)氛圍和人氣支撐的匱乏將對項(xiàng)目的去化造成一定的威脅； ? 臨近的臨城新區(qū)建設(shè)尚未完全深入，有關(guān)配套設(shè)施較為缺乏，它們帶動城市重 心偏移效果仍然不大，因而本項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展繁榮還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間； ? 項(xiàng)目南面道路 329 國道建設(shè)較好，但無公交線路通過，對未來最終消費(fèi)者的取向會有一定消極影響。 地塊區(qū)位圖 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 26 第二節(jié) SWOT 分析 ? 優(yōu)勢 ? 地塊南面為 329 國道，為連接定海、臨城、浦西、沈家門、朱家尖及東港主要交通干道，交通較好； ? 地塊方正，可利用程度高； ? 地塊已 平整，無拆遷壓力； ? 作為開發(fā)區(qū)目前規(guī)模最大的商住用地，在相關(guān)稅收方面將有一定優(yōu)惠，并在后期經(jīng)營方面享受一定的便利。 ? 周邊配套：周邊配套相對欠缺，現(xiàn)有主要配套有中國工商銀行、勾山信用社、郵政局、中國人壽、金融大廈、平陽浦派出所、普西醫(yī)院、廣安骨傷醫(yī)院、普陀三中，北面為待建綠地等基礎(chǔ)配套設(shè)施。 ? 地塊面積：地塊規(guī)劃占地面積 61090 m2，沿 329 國道紅線長約 米；沿三岔路紅線長約 295 米，其中規(guī)劃寬約 50 米的河道、綠化帶；東面紅線沿線長約 303 米，北面紅線沿線長約 177 米。 ? 地塊現(xiàn)狀：已進(jìn)行平整。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 24 第六章 本案分析 第一節(jié) 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 （ C11 號地塊） ? 地塊性質(zhì) ? 地塊位置：地塊位于浙江省舟山市浦西工業(yè)園區(qū) 329 國道與三岔路的交叉之處，南靠 329 國道，西臨三岔路，地塊方正。整個(gè)舟山市場目前缺乏帶有標(biāo)志性特點(diǎn)的大型綜合性商業(yè)物業(yè)。 預(yù)計(jì)未來舟山市的主要商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)將不會很大，且在區(qū)域上有一定差異，主要集中在臨城新區(qū)、浦西及東港。以下為所調(diào)查的主要百貨商場經(jīng)營品種： 經(jīng)營類型示意表 經(jīng)營類型 定海商城 服裝鞋帽包等 臺客隆超市 日用小百貨、食品、服裝鞋包等 新茂超市 日用小百貨、食品、日用品、服裝、床上用品等 宏遠(yuǎn)五交化商城 家電、手機(jī)、五金工具等 華僑友誼商城 珠寶、化妝品、工藝品、服裝、家電等 新一百超市 食品、家電、包、服裝等 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用 23 經(jīng)營狀況 所調(diào)查的主要商場及超市的經(jīng)營狀況均較為理想，但由于主要客源的不同而有一定的差異，定海主要商場及超市的主要客源為舟山市的島內(nèi)居民，因此其經(jīng)營狀況在時(shí)間分布上基本保持平穩(wěn)緩慢增長，而沈家門由于其為旅游勝地，主要商場及超市的核心客源為旅游觀光者，因此受旅游黃金時(shí)間因素的影響而有較大差異，旅游黃金期間經(jīng)營狀況很好，而在旅游淡季則經(jīng)營狀況一般。 m2 ? 主要商場及超市 地段 總建筑面積 經(jīng)營模式 臺客隆超市 定海解放東路 2520 單位自行經(jīng)營 定海商城 定海解放東路 1400 出售 新茂超市 定海解放東路 3500 單位自行經(jīng)營 宏運(yùn)五交化商城 定海解放東路 1044 單位自行經(jīng)營 華僑友誼商城 沈家門新街 2200 單位自行經(jīng)營 新一百超市 沈家門 3500 單位自行經(jīng)營 分布位置 在區(qū)域分布上，主要商場或超市集中區(qū)域?yàn)槟壳爸凵绞猩虡I(yè)最為繁華兩個(gè)區(qū)域即定海城關(guān)區(qū)及沈家門，是整個(gè)商業(yè)集中區(qū)域的支柱性商場，其影響力直接覆蓋全島，并在一定程度上帶動著商業(yè)氛圍，代表著市民的整體生活水準(zhǔn)，但在客源上有一定差異，定海城關(guān)區(qū)的主要商場及超市以島內(nèi)居民為核心群體，而沈家門則以旅游觀光客為核心群體，島內(nèi)居民為次核層消費(fèi)群體。 m2 二層： 20 元 /月 m2 金山家私市場 東海西路 ～ 元 /月 m2 內(nèi)部 9 元 /月 m2 臨街小門面： ～ 20 元 /月租金水平有一定落差，整體而言，經(jīng)營狀況較好的市場租金水平相應(yīng)較高，如陶瓷建材市場的平均租金水平就高于其他三家市場的租金價(jià)格。浦西綜合批發(fā)市場雖然規(guī)模規(guī)劃較大，但規(guī)劃產(chǎn)業(yè)較為分散，難以發(fā)揮其規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)由于產(chǎn)品規(guī)劃、內(nèi)外部購物環(huán)境設(shè)計(jì)、功能配套設(shè)計(jì)及區(qū)域規(guī)劃、交通流線設(shè)計(jì)等不夠理想，對經(jīng)營造成較大的消極影響，因此目前浦西綜合批發(fā)市場熱度已慢慢回落。 經(jīng)營狀況 所調(diào)查的主要批發(fā)市場及專業(yè)市場均以零售為主，部分批發(fā)兼零售，如浦西綜合批發(fā)市場等。 在規(guī)模上，市場以一層為主，部分二三層。定海主要專業(yè)市場主要集中在新河南路以東，浦西則主要集中在東海西路沿線，市場對舟山全島有相當(dāng)?shù)闹?，但由于交通因素的影響，難以吸引舟山全島普通市民，主要客源范圍集中在附近周邊區(qū)域。 本次調(diào)查區(qū)域涵蓋了定海、臨城、浦西、沈家門及東港五個(gè)區(qū)域，因此所調(diào) 查的商業(yè)物業(yè)在區(qū)域分布上也較為分散，但主要集中在定海及浦西。目前全市在逐步完善農(nóng)副產(chǎn)品市場、工業(yè)品市場的基礎(chǔ)上，相繼建立了船舶、機(jī)械、舊機(jī)動車、鋼鐵等生產(chǎn)資料市場及房地產(chǎn)、勞動力、建設(shè)工程等生產(chǎn)要素市場，現(xiàn)代化的市場體系正在逐漸形成。解放東路 500 平方米 2020 年 正大燈飾城 定海人民北路 450 平方米 2020 年 艾格家具廣場 定海新橋路 10000 平方米 老百姓家居市場 定海新河南路 1000 平方米 金茂建材市場 定海環(huán)城南路 5000 平方米 中國舟山國際水產(chǎn)城 沈家門興建路 150000 平方米 1989 年 概況 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請請請 勿勿勿 擅擅擅 用用用